İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi E.2022/817 K.2023/660

İstinaf yoluna başvuran davalı ... vekilinin istinaf başvurusu üzerine İstanbul Anadolu 3.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2017/612 esas sayılı dosyası ve dava dosyasında verilen 30/06/2021 tarih ve 2021/864 Karar sayılı gerekçeli kararı incelendi. Ön inceleme raporunda belirtildiği üzere dosyada ön inceleme sonucu karar verilecek nitelikte bir eksikliğin bulunmadığı ve HMK 353. maddesi uyarınca duruşma yapılmaksızın usul yönünden incelenebileceği anlaşılmakla, dosya ve HMK 354. maddesi uyarınca yapılan görevlendirme gereği sunulan inceleme raporu incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Tarafların İddia ve Savunmaları: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı ... Dış Tic. Ltd. Şti' nin %51 hissesinin ..., %49 hisessinin müvekkiline ait olduğunu, her iki ortağında şirket müdürü olup müşterek imza ile şirketi temsile yetkili olduğunu, müvekkilinin şirkete ortak olurken ... ile ortaklık ilişkisinin nasıl yürütüleceğine dair ve 3... Ltd. Şti nin ...

Apartmanı kat malikleri ile imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin olarak, iki ortağın da yerine getirmekle yükümlülüklerine dair bir protokol imzaladıklarını, ancak ...'ın yükümlülüklerini yerine getirmediğini, ...

Apartmanı projesine ilişkin yapılan harcamaları, şirket muhasebe kayıtları vs bilgileri müvekkilinden sakladığını, şirkete ait 1 adet bağımsız bölümü yetkisi kötüye kullanarak sattığını, tek başına işlem yapma yetkisi olmadığını, tescili 21/03/2016 tarihinde yapılan usulsüz genel kurul kararına dayanarak,

tek imza ile işlem yaptığını, şirkete ait bir kısım bağımsız bölümleri 3.kişilere sattığını, dava konusu İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ... mah., ... ada, ... parselde kayıtlı ... no.lu bağımsız bölümü 30/03/2016 tarihinde davalı ...'e, davacıdan mal kaçırmak için sattığını, işlemin muvazaalı olduğunu belirterek tapu kaydının iptali ile davalı şirket adına tesciline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın haksız ve dayanaksız olduğunu, müvekkilinin şirket ortakları arasındaki ilişkiler konusunda bilgi sahibi olmadığını taşınmazın emlakçı vasıtası ile güncel bedelle ödeyerek satın aldığını, herhangi bir yetki sorunu var ise bunun alıcı davalıyı ilgilendirmeyeceğini, malik olarak dilediği gibi tasarrufta bulunabileceğini, muvazaalı bir satış olmadığını belirterek davanın reddini talep etmiştir.

İlk Derece Mahkemesi Kararı: Mahkemece; "Davanın KABULÜNE; 1-Davalı ... adına tescil edilen İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ... mah, ... ada, ... parsel, ... numaralı taşınmazın tapusunun İPTALİ ile davalı ... Sanayi ve Dış Ticaret Limited Şirketi adına TESCİLİNE; " karar verilmiştir.

İleri Sürülen İstinaf Sebepleri: Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; delillerin mahkemece yeterince araştırılıp değerlendirilmediğini, taşınmazın satın alınıp 800.000 TL bedelin şirket hesabına yatırıldığını, tapuya güvenerek satın alındığını, satış tarihinde dairenin değerinin düşük olduğunu, müvekkilinin iyi niyetli olup olmadığının yeterince araştırılmadığını, satan kişinin müvekkilince önceden tanınmadığını, emlakçı aracılığıyla taşınmazın alındığını belirterek mahkeme kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Davacı vekili istinafa cevap dilekçesinde özetle; istinaf sebeplerinin yerinde olmadığını, davalının taşınmazı muvazaalı aldığını, kararın usul ve yasaya uygun olduğunu belirterek istinaf başvurusunun reddini talep etmiştir.

Gerekçe ve Sonuç: HMK'nın 355. maddesi gereği, kamu düzenine aykırılık teşkil eden hususlar hariç tutularak, istinaf neden ve gerekçeleri ile sınırlı olmak üzere yapılan incelemede. Dava, yolsuz tescil nedeni ile tapu iptali ve tescile ilişkindir. Hukukumuzda tescil illi ( sebebe bağlı ) bir tasarruf işlemidir. Bu nedenle tescilin ayni bir hüküm ve sonuç doğurabilmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir.

Bu hukuki sebep, sağlararası bir hukuki işlem ( örneğin satım sözleşmesi gibi ) , ölüme bağlı bir hukuki işlem ( örneğin belirli mal vasiyeti gibi ) , kamu hukukundan kaynaklanan bir hukuki işlem ( örneğin mahkeme kararı, kamulaştırma gibi ) veya hukuki bir olay ( örneğin işgal, miras gibi ) olabilir.

Çünkü TMK' nın 1024/2 maddesine göre, “ Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur ” Düzenlemeye göre, geçerli bir hukuki sebebe dayanmayan tescil yapılmış veya başlangıçta geçerli sebebe dayalı bir tescil olmasına rağmen sonradan geçersiz hale gelmiş ve bu şekli ile gerçek hak durumuna uymayan bir durum oluşmuşsa " yolsuz tescil " söz konusudur.

Öte yandan, TMK' nın 1015 maddesine göre, “ Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır ” Tapu kütüğündeki tescil veya terkin işlemleri geçerli bir hukuki nedene dayanmıyorsa veya TMK' nın 1015 maddesindeki düzenlemeye gereği istemde bulunan gerçek hak sahibi değilse veyahut tescil dışı kazanma halleri söz konusu olup da, tapu kütüğüne açıklayıcı tescil yapılmamışsa gerçek hak sahipliği ile tapu sicili birbirine uymaz ve tapu sicili yolsuzlaşır.

Yolsuz tescil en yalın anlatımı ile gerçek hak durumunu yansıtmayan tescildir. Geçerli bir hukuki sebepten yoksun ya da sakat olan tescil baştan itibaren yolsuz tescildir.

Dosyanın incelenmesinden; dava konusu İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, ... mah., ... ada, ... parselde kayıtlı ... nolu bağımsız bölümün 29/03/2016 tarihli harici gayrimenkul alım satım sözleşmesi ile 500.000,00 TL bedelle davalı şirket tarafından davalıya satılarak devredildiği, tapuda da resmen devredildiği, Mahkemece ilgili mahkeme ilamı, tapu kaydı, sözleşmeler, imar durumu, ticaret sicil gazetesi, hazırlık dosyasındaki beyanlar, ilgili faturalar, banka kayıtları celp edilerek mahallinde keşif yapıldığı, bilirkişi heyetinden rapor alındığı, tanık beyanlarının alındığı,

İstanbul Anadolu 2.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 2016/343 E, 2020/665 K sayılı ilamının incelenmesinden; davaya konu genel kurulun 6 nolu maddesinde, şirket müdürlüğüne 10 yıllığına ...'in seçilmesine oyçokluğu ile karar verildiği, mahkeme kararında, şirket ana sözleşmesinin 8 ve 9. maddelerine göre ... ve ...’ın şirketi müşterek imzaları ile temsil ve ilzama yetkili olacakları, 16/03/2016 tarihli genel kurul toplantısının çağrısız olarak yapıldığı, davacı ...’ın toplantının başında toplantıyı terk ettiği, ...’in toplantıya tek başına devam ederek 6 numaralı karar ile kendisini tek yetkili olarak atadığı,

bu haliyle toplantının ve alınan kararların yok hükmünde (kesin hükümsüz) olduğu kabul edilerek , “16/03/2016 tarihli genel kurulun 6 numaralı kararının iptaline” karar verildiği, istinaf edilmeyerek 15/12/2020 tarihinde kesinleştiği, Bilirkişi heyeti dosyaya sunduğu raporunda özetle; dava konusu taşınmazın satış tarihi itibariyle değerinin 1.092.500,00 TL, 08/11/2019 tarihindeki değerinin 920.000,00 TL olduğu belirtilmiştir.

1.092.500,00 TL üzerinden eksik harcın tamamlandığı, Davalı tarafından sunulan banka makbuzlarına göre 500.000,00 TL ödeme yapıldığı, Davacı tanıkları beyanlarında özetle; işleminde tapuda yapılırken hazır bulunduklarını, davalıya daireyi almamasının söylendiği, davalı ...'ın alacağını söylediği, taşınmazın tapuda o şekilde devredildiğini, bilgisinin olduğunu, taşınmazın değerinin 850.000,00 TL- 950.000,00 TL arasında olduğunu belirttikleri, Mahkemece mevcut bu delillerle davanın kabulüne karar verildiği anlaşılmıştır.

Bu durumda dava konusu taşınmaz yönünden tescilin dayanağını teşkil eden işlem mahkemece iptal edilmiş olduğundan, tescilin yolsuz hale geldiği açıktır. Aşağıdaki Yargıtay içtihadı da bu yöndedir. "...Bilindiği üzere, idari işlemin, idari yargı yerinden veya idare tarafında iptali halinde sicil kayıtlarının dayanağının kalmayacağı, kaydın yolsuz tescil durumuna düşeceği , bu durumda da kadastral parsele dönüleceğinde kuşku yoktur.

Somut olaya bakıldığında, 16.09.2014 tarih 195 Sayılı Encümen Kararı ile yalnızca ... ada ... parsel sayılı taşınmaz yönünden işlemin iptal edildiği anlaşılmakla, davaya konu ... ada ... parsel sayılı taşınmaz yönünden kadastral parselin imar uygulamasına dair idari işlemin geçerliliğini koruduğu gözetilerek bu parsel bakımından davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik yoktur.

Hal böyle olunca, ... ada ... parsel sayılı taşınmaz yönünden tescilin dayanağını teşkil eden idari işlem iptal edilmiş olup, tescilin yolsuz hale geldiği kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir…" (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2017/1050-K. 2017/1704, T.

5.4.2017) Çözümlenmesi gereken taşınmazı devir alan davalının ediniminde iyi niyetli olup olmadığı, TMK’nın 1023. maddesi kapsamında adına oluşan sicil kaydının korunup korunmayacağı noktasındadır. Üçüncü şahsın ayni hakkı iktisabı için gerekli kurucu unsurlarda eksiklik (ehliyetsizlik, şekilsizlik, sahte vekaletname) varsa sicil kayıtları hakkındaki iyiniyeti korunmaz. Çünkü iyiniyetin, tapu kütüğündeki kaydın doğruluğuna ilişkin olması gerekir.

Oysa, kurucu unsurlarında eksiklik mevcutsa, bu yolla yapılan satışlarda sicilin dayanağını teşkil eden belgenin sahte ve hukuken geçersiz olması nedeniyle ilk ele (alıcıya) yapılan işlemin yolsuz tescil niteliğini taşır. Bu nedenle ilk el konumunda olan alıcıların iyiniyet iddiası dikkate alınmaz. Ancak, ondan sonra edinenlerin iyiniyetli olduğu tespit edilirse, Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinin koruyuculuğundan faydalanır ve adına yapılan tescil korunur.

Somut olayda; taşınmazın davalı şirket adına iken davalıya satılarak devredildiği, satış bedeli 500.000,00 TL’nin banka aracılığıyla ödendiği, davalının savunmada 300.000,00 TL’nin de haricen ödendiğini iddia ettiği, buna ilişkin belge sunmadığı, miktar itibari ile tanıkla ispatının mümkün olmadığı, davacı ile dava dışı ...'ın şirket ortağı olduğu, dava dışı ...'ın satışı sağlayan yetkiyi şirket genel kurulunda usulüne uygun olarak almadığı, yukarıda belirtilen kesinleşen mahkeme ilamı ile yetkisiz bir şekilde işlem yapıldığı, bu nedenle işlemin yolsuz olduğu, davalı ...'ın bu durumu bildiği, ayrıca ilk el alıcı olduğu,

davacı tanıklarının somut anlatımda tapuda durumun açıklanmasına karşın davalı ...'ın alımı tercih ettiğini, böylece davalının iyiniyetli sayılamayacağı, mahkeme kararının usul ve yasaya uygun olduğu anlaşılmıştır.