İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi E.2022/2828 K.2023/1827

Yukarıda tarafları ve konusu yazılı bulunan dava ile ilgili olarak,ilk derece mahkemesince verilen kararın istinaf edilmesi sebebiyle,dava dosyası üzerinde yapılan inceleme sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında davaya konu taşınmazın satışı konu- sunda sözlü olarak anlaşma sağlandığını, sonrasında bu satış işlemine ilişkin bir protokol imzalan- dığını ve satış bedelinin %5'ine tekabül eden 65.500,00 TL'nin teminat olarak kararlaştırıldığını, söz konusu teminatın müvekkili tarafından iki ayrı parça halinde davalıya ödendiğini, bilahare davalının taşınmaz ile ilgili yanıltıcı bilgilerde bulunduğunun anlaşılması üzerine davacının satın alma işlemin- den vazgeçtiğini ve teminat olarak ödediği paranın iadesini istediğini,

davalının iadeye yanaşma- dığını beyanla 65.000,00 TL teminatın davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; taraflar arasında alım satım işine ilişkin anlaşmaya varılmasına ve satışa engel bir durum olmadığı tespit edilmesine rağmen davacının taşınmazı satın almaktan vazgeçtiğini, müvekkilinin bir kusurunun olmadığını, bu nedenle davacıdan alınan teminatın irat kaydedildiğini, müvekkilinin davacıya borçlu olmadığını beyanla davanın reddini savunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi'nce: "Davanın KABULÜ ile 65.500,00 TL'nin 01/06/2020 tari- hinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine" karar verilmiştir.

İstinaf Başvurusu: Hüküm davalı tarafından istinaf edilmiştir. Davalı vekili istinaf dilekçesinde; davacı şirket yetkilisi tarafından doldurulan Teklif Alma Yöntemi ile Satış Prosedürünün 6. Maddesinde teklif sahibinin sorumluluklarının açıkça belirtildiğini, "Yayınlanan listedeki gayrimenkullerle ilgili yer alan bilgiler ve fotoğraflar bilgi mahi- yetinde olup, bir taahhüt niteliğinde değildir.

Teklif sahibi gayrimenkulleri mevcut durumu ile (kiracı, işgal, hasar, hisse, vefa, şuf'a hakkı, imar , iskan , kadastro v.b) görmüş beğenmiş kabul etmiş ve gay- rimenkulle ilgili her türlü İNCELEME VE ARAŞTIRMAYI YAPMIŞ SAYILIR.

Alıcı ihale konusu gayri- menkulü görüp, incelemiş olduğunu, dolayısıyla ihale sonrası teklifte bulunduğu gayrimenkulle ilgili ayıp eksiklik ve sair nedenlerle ilgil. her türlü talep, itiraz v.b haklarından peşinen feragat etmiş sayı- lacağını kabul eder." şeklinde düzenleme yapıldığını, Müvekkili şirket %100 kamu iştiraki olduğundan tüm işlemlerin yönetim kurulu kararı ile yapıldığını, şirket nezdinde alınan Teklif Alma Yöntemi ile Satış Prosedürüne uygun olarak 31/03/ 2020 tarihinde alınan yönetim kurulu kararı ile taşınmazın tapuda devri için vekaletname düzenlen- mesine karar verildiğini,

neticide taşınmazın davacı yana satışına karar verildiğini, davacının kredi işlemlerinin uzaması nedeniyle bakiye 1.244.500,00 TL'nin ödenmesi için 05.06.2020 tarihinde kadar ek süre verildiğini, davacı tarafın kötü niyetli olarak ödeme için verilen ek sürenin bitimi dahi bek- lenmeden teminatın iadesini talep ettiğini, teminat davacının satış prosedüründen vazgeçmesi nede- niyle alınmış olup iadesinin mümkün olmadığını beyanla kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

6100 sayılı HMK'nun 355 md gereğince, istinaf sebepleri ile sınırlı olarak yapılan incelemeye göre. Dava, sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacağın tahsili talebine ilişkindir.

Sebepsiz zenginleşme,bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalmasıdır.Sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak talep edilebilmesi için borçlunun mal varlığında, bir başkasının aleyhine bir zenginleşme meydana gelmeli, zenginleşme ve zenginleştirici olay arasında illiyet bağı bulunmalı ve zenginleşme haklı bir sebebe dayanmamalıdır.

Sebepsiz zenginleşme; geçerli olmayan ve tahakkuk etmemiş yahut varlığı sona ermiş bir nedene ya da borçlu olunmayan şeyin hataen verilmesine dayalı olarak gerçekleşebilir. Sebepsiz zenginleşme bunlardan hangisi yoluyla gerçekleşmiş olursa olsun, sebepsiz zenginleşen, aleyhine zenginleştiği tarafa karşı geri verme borcu altındadır. Geri verme borcunun konusu ve kapsamı. "Aynen Geri Verme İlkesi"ne göre düzenlenmiştir.

TMK'nın 706, TBK'nın 237, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddesi uyarınca tapulu bir taşınmazların satışına dair satış vaadi veya satışı sözleşmelerinin resmi şekilde düzenlenmeleri zorunludur.

TBK'nın 29.maddesinde belirtildiği üzere bir sözleşmenin ileride kurul- masına ilişkin yapılacak ön sözleşmeler ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.Taşınmaz satışı veya satış vaadi sözleşmeleri de resmi şekil şartına tabi olmakla geçerlilik şekline uyulmaksızın ya- pılan sözleşmeler hukuken geçersiz olacak ve geçerli sözleşmelerde olduğu gibi, tarafları bakımın- dan hak ve borç doğurmayacak, taraflar ancak geçersiz sözleşmeye dayalı olarak birbirlerine verdik- lerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri isteyebileceklerdir.

Bundan ayrı olarak genel itibariyle müspet zarar sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan zararı, menfi zarar ise, sözleşmenin kurulmamasından veya geçerli olmamasından kaynaklanan zararı ifade etmektedir.(HGK’nun 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. 2010/427 K.). Yani, müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durum ile eylemli durum arasındaki farktır.

Diğer bir anla- tımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarar olup, alacaklının ifadan vazgeçerek zararının tazminini istemesi halinde söz konusu olur; bu durumda söz- leşme ortadan kalkmamakta, yalnızca alacaklının ifaya ilişkin talep hakkının yerini müspet zararının tazminine dair talep hakkı almaktadır.

Menfi zarar ise, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dola- yısıyla uğranılan zarardır.

Diğer bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır.Özetle; tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmi şekilde yapılması geçerlilik şartı olup, söz konusu geçerlilik şartını taşınmayan yani resmi şekilde yapılmayan tapulu taşınmazların harici satım sözleşmeleri geçersizdir.

Bu durumda taraflarca geçersiz sözleşmeye dayanılarak menfi ve müspet zarar talep edilemeyip, sadece, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak tarafların birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilir. (Yargıtay 3. HD 2020/6633 E., 2021/9448 K. Nolu 06/10/2021 tarihli ilam) Dosya içeriğine göre.

Eldeki davada davacı, tapulu taşınmazın satışın ilişkin harici sözleşmeye dayanmakta ve resmi devir işlemi gerçekleşmediğinden teminat olarak ödediği paranın iadesini talep etmektedir. Somut olayda; taraflar arasında mülkiyeti davalıya ait Alaşehir, ...

Mah. ... ada ... parsel nolu taşınmazın satışı hususunda adi yazılı protokol imzalandığı , davacı tarafça bu protokol kapsamında davalının banka hesabına "teminat" olarak 65.000,00 TL para yatırdığı, daha sonra dava- cının satıştan vazgeçtiği ve taşınmasın davacıya devrine ilişkin resmi akitin yapılmadığı anlaşılmakla dava konusu 65.000,00 TL tutarındaki teminatın davacıya iadesi gerekir.

Açıklanan nedenlerle, ilk derece mahkemesince verilen kararda vakıa ve hukuki değer- lendirme noktasında, usul ve esasa aykırılık tespit edilmediğinden, davalının istinaf başvurusunun HMK 353/1-b-1 md gereğince reddine karar verilmesi gerekmektedir.

KARA R