İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi E.2019/1483 K.2019/2730

Taraflar arasındaki davada Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi ve Bakırköy 2. Tüketici Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeniyle yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak, davalı yüklenici tarafından yapılıp, davacıya harici olarak düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satılan bağımsız bölümün teslim edilmemesi nedeniyle ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.

Bakırköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesince, davacının "Gayrimenkul Satış Sözleşmesi " başlıklı sözleşmeye dayalı olarak dava açtığı, bu sözleşmede satıcı (müteahhit) kısmında davalı ile dava dışı ..., alıcı kısmında ise davacının isminin yer aldığı, sözleşmenin 2 numaralı maddesinde "İlgili gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı satış sözleşmesinin imzalanmasına müteahhit ve arsa sahipleri adına emlak danışmanlığı ve arabuluculuk işlemleri ...

TC nolu ..., ... tarafından yapılmış olup; müteahhit ve arsa sahipleri iş bu emlak danışmanlığı komisyonu olarak emlakçı ... ilgili gayrimenkulde inşaa edilecek olan konut inşaatında arsa sahipleri 1 adet 2+1 daire,

müteahhitlerde inşa edecekleri konut inşaatlarından kendi hisselerine düşecek olan kısmından 1 adet 2+1 daireyi emlakçı ...'ye emlak komisyonu olarak vermeyi ve satış vaadinde bulunmayı kabul ve taahhüt etmişlerdir." 3. maddesinde "yukarıda 2. maddede emlakçı ...'müteahhit tarafından emlak komisyon bedeli olarak verilmesi kararlaştırılan ilgili gayrimenkulde inşaa edilecek konut inşaatından 2+1 daire emlakçı ... tarafından alacaklarının temliki suretiyle 2+1 dairesini 170.000 TL bedel karşılığı satmış olup, iş bu satışa müteahhitlerde muvafakat etmiş olup,

iş bu sözleşmenin imzalandığı bu gün itibariyle emlakçı ... müteahhitten emlak komisyonu almış olup, müteahhiti bu yönde ibra etmişlerdir." şeklinde düzenlemeye yer verilmiştir. Bu sözleşmeyi ... emlakçı sıfatıyla imzalamıştır, her ne kadar sözleşme ... tarafından imzalanmış ve sözleşme içeriğinde alacağın temliki ifadesi kullanılmış ise de, sözleşme 3. kişi yararına sözleşme niteliğide taşımaktadır.

Tüketcinin korunması hakkındaki kanun ve uygulama bir tarafın tüketici olduğu sözleşmelerde tüketicinin maksadını öne çıkarmakta olup, davacının dava konusu taşınmazın satışına ilişkin sözleşmeyi konut edinme amacı dışında ticari amaçla imzaladığına ilişkin dosya içeriğinde herhangi bir delil bulunmamaktadır,

bu noktada işlemin tüketici işlemi olarak kabulü gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.Bakırköy 2. Tüketici Mahkemesi ise dosya kapsamında bulunan gayrimenkul satış sözleşmesi ve tüm belgelerden dava konusu bağımsız bölümün kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine aracılık eden emlakçı ...'ye emlak danışmanlığı komisyon bedeli olarak verilmesinin vaad edildiği, ...'nün ken disine ait bu şahsi hakkı temlik yoluyla davacıya devrettiği, anlaşılmaktadır.

Dava konusu bağımsız bölümün sunulan ticari faaliyete karşılık olarak bir tacire verilmiş olması davacının tacirin halefi olarak mahkememize dava açmış olması göz önüne alındığında yapılan sözleşmenin tüketici işlemi niteliğinde olmadığı anlaşılmaktadır.

Bu nedenlerle mahkememizin görevsizliği gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiştir.Somut olayda; emlakcıdan dolayısıyla yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapusunun iptali ve tescil isteğine ilişkindir.Öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir.

Nispi (şahsi) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar.

Koşulları yerinde ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ilâ 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır.

Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayat şartlarının gerektirdiği ihtiyaçlardan ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar.

Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması olanağı bulunmaktadır.

Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir.

Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak yapılabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir.

Dolayısıyla davacı, davalı arsa sahibine karşı dava dışı yüklenicinin haklarına sahip olmaktadır. 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Kanunun 3. maddesi (I) bendinde "Gerçek veya tüzel kişilerle tüketiciler arasında kurulan eser sözleşmelerini tüketici işlemi kapsamına almıştır.

Kanunun 73/1. maddesi ise tüketici işlemlerinden doğan davalarda tüketici mahkemelerinin görevli olduğu belirlenmiştir.6502 sayılı Kanunun 3. maddesi gerekçesinde eser sözleşmelerinin kanun kapsamına alınmasına ilişkin herhangi bir açıklama getirilmemiştir.

Ancak, kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür.

Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir.

Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir.Bu durumda eldeki davada uyuşmazlık 6502 sayılı Kanun kapsamında kalmadığından,

tacir olmayan davacının davasının HMK'nın 2. maddesi uyarınca genel hükümlere göre Bakırköy Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.