İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi E.2020/151 K.2020/474

Taraflar arasında görülen dava neticesinde ilk derece mahkemesince verilen hükmün davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine düzenlenen rapor ve dosya kapsamı incelenip gereği görüşülüp düşünüldü;

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Sundukları 23.05.2012 tarihli sözleşmeden anlaşılacağı üzere, müvekkili ile davalılardan ... San.tic.A.Ş' nin, İstanbul İli, ... mevkii, ... pafta, ... Ada, ... parselde kayıtlı,...., .... Cad.

No. 1 Hadımköy/İstanbul adresindeki 18.268 m2 bahçeli kargir fabrika binası ve müştemilatının satımı konusunda 7.650.000 USD olarak anlaştıklarını, davalılardan ...'ın sözleşmeden doğan borçların garantörü ve kefili olduğunu, satış bedelinin 500.000,00 USD'lik kısmının 11.500 m2 yere iskan alımına kadar alıcı şirket nezdinde teminat en tutulacağı ve iskan alındığında alıcı şirket tarafından satıcı müvekkiline hiçbir itiraz ve talepte bulunmaksızın ödeneceğini, iskan alınması için kaçak inşaat konumunda olan tüm yerlerin kaldırılması konusunda ve iskan alınması için gerekli harcamaların 500.000,00 USD bedelden yapılacağını,

bu harcamaların tahmini 200.000,00 TL- 250.000,00 TL olacağı, iskan harcamaları düşüldükten sonra kalan bakiyenin müvekkiline ödeneceği konusunda anlaşma yaptıklarını, davalı şirketin, satışa konu gayrimenkulün 11.500 m2'lik kısmına iskan almış olmasına rağmen, müvekkili şirketin temsilcisi ... iyiniyetli görüşme taleplerine rağmen, ödemekle yükümlü olduğu 500.000,00 USD'nin ne kadarını iskan için harcadığını bildirmediğini ve ödeme de yapmadığını, sözleşmeden anlaşılacağı üzere, sözleşmenin yapıldığı tarihte, iskan harcamalarının 200.000,00 TL - 250.000,00 TL arasında tutacağı yazılmış olmasına rağmen,

davalıların müvekkiline hiçbir borcunun kalmadığını bildirerek, müvekkilinin parasını ödemediklerini bildirerek fazlaya dair talep hakları saklı kalmak kaydıyla, 10.000,00 USD'nin dava tarihinden itibaren USD'ye uygulanan en yüksek faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle: Dava konusu taşınmazın yapı iskan izni bulunmadığından, iskan işlemlerinin müvekkili şirket tarafından gerçekleştirildiğini, iskan alınana kadar 500.000,00 USD'nin müvekkili şirket nezdinde teminat olarak tutulduğunu, iskan alınması için kaçak inşaat konumunda olan tüm yerlerin kaldırılması işlemlerinin müvekkilince yapıldığını, iskan alınması için gerekli harcamalar ve harçların alıcı konumunda olan müvekkili tarafından tutulan 500.000,00 USD'lik bedelden yapılacağının sözleşme ile kararlaştırıldığını,

her ne kadar sözleşmede iskan için yapılan harcamaların tahmini olarak 200.000,00 TL - 250.000,00 TL arasında olacağının tahmin edildiği ifade edilmiş ise de, yapılan harcamaların bu miktardan fazla olduğunu ve teminat olarak tutulan bedelden harcandığını, iskan alımı için, müvekkili şirket tarafından, proje ve sorumluluk giderleri, yapı denetim ve proje giderleri, yangın sistemleri, inşaat proje harcı, yapı kullanım izin harcı, tesisat ve ısı yalıtım proje onayı, yapı kontrol kat mülkiyeti harcı, çatı söküm ve montaj işlemleri vb harcamaların yapıldığını ve ilgili yerlerden getirtilecek belgelerle bu durumun ortaya çıkacağını,

yapılan harcamaların sabit olup, davacıya ödenmesi gereken bir tutar olmadığını bildirerek davanın zaman aşımı yönünden reddine, davanın esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İstinaf incelemesine konu İlk Derece Mahkemesince dava hakkında, "dosya içerisinde bulunan satış sözleşmesi örneğinden davacı ile davalı .... San. Tic.

A.Ş. arasında bu davalıya ait fabrika binasının ve müştemilatının satımı konusunda sözleşme yapıldığı, bu sözleşmeyi davalı ...'ın kefil olarak imzaladığı görüldüğü, Dosya mali müşavir, inşaat mühendisi ve harita mühendislerinden oluşan bilirkişi kuruluna verilip inceleme yaptırılmış, düzenlenen raporda davalının defter ve belgelerinin usulüne uygun tutulmuş olduğu, davalının defter ve kayıtlarında dava konusu sözleşme kapsamında iskan alımı işlemlerine ilişkin 422.059,45 USD tutarında harcama yapıldığına kayıtlı olduğu,

bu kayıtlar içerisinde ... ve ... firmalarına yapılan ödemelere ilişkin belge sunulmadığının rapor edildiği görülmüş, Dosyada bulunan sözleşme örneği, celp edilen tapu kaydı ve imar işlem dosyası örneği ve tarafların beyanlarından, davalı .... San. Tic.

A.Ş'ye ait fabrika binası ve müştemilatının davacı tarafından satın alındığı ve bu satış kapsamında satış bedeli olan 7.650.000 USD nin davalıya ödendiği konusunda taraflar arasında bir ihtilaf bulunmadığı, Taraflar arasındaki sözleşmeye göre satış sözleşmesine konu 11.500 m2 alanın iskan işlemlerinin davalı şirket tarafından yerine getirileceği ve satış bedeli içinde olan 500.000 USD tutarın davalılara teminat olarak kalacağı iskan alımı işlemleri harcamalarının bu bedelden davalılar tarafından yapılıp 500.000 USD den kalan rakamın davacıya ödeneceği konusunda tarafların anlaşmış olduğu,

yaptırılan bilirkişi incelmesi sonucunda davalılar tarafından iskan alım işlemlerine ilişkin belgeleye dayalı ve iskan işlemleri ile ilgili olarak kabul edilen 348.191,15 USD harcama yapılmış olduğu" gerekçesi ile bu harcama miktarının davalılara teminat olarak kalan 500.000 USD den düşüldüğünde davalıların 151.808,85 USD yi davacıya ödemesi gerektiği, davacının talebinin 10.000 USD olması nedeniyle taleple bağlılık ilkesi gereğince davacının davasının kabulüne,

10.000 USD'nin dava tarihinden itibaren 3095 sayılı yasanın 4/a mad. gereğince devlet bankalarında yabancı para cinsinden paralara bir yıl vadeli mevduata uygulanan en yüksek faiz oranı işletilerek davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle;Davaya cevap dilekçelerinden bu yana davalılardan işbu dava konusu teminata ilişkin iskan miktarları için harcanmayan ya da kendisine ödenmemiş bir bakiyesi kalmadığını, Davacının hakkından fazlasını elde etme gayesi ile davaya yöneldiğini, hükme elverişli olmayan bilirkişi raporu ile davacının davasının kabulüne karar verildiğini, kesin hesap raporu içermeyen bilirkişi raporunda KDV hariç bedeller esas alındığını, dava konusu teminat olarak müvekkilde kalan paranın , iskan için harcanıp harcanmadığı kalan bakiyenin iade edilip edilmediğine ilişkin olduğunu,

KDV bedelleri de harcanan bakiyenin içerisinde olduğunu, belediye imar dosyası detaylıca incelendiğinde ödemeye ilişkin belgelerin dosyada yer aldığını, HMK'nın 282 md. Uyarınca bilirkişi raporunun hakimi bağlamayacağını, bilirkişi raporunun hükme elverişli olmadığını, dosyada net bir hesap söz konusu olmadığını, bu hususları istinaf ederek, İlk Derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını talep ve istinaf etmiştir.

GEREKÇE

Dava, taşınmaz satım sözleşmesi ile kararlaştırılan iskan alınabilmesi için yapılması gerekli masrafların teminatı için alıcıya bırakılan bedelden masraflar düşüldükten sonra arta kalan miktarın tahsili davasıdır.İstinafa gelen uyuşmazlık temelde, taşınmaz satım sözleşmesi ile kararlaştırılan iskan alınabilmesi için yapılması gerekli masrafların teminatı için alıcıya bırakılan bedelden artan miktar bulunup bulunmadığı noktasındadır.Davacının satıcı, davalı şirketin ise alıcı olarak imzaladığı 23.05.2012 tarihli "Satış Sözleşmesi ve Borç Taahhüdü" şeklindeki sözleşme ile; ... ilçesi, ...

Köyü, .... Ada, ....Parselde kayıtlı, bahçeli kargir fabrika binası ve müştemilatının 7.650.000,00 USD bedelle davalı alıcıya satılması, sözleşmeye konu gayrimenkulün yapı iskan izni bulunmadığından, satış bedelinden 500.000 USD'lik kısmı iskan alınana kadar alıcı tarafından satıcı'ya ödenmeyeceği, 11.500 m2'e iskan alındığında,

iskan alınması için gerekli harcamalar ve harçlar alıcı tarafından tutulan 500.000,00 USD'lik bedelden çıkarıldıktan sonra yapılan masraflar düşülüp kalan bakiyenin satıcı'ya nakten Amerikan doları olarak iade edileceği hususlarının kararlaştırıldığı ve bu sözleşmenin garantör ve kefil sıfatıyla davalı-alıcı şirketin yetkilisi olan diğer davalı ... tarafından imzalandığı hususlarında taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.Mahkemece alınan bilirkişi raporuna göre davalının ticari defterinde, iskan alınabilmesi için 422.059,45 USD masraf yapıldığı kayıtlıdır.

Ancak bu kayıtlar içerisinde Hadımköy Merkez Camii ve Kur'an Kursu Yaptırma ve Yaşatma Derneğine yapılan 27.636,52 USD(50.000,00 TL) de kayıtlıdır.

Bunun yanı sıra yine davalının defterinde kayıtlı olan yangın alarm sistemi 42.793,72 USD ile spinkler sulu söndürme sistemi, hidrant sistemi ve dolap sistemi 105,791,69 USD şeklindeki masrafları, davacı vekili 31/05/2018 tarihinde bilirkişi raporuna karşı sunduğu itiraz dilekçesinde bu sistemlerin müvekkilinin kiracısı olan bir şirket tarafından yapılarak gerekli izinleri aldığını beyan ederek bu kayıtları kabul etmediklerini beyan etmiştir.Mahkemece davalı tarafça belgeye dayalı 348.191,15 USD harcama yapıldığı kabul edilmiştir.

Davalı şirketin defterine harcama olarak kaydettiği Hadımköy Merkez Camii ve Kur'an Kursu Yaptırma ve Yaşatma Derneğine yapılan 27.636,52 USD(50.000,00 TL) bağışın taraflar arasındaki sözleşme kapsamında iskan ruhsatı almak için gerekli bir masraf olmaması nedeniyle mahkemece davalının yaptığı masraf olarak kabul edilmemesi isabetli ise de, bilirkişilerce ... Firması ve daha sonra işi bu firmadan devralan ...

Yapı Denetim Firmasına fatura bedellerinin ödendiğine ilişkin belge bulunmadığı rapor edilmiş olmakla birlikte, taşınmaza ilişkin Arnavutköy Belediyesi işlem dosyası içerisinde belediye tarafından Arnavutköy Kaymakamlığına, yapı denetim firmasına emanet hesaptan hak edişinin ödenmesi için yazılan yazılar mevcut olması karşısında Mahkemece gerekli araştırma yapılmadan hatalı bilirkişi raporu esas alınarak eksik incelemeye dayalı olarak karar verilmesi isabetli olmamıştır.Mahkemece,

bilirkişi raporuna karşı yapılan itiraz ve buna ilişkin delillerinin değerlendirilmesi ve ayrıca yapı denetim firmalarına yapılan hakediş ödemelerinin Arnavutköy Belediyesi ve Arnavutköy Kaymakamlığından sorulması suretiyle, oluşacak duruma göre karar verilerek sonuca gidilmesi gerekmektedir.HMK'nın 355.

Maddesi uyarınca kamu düzenine aykırılık ve istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesi sonunda, Mahkemece eksik inceleme ile davanın sonuçlandırılması isabetli görülmemiş ve bu nedenle davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak, davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren Mahkemeye gönderilmesine karar verilmiştir.