İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi E.2021/133 K.2021/125

Taraflar arasındaki tazminat davasında talep edilen ihtiyati haczin reddine yönelik olarak verilen ara kararına karşı süresi içinde ihtiyati haciz isteyen davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya içerisindeki tüm belgeler okunup, incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ DAVA: Davacı vekili, taraflar arasında akdedilen Kadıköy .... Noterliğinin 19.06.2014 tarih ve ... yevmiye numaralı, "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" uyarınca, müvekkili şirketin İstanbul, Büyükçekmece, ... Köyünde kain, tapuda ... Ada ...

Parsel ile kayıtlı taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış 187 adet kat irtifakına konu (441.654/1.068.807 arsa paylı) bağımsız bölüm tapusunu (inşaatı taahhüt edilmeksizin mevcut haliyle) devir yükümlülüğü altına girdiğini, bunun karşılığında davalı tarafın da KDV hariç 48.780.000,00 USD bedeli sözleşmede öngörülen tarihlerde ödemeyi taahhüt ettiğini, dolayısıyla taraflar arasında ortak bir şekilde inşaat yapma iradesi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi bir ilişkinin bulunmadığını, müvekkilinin bedeli ödenmesi kaydıyla, tapuda kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümlerin mülkiyetini devretmeyi taahhüt ettiğini,

taraflar arasında akdedilen sözleşmenin icrası sürecinde muhtelif tarihli revize sözleşmeler imzalandığını, bu bağlamda son yapılan sözleşme ile belirlenen kesin vadeye davalı tarafından riayet edilmeyerek zamanında ödeme yapılmadığını, davalı borçlunun yükümlülüklerini yerine getirmesi için keşide edilen ihtarnamelerin semeresiz kaldığını, bunun üzerine, müvekkili tarafından Üsküdar ....

Noterliğinin 25.02.2019 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile taraflar arasındaki sözleşmenin feshedildiğini, sözleşmeye konu 187 adet villaya kat irtifakı ile bağlanmış arsa payından 104 adedine karşılık gelen kısmı, davalının yapmış olduğu ödemelere dayalı olarak devredilmiş olup huzurdaki uyuşmazlığın konusunu teşkil etmediğini, bu nedenle 83 adet bağımsız bölüme karşılık gelen arsa payı devri için geçerli olmak üzere sözleşme ileriye doğru feshedildiğini, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin ceza koşulu niteliği taşıyan 10. Maddesi gereğince, üç başlık altında ceza koşulunun hüküm altına alındığını, buna göre,

a)davalı tarafça yapılan kısmi ödemelerin ceza koşulu alacağı olarak davacı müvekkil tarafından haklı alıkonulduğunun tespiti; b)davalı tarafça taşınmazda yapılan inşaatların bila bedel davacı müvekkile aidiyetinin tespiti; c)sözleşme uyarınca inşaatı ve ödemeleri tamamlanan etapların dışında kalan kısım için ödenmesi gereken toplam satış bedeline yönelik ceza koşulu ödemesi olduğunu, bu çerçevede taraflar arasında akdedilen sözleşme ve revizeler doğrultusunda, 10.252.870,22 TL ceza koşulu alacağının hesaplandığını, ayrıca, sözleşmenin 8. maddesi hükmünce, davalı tarafça sözleşme konusu taşınmazın emlak vergilerinin,

kendisine fatura edilen doğalgaz, elektrik, digitürk faturaları olmak üzere 774.766,41 TL’den sorumlu olduğunu, bunun yanında, davalı tarafın sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle bilirkişi tarafından yapılacak inceleme sonucunda net rakam tespit edilebilecek olmakla birlikte davacı müvekkil yaklaşık 120.000.000,00 TL tutarlı alacağından mahrum kaldığını, halihazırda mülkiyeti kendisine ait olan ancak davalının zilyetliğini teslim ettiği 83 adet bağımsız bölümü işgal eden üçüncü kişilerle hukuki ihtilaf yaşandığını ileri sürerek fazlaya dair haklarımız saklı kalmak kaydıyla;

henüz devri yapılmamış 83 adet bağımsız bölüme ilişkin davalı tarafça yapılan kısmi ödemenin ceza koşulu alacağı olarak müvekkile aidiyetinin ve haklı olarak alıkonulduğunun tespitine, davalı tarafça taşınmazda yapılan inşaatların ceza koşulu olarak bila bedel davacı müvekkile aidiyetinin tespitine, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 10. maddesi uyarınca bakiye satış bedelinin %10 üzerinden tahakkuk edecek ceza koşulu alacağı 10.252.879,22 TL’nin ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, olumsuz zarar kapsamında kaçırılan sözleşme fırsatlarına dayalı olarak şimdilik 10.000,00 TL’nin(Belirsiz alacak davası.

HMK 107;)ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, sözleşme kapsamında davalıya fatura edilen ve ödenmeyen alacaklarımıza yönelik 774.766,41 TL’nin ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 22.11.2019 tarihli ıslah dilekçesinde özetle; davadaki taleplere yönelik davalının haksız tutum ve davranışları ile müvekkilin uğradığı müspet zararların fiili tutarları göz önünde bulundurularak davanın ıslah edilmesi ihtiyacının doğduğunu, davalının müvekkilinin mülkiyetinde bulunan çok sayıda bağımsız bölümü, alıcılarla yaptığı harici satış sözleşmeleri ile satmış ve üçüncü şahıslarca müvekkilinin de davalı taraf olarak yer aldığı tescil talepli davaların açılmasına sebebiyet verdiğini, dolayısıyla müvekkilinin bu bağımsız bölümlerden herhangi bir yasal,

ekonomik veya finansal fayda sağlamasının artık hukuken ve fiili olarak imkansız olduğunu, bu anlamda müspet zararın, davalının müvekkile ödeme yapmamasından ileri gelen zarara ilaveten üçüncü taraflarca iktisap edilen bağımsız bölümlerin kaybı olarak ortaya çıktığını, dava dilekçesinde 10.000,00 TL tutarlı olarak belirttilen zarar kalemini şimdilik terditli olarak sözleşmenin ileriye etkili olarak feshi yönünde seçimlik hakkımıza dayalı olarak,

hesaplama hatalarına ve/veya davalı tarafından sözleşmede yazılı tutarlar üzerinde gerçekleştirilen satışlar dolayısıyla uğranan ek zararlar da dahil olmak üzere tüm zararlarına ilişkin talepleri saklı kalmak üzere, 12.078.637 USDnin Türk Lirası karşılığı ile 39.561.210,00 TL alacağın tahsili için yükseltiklerini belirterek sözleşme kapsamında davalıya fatura edilen ve ödenmeyen alacaklarımıza yönelik 944.195,83 TL'nin ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, HMK 111. maddesi kapsamında asli talep olarak,

sözleşmenin ileriye etkili feshine dayalı olarak sözleşme uyarınca borçlanılan edimin davalı tarafından yerine getirilmemesi nedeniyle uğranılan 12.078.637 USDnin(ıslah tarihinde 68.674.298,52 TL) fiili ödeme tarihindeki Türk Lirası karşılığı ile 39.561.210,00 TL olumlu zararın davalıdan ticari avans faiziyle birlikte tahsiline, bu talebinin kabul görmemesi halinde, cezai şartları aşan zararları talep hakkı saklı kalmak kaydıyla, feri taleplerimiz;

henüz devri yapılmamış 83 adet bağımsız bölüme ilişkin davalı tarafça yapılan kısmi ödemenin ceza koşulu alacağı olarak müvekkile aidiyetinin ve haklı olarak alıkonulduğunun tespitine, (bu bağımsız bölümlerin tüketiciler adına tesciline karar verilmesi halinde cezai şarta karşılık ikame değer alacağına yönelik talep haklarımız saklıdır), davalı tarafça taşınmazda yapılan inşaatların ceza koşulu olarak bila bedel davacı müvekkile aidiyetinin tespitine,

taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 10. maddesi uyarınca bakiye satış bedelinin %10 üzerinden tahakkuk edecek ceza koşulu alacağı 10.005.044,11 TLnin ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

CEVAP

Davalı vekili, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin başlığı satış vaadi sözleşmesi olarak belirtilmiş ise de, sözleşme hükümlerinden ve tarafların iradelerinden taraflar arasındaki akdi ilişkinin (hasılat)gelir paylaşımı esasına dayalı adi ortaklık ilişkisi olduğunu, dolayısıyla sözleşme hükümlerinin adi ortaklık hükümleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğini, müvekkilinin üzerine düşen tüm edim ve yükümlülüklerini aynen yerine getirdiğini, fakat davacının sözleşmedeki edimlerini yerine getirmekten kaçındığı gibi, haksız eylem ve işlemleri nedeniyle müvekkilini zarara uğrattığını belirterek davanın reddine,

davacı tarafın ıslah dilekçesine karşı beyanlarında ise, davacının müvekkil şirkete proje konusu işlemleri yürütmek ve tüketicilere yapılacak olan devirleri sağlamak için gerekli vekaleti vermediği gibi, inşaat işlerini yürütmek için verdiği vekaleti de haksız olarak azil ile sonlandırdığını bu sebeple de müvekkilinin satışını gerçekleştirdiği bağımsız bölümlerin tapuda devrini gerçekleştiremediğini beyan etmiş, karşı davada ise, sözleşme uyarınca, satış hakları müvekkilde olmasına rağmen,

davacı tarafından kendi portföyündeki taşınmazların müvekkilinin sattığı fiyattan daha az fiyattan satılması nedeniyle müvekkilinin ekonomik olarak zor duruma düştüğünü, davacının bu haksız rekabet teşkil eden eylemlerinden dolayı müvekkilinin TTK m.56/e uyarınca manevi tazminata hak kazandığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.080.000 TL manevi tazminata avans faizi ile birlikte hükmedilmesini talep etmiştir.

TALEP

Davacı vekili, 30.01.2020 tarihli ihtiyati haciz istemli dilekçesinde, dava ve ıslah dilekçesindeki iddialarını aynen tekrar ederek; davalı tarafından sözleşme uyarınca ödenmesi gereken bedellerin ödenmediği gibi, kat irtifakına konu bağımsız bölümleri dava dışı üçüncü şahıslara adi yazılı sözleşme ile satmayı vadettiğini ve bu bağımsız bölümlerin satış bedelini yetkisi olmadığı halde tahsil ederek zilyetliğini de devrettiğini, taşınmazı işgal eden üçüncü şahıslarca tüketici mahkemeleri nezdinde açılan davalarda davacı müvekkilinin de tapu maliki olması nedeniyle hasım gösterildiğini ve davaların tüketiciler lehine sonuçlandığını,

müvekkili şirketin tek bir kuruş ödeme almadığı halde değeri milyonlarca doları bulan taşınmazlarının üçüncü kişilere devretme riski altında olduğunu beyan ederek İİK 257. Maddesi uyarınca borçlu davalının menkul ve gayrimenkul mallarıyla 3. Şahıslardaki hak ve alacaklarının şimdilik 109.179.704,35 TL üzerinden ihtiyati haczine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk derece mahkemesinin 07.02.2020 tarihli ara kararıyla, davanın esası yönünden haklılığını yaklaşık olarak ispat edecek delillerin dosyaya sunulmadığı, talebin yargılamayı gerektirdiği gerekçesiyle ihtiyati haciz talebinin reddine karar verilmiştir.Bu ara kararına karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı vekilinin istinaf dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesi dayanağında, davalı tarafça ödeme yapıldıkça sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin davalıya devri kararlaştırıldığını, davalının söz konusu taşınmazlar için üçüncü kişilerle satış vaadi sözleşmeleri imzaladığını, ancak müvekkil şirkete olan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, üçüncü kişi tüketiciler, açtıkları davalarda müvekkil şirketi de hasım göstermekte ve bu davalar neticesinde, malik olan müvekkil şirket, karşılığında hiçbir bedel almaksızın taşınmazları üçüncü kişilere devretmek riskiyle karşı karşıya kaldığını,

dedelsiz olarak taşınmaz devrini gerçekleştirme riski ise müvekkili nezdinde telafisi güç ve imkansız zararlara mahal verecek nitelikte olduğunu, davalının müvekkili şirkete ödeme yapmadığının sabit olduğunu, “yaklaşık ispat” şartının gerçekleştiğini, davalının taşınmazlarını elden çıkarmaya başladığını belirterek ilk derece mahkemesinin ara kararının kaldırılmasını istemiştir.

GEREKÇE

Talep, dava içinde istenen ihtiyati haciz istemine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince ihtiyati haciz talebinin reddine karar verilmiş, verilen karara karşı davacı talep eden vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

HMK'nın 355. maddesine göre, ileri sürülen istinaf sebepleri ve kamu düzenine aykırılık nedenleri ile sınırlı olarak kararın istinaf incelemesi yapılmıştır.Davacı, davalı ile arasındaki gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca, davalının sözleşmeye konu edilen taşınmazların bedellerini ödemesi karşılığında davacının da taşınmazların mülkiyetini davalıya devrini üstlendiğini, ancak davalının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediğini, temerrüde düştüğünü,

sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini iddia ederek menfi ve müspet zararlarının yanısıra sözleşmede kararlaştırılan cezai şart alacaklarının hüküm altına alınmasını talep etmiştir.Davalı ise, taraflar arasındaki akdi ilişkinin esasen adi ortaklık ilişkisi olduğunu, davacının sözleşmeden kaynaklı edimlerini yerine getirmediğini belirterek davanın reddini savunmuş, karşı davasında ise, davacının haksız rekabet teşkil eden eylemlerinden doğan manevi zararının tazminini istemiştir.

İİK 257. maddesi, rehinle temin edilmemiş ve vadesi gelmiş bir para borcunun alacaklısı, borçlunun yedinde veya üçüncü şahısta olan taşınır ve taşınmaz mallarını ve alacaklarıyla diğer haklarını ihtiyaten haczettirebilir hükmünü haizdir.İİK' nın 258/I. maddesinin ikinci cümlesinde.

"Alacaklı alacağı ve icabında haciz sebebi hakkında mahkemeye kanaat getirecek deliller göstermeye mecburdur," şeklinde yapılan düzenleme ile alacaklının ihtiyati haciz talep edebilmesi ve ihtiyati haciz kararı verilebilmesi için alacağın varlığı ve istenebilir olduğunun tam ve kesin olarak ispat edilmesi gerekliliği aranmamış, bu konuda mahkemeye kanaat getirecek delillerin sunulması yeterli kabul edilmiştir.Somut olayda, taraflar arasındaki sözleşmelerin her iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olup, sözleşme hükümlerinin değerlendirilmesi ve dolayısıyla taraflar arasıdaki hukuki ilişkinin nitelendirilmesi yargılama konusu olduğu gibi,

tarafların karşılıklı olarak edimlerini yerine getirip getirmedikleri, alacağın varlığı ve miktarın tespiti bakımından dosyanın geldiği aşama itibariyle yaklaşık ispat olgusunun gerçekleşmediği sonuç ve kanaatine varıldığından ilk derece mahkemesinin ara kararı ve gerekçesinde yasa ve usule aykırılık bulunmadığından davacı vekilinin istinaf sebeplerinin reddi gerekmiştir. Açıklanan bu nedenlerle istinaf başvurusunun esastan reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.