İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 44. Hukuk Dairesi E.2024/1556 K.2025/272

Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi kararına karşı, istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine yapılan inceleme sonucunda;

GEREĞİDÜŞÜNÜLD Ü

DAVA DİLEKÇESİ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Davacı vekili dava dilekçesi ile; davacı ile davalının 01/07/2014 tarihinde davalıya ait 2 adet taşınmaz satışına ilişkin anlaşmaya vardıklarını ve bir protokol imzaladıklarını, bu protokole göre davalının sattığı taşınmazların tahliye işlemlerinde sorumlu tutularak tüm tahliye işlemlerini bizzat yürütmeyi ve 2 taşınmazı tamamen boş olarak davacıya en geç 10/10/2014 tarihine kadar teslim etmeyi taahhüt ettiğini, bu taahhüt karşılığında davacının davalıya 50.000,00-TL bedelli 10/10/2014 vadeli 1 adet senedi imzalayarak verdiğini,

davalı bu taahhüdünü yerine getirdiğinde 50.000,00-TL'lik senedin derhal tahsilinin yapılmasının kararlaştırıldığını, bu hususa davalı vekilinin de bizzat şahit olup protokolde imzası olduğunu, iş bu protokol uyarınca taraflar arasında 09/07/2014 tarihinde 2 adet taşınmazın resmi satışının yapıldığını, davacının protokol uyarınca 09/07/2017 tarihinden 10/10/2014 tarihine kadar satın aldığı taşınmazların tahliyesinin gerçekleştirilerek kendisine teslim edilmesini beklediğini,

ancak davalının resmi satış tarihi olan 09/07/2014'te taşınmazların satış bedelini davacıdan alarak ortadan kaybolmak suretiyle protokoldeki edimlerini yerine getirmediğini, davalının tahliyeleri gerçekleştirmediği gibi davacının yeni iktisap sebebiyle tahliye talep etmek için hukuki süreleri de kaçırmasına neden olduğunu, bunun üzerine davacının taşınmazlardaki kiracıları anlaşma yoluyla tahliye etme yoluna gittiğini, aylar geçen süreçte kiracıların tahliyeye yanaşmadıklarını ve tahliye etmek karşılığında davacıdan para talep ettiklerini,

kiracılardan ...'in 09/03/2015 tarihinde bir tahliye taahhütnamesi protokolü imzaladığını ve taşınmazın tahliyesi karşılığında davacıdan 100.000,00-TL banka havalesi ile ödeme aldığını, diğer kiracı ... ile de 31/03/2015 tarihinde tahliye taahhütnamesi protokolü imzalanarak tahliye karşılığında anılan kişiye davacı tarafça toplam 25.000,00-TL bir bedel ödendiğini, kısacası tarafların taşınmazların satış bedelinden 50.000,00-TL'yi tahliye masrafları için ayırdıklarını ve bu 50.000,00-TL karşılığında davacı tarafça davalıya 1 adet senet verildiğini,

senedin arka yüzünde açıkça "İş bu senet 01/07/2014 tarihli gayrimenkul satış protokolü gereğince verilmiştir." diye yazdığını, davalı tahliyeleri gerçekleştirmeyince davacı kendi çabasıyla toplam 125.000,00-TL harcayarak tahliyeleri gerçekleştirdiğini, bu nedenle davacının davalıya 50.000,00-TL borcu bulunmadığını, ancak davalının davacı hakkında kötü niyetli olarak 50.000,00-TL'lik senet bedelinin tahsili için İstanbul Anadolu ... İcra Müdürlüğünün ...

Esas sayılı dosyası ile icra takibi başlattığını belirterek, dava konusu senet bakımından davacının davalıya borçlu olmadığının tespiti ile icra takibinin iptali ve icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

CEVAP DİLEKÇESİ

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın iddialarının doğru olmadığını, iş bu davanın davacı tarafça takibi sürüncemede bırakmak amacıyla kötü niyetli olarak açıldığını, davacının taşınmazı davalının sıkışık durumundan yararlanarak çok düşük bir bedelle satın aldığını, davacının taşınmazı satın alırken üzerindeki kiracıları da bildiğini, ancak tahliye sırasında taşınmazın değer kazanacağını düşünerek tahliye ve tahliye masraflarını önemsemediğini,

davacının taşınmazı sorunsuz bir şekilde teslim alabilmek için davalıyı kullanmak istediğini ve satış bedelini tamamen nakit ödemeyerek 50.000 TL'lik kısmı için takip ve davaya konu bonoyu düzenleyeceğini ve tahliye edilmemesi halinde yaptığı ve yapacağı tahliye masraflarını bono bedelinden mahsup edeceğini ifade ettiğini, davalının da durumu sıkışık olması nedeniyle bu şartı kabul ettiğini, taşınmazın devri ile birlikte davalının taşınmaz üzerinde hukuki bir tasarruf hakkı bulunmadığını ve tahliye yoluna gitmesinin mümkün olmadığını, tahliye için aksine mülkiyeti devralmış olan davacının girişimlerde bulunması gerektiğini,

diğer yandan satış tarihinden itibaren tahliye için davacı tarafça yasal zorunluluklarının yapılmadığını ve kiracılara ihtarname gönderilmediğini, favacının esasen taşınmaz alım satımı yapan tacir olduğunu, ancak bu olayda basiretli bir iş adamı gibi davranmadığını, kaldı ki taşınmazın rayiç değerinin son derece yüksek olup davacının tahliye için taşınmazı satanın sözüyle hareket etmemesi gerektiğini, davacının taşınmazın erken tahliye edilmemesi halinden de zararının bulunmadığını beyan ederek davanın reddi ile birlikte icra inkar tazminatına hükmedilmesi doğrultusunda karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesince; "Her ne kadar bilirkişi raporu seçenekli şekilde hazırlanmış ise de işin vekil marifetiyle takip edilmesi hayatın olağan akışına uygun düşmekle davacının davalıya takibe konu senet nedeniyle borcu kalmadığı anlaşılmış ve davanın kabulüne karar verilmiştir.Yasal şartları oluşmadığından kötüniyet tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir." gerekçesiyle,-Davanın kabulü ile; davacının İstanbul Anadolu ... İcra müdürlüğünün ... esas sayılı dosyasında davalıya borçlu olmadığının tespitine, -Yasal şartları oluşmadığından kötü niyet tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir.

İSTİNAF

Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu senedin satış bedeli bakiyesi olarak verildiğini, eğer senet müvekkiline tahliye sağlanması için verilseydi protokolde de tahliye sağlanmadığı takdirde tahliyeye dair hukuki giderlerin mahsubunun düzenlenmeyip senedin geçersiz sayılacağının öngörüleceğini, mahkemece tahliye etmek için senet verildiği, tahliye edemediği,

senet bedeline hak kazanamadığı gerekçesiyle hüküm kurulduğunu, oysa protokolden de anlaşılacağı gibi bononun satış bedeli bakiyesi olarak düzenlendiğini ve bononun ödenmesi için tahliye şartı olmadığını, davacının ödeme yaptığını iddia ettiği kişilerin varlığı ve hukuki durumlarının tartışmalı olduğunu, tahliye taahhüdü imzaladığı iddia olunan şahısların esasen kiracı mı yoksa işgalci mi olduklarının ilk derece mahkemesi yargılaması aşamasında tartışılmadığını,

davacı malik sıfatını haiz olduğu andan itibaren bu kişilerin hukuken işgalci konumunda olacaklarından davacının hukuk mahkemelerinde tahliye davası açmasına dahi gerek kalmadan idari yollardan tahliyelerini sağlayabileceğini, bu yolla hiçbir gideri olmaksızın fuzuli işgalci statüsündeki bu şahısların malik sıfatıyla gayrimenkulden çıkmasını sağlayabileceğini, davacının malik sıfatı ile fuzuli işgalin önlenmesi için idari yollara dahi başvurmadan varlığını iddia ettiği kişilere keyfi ödemeler yaptığını iddia etmesinin ve satış bedeli bakiyesini ödeyemeyeceğini söylemesinin,

yerel mahkemenin de davacıyı verdiği karar ile korumasının hukuka aykırı olduğunu, tazminat hukukunda varsayımsal zarar olmayacağını, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları ile akdettikleri protokolün 3 no'lu şartında gayrimenkul boş olarak teslim edildiği takdirde bononun günü beklenmeksizin ödeneceğinin, tahliye sağlanamamışsa alıcının tahliye için harcadığı haklı giderleri bono bedelinden mahsup edeceğinin belirtildiğini, haklı giderlerden kastın hukuki yollara başvurulduğu takdirde ödenebilecek meblağlar olduğunu, protokolde hukuki tahliyeyi engelleyecek hiçbir madde olmadığını,

ancak davacının üçüncü şahıslara ödediğini iddia ettiği bedellerin çok yüksek olup makul ve mantıklı olmadığını, davacının gayrimenkulde müvekkilinin zilyetliği bulunmadığını ve gayrimenkul üzerindeki üçüncü kişilerin varlığını bilmesine rağmen tahliye sürecinde dahi değer kazanacağını düşündüğünü, tahliye ve tahliye masraflarını önemsemediğini, iddiaların gerçek olduğu varsayılsa dahi iddialarında belirttiği şekilde bir kişiye 100.000,00 TL bir kişiye 25.000,00 TL verdiğini ve bunlardan karşı tarafın sorumlu olduğunu beyan edemeyeceğini, hukukun işgalcilerin haksız menfaat edinmesini dolaylı yolla dahi olsa korumaması gerektiğini,

bilirkişi raporunun hükme esas alınmaması gerektiğini, işgalcilerin 3091 sayılı yasa kapsamında idari yolla tahliye edilebilirdi, aksi yorumu kabul etmediklerini, davacının satıştan önce müvekkilinin işgalcileri çıkaramadığını biliyor olduğunu, müvekkilinin tahliyeyi sağlayamama ihtimali düşünülüp değerlendirildiğini ve hukuki giderlerin senetten mahsup şartının protokole geçirildiğini, protokolde müvekkili tahliyeyi sağlayamazsa senedin geçersiz kalacağına dair bir madde olmadığını, senedin tahliye için alınmış ve verilmiş olmadığını, senedin satış bedelinin bakiyesi olduğunu,

bu şekilde yapılan bir anlaşmada müvekkilinin tahliyeyi sağlayamama ihtimali düşünülüp değerlendirilmişken gayrimenkul şirketi sahibi olan davacının basiretli bir tacir gibi davranıp 60 gün içinde tahliyeyi 3091 sayılı kanuna dayanarak idari yoldan masrafsız ve kolay bir şekilde sağlamak için başvurusunu yapması gerektiğini, protokolde davacının talebi üzerine işgalcilerle belirlenen sürede muhatap olmamasının belirtildiğini ama tahliye için başvurmasının engellenmediğini,

dava dilekçesine ek belgelerde üçüncü kişiler için işgalci kelimesi kullanılmış olmasının davacının üçüncü kişilerin işgalci olduğunu bildiğini ve kabul ettiğini gösterdiğini, ihtimale dayalı gider hesabı yapılamayacağını, muhtemel davanın vekil vasıtasıyla yürütüleceği ihtimalinin kabul edilemeyeceğini, istinaf mahkemesinin de bunu kabul etmediğini, raporda yer alan işin şahsen takibi halindeki varsayımların gider olarak kabul edilemeyeceğini ve alacaktan mahsup edilemeyeceğini, kabul anlamına gelmemekle BAM ilamına göre mahsup edilmesi gereken hukuki destek kalemlerinin ancak 300 TL danışma ve dava dilekçesi yazdırma bedeli,

300 TL delil dilekçesi yazdırma bedeli, 300 TL tahliye talepli takip formu yazdırma bedeli olarak 50.000,00 - 900,00 TL = 49.100,00 TL olabileceğini, takip tarihi itibariyle faizin ise 49.100,00 / 100* 10,5 / 365*413=5.883,00 TL olmak üzere toplam 55.080,00 TL olabileceğini beyan ederek istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

İSTİNAFA CEVAP DİLEKÇESİ Davacı vekili istinafa cevap dilekçesinde özetle; istinaf talebinin hukuki dayanaktan yoksun ve mesnetsiz olduğunu, davalı tarafın yerel mahkeme gerekçesinin aksini ortaya koyabilecek tek bir delil dahi ortaya koymadığını, protokol edimlerinin davalı tarafça yerine getirilmediği hususunun taraflar arasında tartışmasız kabul edilen bir husus olduğunu, icra takibine konu senedin gayrimenkul satış protokolü uyarınca verildiğinin bizzat senedin arka yüzüne şerh düşüldüğünü, bu hususun mahkeme gerekçesinde de yer almasına rağmen öyle değilmiş gibi davalı tarafça mahkeme ilamının çarpıtıldını,

davalının müvekkilinin almış olduğu gayrimenkullerdeki kiracıların tahliye taahhütlerine ilişkin olarak yapmış olduğu ödemelerin iddiadan ibaret olduğunu ve hukuki durumlarının ihtilaflı olduğunu ifade etmekteyse de tahliye taahhütlerine dayalı yapılan tüm ödemelerin banka aracılığı ile dekont açıklamalı olarak yapıldığını, davalı tarafın müvekkilinin tanıklarının dinlenmesine muvafakat etmediğinden tanıklarının dinlenemediğini, ispatlanmasını istediği hususlara, toplanmasını talep edilen delillere yargılama sırasında muvafakat etmeyen davalı tarafın sonrasında bu hususu istinaf nedeni yapmasının da kabul edilmemesi gerektiğini,

davalı tarafın boş olarak teslim etme edimini yerine getirmediğini, müvekkilinin protokole uygun hareket etme adına protokolde belirtilen süre içerisinde hukuki yola dahi başvuramadığını, bilirkişi raporlarında kullanılan hesaplama yöntemlerinin huzurdaki davanın konusuna uygun olmadığını, davalı tarafından Bölge Adliye Mahkemesi kararının hukuki yardım tanımını çarpıtmak maksadında olduğunu, BAM gerekçesinin lafzının doğru değerlendirilmesi gerektiğini, sadece bilirkişi raporuna göre müvekkilinin 42.448,00 TL zarar ettiğini, müvekkilinin halihazırda basiretli davrandığını ve her hukuki işte kendisini avukatla temsil ettirdiğini,

hiçbir dosyada tek tek danışmanlık ya da dilekçe yazdırma hizmeti almadığını, buna rağmen istinaf başvurusunda bahsedildiği gibi sadece dilekçe hazırlatılması, danışmanlık hizmeti verilmesi şeklinde bir bilirkişi raporu hesabı yapılmasının beklenemeyeceğini, bahsi geçen dava açılmamış olduğundan, kazanılacağının garantisi olmadığından,

açılmamış bir dava sanki sonuçlanmış ve tahsilatı yapılmış gibi varsayımsal olarak yargılama yapılamayacağını, aksi takdirde gerçekleşmediği aşikar olan bir olguya dayanılarak hatalı hüküm tesis edileceğini, davalının iddiasının doğru olduğunun varsayıldığı halde bile davalı ve vekilinin müvekkilinin tahliye hakkını engellediğini ve yanıltıcı yollarla hukuki hakkını kullanmasının önüne geçtiğini itiraf etmiş sayılacağını, davalı tarafın icra takibi başlatmakta haksız bulunmuş olup dava konusu borç tutarının açık ve net şekilde likit olduğunu, davalı tarafın istinaf başvurusunun reddine karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

İnceleme, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 355. maddesi hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.

Davanın konusu İİK 72 maddeye göre açılan menfi tespit davasıdır.Davacı davalıdan iki adet taşınmaz aldığını satış bedelinin ödendiğini, kalan bakiye 50.000,00 TL için senet düzenlendiğini davalının taşınmazları boş olarak en geç 10/10/2014 tarihine kadar teslim etmeyi taahhüt etmesine rağmen davalının taahhüdünü yerine getirmediğini taşınmazların içinde bulunan kiracıları çıkartmak için toplam 125.000,00 TL ödediğini, tahliyeleri bu şekilde gerçekleştirdiğini,

tarafların taşınmazların satış bedelinden 50.000 TL'yi tahliye masrafları için ayırdıklarını ve senedin arka yüzünde açıkça "İş bu senet 01.07.2014 tarihli gayrimenkul satış protokolü gereğince verilmiştir." diye yazdığını belirterek İstanbul Anadolu ... İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyasından ve senetten davalıya borçlu olmadığının tespiti ile birlikte icra takibinin iptali ve icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davacının satış bedelini tamamen nakit ödemeyerek 50.000 TL'lik kısmı için takip ve davaya konu bonoyu düzenleyeceğini ve tahliye edilmemesi halinde yaptığı ve yapacağı tahliye masraflarını bono bedelinden mahsup edeceğini ifade ettiğini, davalının da durumu sıkışık olması nedeniyle bu şartı kabul ettiğini, belirtmiştir. Taraflar arasındaki 01/07/2014 tarihli Gayrımenkul Satış Protokolü başlıklı belgenin 3. maddesinde.

"Satıcı, satışa konu gayrimenkulü her türlü kullanıcıyı tahliye etmiş olarak temiz bir şekilde satıştan sonra (10.10.2014 tarihine kadar) teslim etmeği alıcıya taahhüt etmiştir. Alıcı bu tarihe kadar fiili kullanıcılar ile muhatap olmayacak ve kullanıcılardan tahliyelerini talep etmeyecektir. Satıcı bu şekilde, boş olarak, 10.10.2014 tarihinden önce gayrımenkulü alıcıya boş olarak teslim eder ise 50.000,00 TL lik bono günü beklenmeksizin ödenecektir.

Satıcı bu tarihe kadar gayrimenkulü boş olarak teslim etmemiş, kullanıcıları tahliye edememiş olur ise alıcı bu tarihten sonra tahliye için harcamış olduğu/olacağı haklı giderleri bono bedelinden mahsup edecektir" hükmünü taşımaktadır.

Davaya konu bononun 08/07/2014 tanzim ve 10/10/2014 vade tarihli, keşidecisi ..., lehtarı ... olan 50.000,00 TL tutarlı olduğu, senet arkasında; işbu Senet 01/07/ 2014 tarihli gayrımenkul satış protokolü gereğince verilmiştir. ... şerhinin bulunduğu görülmüştür. Davalı taraf protokoldeki imzasını ve protokol metnini inkar etmemiştir.

İstanbul BAM 44. HD.'nin 25/11/2021 tarih ve 2021/1251 Esas 2021/1465 Karar sayılı karar ile iade kararı verilmiştir.İade kararımızda, Davacı, hukukun kendisine tanıdığı hakkı kullanmak yerine, kullanıcılara taahhütleri için talep etikleri bedeli ödemek suretiyle tahliyeyi sağlamıştır.

Taraflar arasındaki protokolde; "alıcı bu tarihten sonra tahliye için harcamış olduğu/olacağı haklı giderleri bono bedelinden mahsup edecektir" ibaresi mevcut olup, mahsup edilecek giderler açıkça sayılmamış, haklı gider olarak nitelendirilmiştir. Bu hali ile haklı gider, taşınmazın olağan ve yasal yollardan boş olarak teslimini temin için yapılması gereken giderleri ifade eder.

Yasal ve olağan tahliye yolları; hukuk mahkemesine açılacak olan taşınmaza haksız müdahalenin önlenmesi davası ile alınan kararın icra dairesince uygulanması yada 3091 sayılı taşınmaz zilyetliğine vaki tecavüzün idari yönden önlenmesi giderleri olduğundan, davacının olağan ve yasal tahliye yolları dışında yapmış olduğu ödeme davalı tarafa karşı ileri sürülemeyeceğinden, davalı vekilinin istinaf sebebinin kabulüne karar verildiği belirtilmiştir.Mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.07/07/2023 tarihli bilirkişi raporunda özetle.

"Olayımızda geçerli olan protokolde ‘…tahliye için harcamış olduğu/olacağı haklı giderleri bono bedelinden mahsup edecektir.’ hususu kararlaştırılmıştır. Taraflar arasındaki hukuka (protokol md.3) göre, üzerine düşen edimi ifa etmeyen davalı satıcının bahse konu 50.000,00 TL için icra takibi yapmasının hukuka uygun olup olmadığı tahkikatın derinleştirilmesiyle elde edilecek verilere göre rakamsal olarak tespit edilebilecektir.

Bu aşamada 50.000,00TL bedelli senedin kısmen veya tamamen karşılıksız olduğunun tespitine imkân bulunmadığı" belirtilmiştir. 26/02/2024 tarihli bilirkişi raporunda özetle,"Delillerin münakaşası suretiyle iddia ve savunmaların değerlendirilmesi hususunun takdir ve değerlendirmesi Sayın Mahkemenize ait olmak kaydıyla İstanbul Anadolu ... İcra Dairesi'nin ...

Esas sayılı 56.218,15 TL Talepli takip alacağının:A.) İşin şahsen takip edildiği varsayılan birinci ihtimalde : 49.757,13 TL B.) İşin vekil marifeti ile takip edildiği varsayılan ikinci İhtimalde : 0,00 TL" olduğu belirtilmiştir.Mahkemece Her ne kadar bilirkişi raporu seçenekli şekilde hazırlanmış ise de işin vekil marifetiyle takip edilmesi hayatın olağan akışına uygun düşmekle davacının davalıya takibe konu senet nedeniyle borcu kalmadığı anlaşıldığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.Somut olayda toplanan tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde, her ne kadar iade kararımızda,;

" Bu hali ile haklı gider, taşınmazın olağan ve yasal yollardan boş olarak teslimini temin için yapılması gereken giderleri ifade eder." şeklinde belirtilmiş ise de, taraflar arasındaki protokole göre taşınmazların toplam satış bedelinin 910.000,00 TL olarak belirlendiği, bakiye 50.000,00 TL' nin taşınmazların kiracısız boş olarak teslim edilmesi karşılığında ödeneceğinin kararlaştırıldığı,

ancak 01/07/2014 tarihli protokol ile kararlaştırıldığı şekilde satın alınan taşınmazlar 10/10/2014 tarihinde boş olarak teslim edilmediğinden davacının senetten dolayı sorumlu tutulamayacağı anlaşıldığından mahkemenin gerekçesinin düzeltilmesi gerekmektedir.Tüm bu nedenlerle davalının istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK 353/1-b-2 maddesi gereğince kısmen kabulüne, mahkeme kararının kaldırılmasına, düzeltilmiş gerekçe ile yeniden hüküm kurulmasına davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği kanaat ve sonucuna varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.