İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi E.2020/1557 K.2023/979

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin 22/06/1999 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ... Şirketine ait Pendik, Kurtköy ... ada, ...

Pafta ... parselde ... blok ...kat ... nolu bağımsız bölümü ve ortaklık payını ... inşaattan devir teslim aldığını, bedelini ödemiş olduğunu, dairenin kendisine teslim edilmediğini ve üzerinde birçok haciz bulunduğunu, taşınmazda 2002 yılından beri oturduğunu, dairenin ... inşaat adına tescil edilmiş gözüktüğünü, kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nin 19/04/2005 tarihli Genel Kurulda onaylandığını, kendisinin müteahhit firmadan kooperatif üyeliğini devir aldığını, müteahhidin böyle bir hakkının mevcut olduğunu, müteahhitten daire alan ortakların inşaat finansmanına yönelik aidat sorumluluğunun olmadığını,

kat irtifak tapularının verilme aşamasında ... Blok ... nolu dairenin tapusunun kendisine verilmesi gerekirken ... İnşaat adına verildiğini, ...

İnşaatın borçlarından dolayı tapular üzerine birçok haciz konulduğunu, hacizlerin konulmasına kooperatifin sebebiyet verdiğini, oluşacak zararlardan sorumlu olduklarını, Bakanlık Denetim Raporunda da birçok usulsüzlük tespit edilmiş olduğunu, yöneticiler hakkında ceza mahkemelerinde davalar açıldığını, mülkiyet hakkına zarar gelmemesi için dava konusu konutun tapu kaydına tedbir koyulmasını, ... blok ... nolu dairenin mülkiyet hakkının 30/10/2000 tarihinden itibaren müvekkili tarafından kazanıldığının tespiti ve ...

İth. İhr. Ltd. Şti. adına kayıtlı tapunun iptali ile adına tesciline karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesi sunmamıştır.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI Mahkemece ''... taraflar arasındaki uyuşmazlık; davalı kooperatif ile davalı yüklenici şirket arasında davalı kooperatife ait taşınmaz üzerinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılıp yapılmadığı; bu sözleşme kapsamında davalı arsa sahibi kooperatife verilecek taşınmazlar içerisinde dava konusu taşınmazın bulunup bulunmadığı; davacının, peşin para ile satın almak sureti ile davalı kooperatife üye olup olmadığı; davalılar arasında yapılan sözleşme kapsamında, davalı yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği;

dava konusu taşınmazların tapu kaydının, davalı kooperatif tarafından, diğer davalı yüklenici şirkete verilmesinin sözleşme kapsamında bulunup bulunmadığı; davacının, dava konusu taşınmazın mülkiyet hakkının tespiti, tapu kaydının iptali ve adına tescilini talep etmekte haklı bulunup bulunmadığı; noktalarında toplanmaktadır.

Taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözümü amacıyla yapılan yargılama ve yargılama sırasında bilirkişilerden alınan denetime elverişli rapor içeriklerine göre; davalı/arsa sahibi kooperatif ile diğer davalı yüklenici şirket arasında.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığı; bu sözleşme kapsamında, davalı/yüklenici şirketin, yüklenimindeki inşaatları tamamlayarak arsa sahibi davalı/ kooperatife teslim ettiği; davalılar arasında yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ne göre (A) ve (B) bloktaki zemin katların yüklenici/davalı inşaat firmasına bırakılacağının kararlaştırıldığı; davalı/ arsa sahibi kooperatif tarafından, dava konusu taşınmazın tapu kaydının, davalı/yüklenici şirkete devredildiği;

davacının dosyaya delil olarak sunduğu ve davalı yüklenici şirket ile aralarında karşılıklı olarak imzalamış oldukları ve dava dosyasında yer alan belgede dava konusu ... blok ... nolu taşınmazın davalı yüklenici tarafından davacı ...'e devredildiği ve bu durumun kooperatif kayıtlarına işlendiği, davacının dava konusu taşınmazı davalı/yükleniciden peşin satın almak suretiyle diğer davalı/arsa sahibi kooperatife ortak olduğu; bu kapsamda, davalı/yüklenici şirketin aralarındaki sözleşmeye göre, diğer davalı/arsa sahibi kooperatife karşı yükümlülüklerini yerine getirdiğinden;

davacının dava konusu taşınmazın tapu kaydının kendi üzerine kaydedilmesini davalılardan talep hakkının doğduğu; bu durumda; davacının, işbu davayı açmakta haklı ve hukuki yararının bulunduğu görülmekle; davacı tarafından, davalılar aleyhine açılan işbu davanın sübut bulduğundan kısmen kabulü ile dava konusu İstanbul ili Pendik ilçesi ... Mah. ... Ada ... Parsel ... Blok ...kat ... nolu bağımsız bölümün davalı ... Ticaret Ltd.

Şti adına olan tapu kaydının iptali ile tüm takyidatlarıyla birlikte davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, davacı vekilinin mahkememiz 7 nolu celsesinin 2 nolu ara kararı gereğince her ne kadar halen mülkiyet hakkının 30/10/2000 tarihinden itibaren tespitini talep etmiş olsa da dava konusu taşınmanız tapu kayıtları üzerinde bulunan takyidatların kaldırılmasına yönelik bir talepleri bulunmadığını beyan ettiği ve mahkememizce kendisine verilen 2 haftalık kesin süre içerisinde tapu kaydında lehlerine haciz şerhleri bulunan 3.kişiler aleyhine herhangi bir dava açılmadığından davacı tarafın mülkiyet hakkının geriye yönelik tespitine ilişkin

herhangi bir istemi olmadığı anlaşıldığından mülkiyet hakkının geriye yönelik tespitinin reddine" dair karar verilmiştir.

İSTİNAF SEBEPLERİ Davacı vekili yasal süresi içinde sunmuş olduğu istinaf dilekçesinde özetle; Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi, T.C. Anayasası'nın 53. maddesi ve TMK'nin 683. maddesi uyarınca mülkiyet hakkının her hukuk normunda kişiye çok geniş çerçeveli imkanlar sunacak kadar geniş düzenlendiği, anılan kararın tek başına davacının geçmiş zamanda mahrum kaldığı zilyetlik sebebiyle doğan haklarını kullanabilmesine yarar sağlamadığı, mahkeme ilamının hüküm bölümünde yer alan 2 numaralı kısmının ortadan kaldırılmasına karar verilmesi gerektiğini belirtilmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRMESİ VE GEREKÇE HMK'nin 355. ve 357. maddeleri gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle bağlı olarak ve kamu düzenine aykırılık hususlarını da gözetilerek yapılan inceleme neticesinde. Dava; ... Blok ... kat ... nolu bağımsız bölümler üzerinde 12/11/2001 tarihinden itibaren mülkiyet hakkının tespiti ile davacı adına tapuya tescili istemine ilişkindir. Pendik Tapu Sicil Müdürlüğü'nün yazı cevabına göre. İstanbul ili, Pendik ilçesi ...

Mahallesi ... Ada, ... Parsel, ... Blok ... Kat ... nolu bağımsız bölümün davalı ... Tic. Ltd. Şti. Adına tapuda kayıtlı olduğunun bildirildiği görülmüştür. Bilirkişi ...'den alınan raporda; davalı yüklenici ... Tic. Ltd.

Şti. ile davalı Tasfiye Halinde Kooperatif arasında karşılıklı olarak imzalamış oldukları 22/06/1999 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye ait ... blok ... nolu dairenin davacıya devredildiği ve bu hususun kooperatif kayıtlarına işlendiği, tapu kaydına göre bu taşınmazın malikinin davalı yüklenici şirket olduğunu; incelenen 22/06/1999 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde de arsa malikinin davalı kooperatif olarak gözüktüğünü;

inşaat karşılığı yüklenici şirkete verilmesine karar verilen bağımsız bölümler için de davaya konu bağımsız bölümün de yer aldığını, davalı kooperatif, yükleniciye ait olup da 3. kişilere devredilen birçok dairenin hak sahibi olan bu kişilere vermek yerine 3. kişilere ait bu tapuları doğrudan davalı ... Ltd.

Şti. adına çıkartmış olduğunu, tapu kaydının davalı yüklenici firma adına çıkartılması sonucu yüklenici şirketin alacaklarını bu tapu kayıtları üzerine muhtelif hacizler koyduğunu, davacı kooperatif ortağının dava konusu daire üzerinde tahsis hakkına sahip olduğunu, bu hakkın ayni bir hak olmayıp, kooperatife ve kooperatifin diğer ortaklarına karşı kullanılan şahsi bir hak olduğunu, bu nedenle dava konusu bağımsız bölümün kendi adına tescilini talep etme hakkına sahip ise de tapu kaydındaki takyidatların baki kalmak suretiyle kaydedilmesi gerektiğini belirtmiştir.

İnşaat mühendisi tarafından düzenlenen raporunda; dava konusu ... blok ... nolu taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin 200.000,00 TL olarak tespit edilmiştir. Davacı vekiline taşınmazın belirlenen değeri üzerinden eksik harcı ikmal edilmiştir.

Mahkemece 05/12/2017 tarihli 7 nolu celsede davacı vekiline mülkiyet hakkının geriye dönük isteminin bağımsız bölümlerin tapu kayıtları üzerindeki takyidatların kaldırılması istemini de kapsayıp kapsamadığı, kapsıyor ise tapu kaydında lehlerine haciz şerhleri bulunan 3. kişiler aleyhine dava açmak üzere davacı vekiline 2 haftalık kesin süre verildiği, davacı vekili celse arasında sunduğu yazılı beyan dilekçesinde;

taleplerinin dava konusu tapunun iptali ile taşınmazın mülkiyetinin 30/10/2000 tarihinden itibaren davacıya ait olduğunun tespitine karar verilmesi olduğunu, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydı üzerinde bulunan takyidatların kaldırılması gibi bir taleplerinin bulunmadığını belirtilmiştir. Yapılan yargılama sonucunda, davalı ... Ticaret Ltd.

Şti. adına olan tapu kaydının iptali ile tüm takyidatlarıyla birlikte davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline ve mülkiyet hakkının geriye yönelik tespitinin reddine dair karar verilmiş olup, davacı vekili tarafından istinaf yasa yoluna başvurulmuştur. Davaya konu uyuşmazlıkta; istinaf yasa yoluna başvuran davacı vekilinin mülkiyet hakkının geriye dönük tespitine ilişkin isteminin esastan reddine dair karara yönelik sunduğu istinaf sebepleri dairemizce incelenmiştir.

İstinafa konu iş bu dava dosyasına emsal nitelikte yer alan, davacısı başka bir kooperatif üyesi ve davalıların Tasfiye Halinde ... Kooperatifi ile ... Ltd.

Şti. olduğu davada mahkemece yapılan yargılama sonucunda, dava konusu ... blok ... ve ... no'lu bağımsız bölümlerin davacı adına tesciline, 01.01.2002 tarihinden itibaren mülkiyet hakkının tespitine ilişkin istemin hukuki yarar bulunmadığından reddine karar verilmiş ve iş bu kararın davacı tarafça temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi tarafından 2014/3019 E. 2014/6976 K. sayılı ilam ile "...

Bu durumda mahkemece, davacıdan mülkiyet hakkının geriye dönük tespiti isteminin, bağımsız bölümlerin tapu kayıtları üzerindeki takyidatların kaldırılması istemini de kapsayıp kapsamadığı hususunda açıklama alınıp, takyidatların kaldırılması isteminin bulunması halinde, yargılama sonunda verilecek karar davada taraf olmayan üçüncü kişilerin haklarını etkileyeceğinden, taraf olmadığı bir davada verilen kararın onlara karşı infaz edilebilmesi olanağı bulunmadığı gibi davada taraf olmayanın durumu tartışılarak onun leh ve aleyhine bir karar da verilemeyeceğinden,

tapu kaydında lehlerine haciz şerhleri bulunan üçüncü kişiler aleyhine dava açmak üzere davacıya süre verilmesi, dava açıldığında bu dava ile birleştirilerek, tarafların iddia, savunma ve delilleri değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi; takyidatların kaldırılması ile ilgili bir istemi bulunmadığının anlaşılması halinde ise mülkiyet hakkının geriye dönük tespitine ilişkin isteminin esastan reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde yanılgılı gerekçeyle hüküm kurulması doğru olmamıştır.'' karar verilmiştir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesinde. “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” 1022/1. maddesinde.

“Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.” düzenlemelerine yer verilmiştir. TMK’nin 1023. maddesinde. “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/1. maddesinde; “ Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.” 1024/2. maddesinde.

“Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” 1024/3. maddesinde. “Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.

Devlet, tapu sicillerinin tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2018/5100 E. 2018/15736 K. sayılı ilamında ''...

Hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir.

Bu amaçla 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989., tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. Öte yandan, bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır.

İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur.

Belirtilen ilke TMK'nin 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.'' yer almaktadır.

Yukarıda yer alan kanunun amir hükümlerinden de anlaşılacağı üzere, gerek iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nin 1023. maddesine istinaden "Tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması ve gerekse taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ilkeleri nazara alındığında, mülkiyet hakkının geriye dönük tespitine ilişkin isteminin reddine dair karar verilmesi gerektiği anlaşılmaktadır.

HMK m. 359/3 uyarınca; dosya kapsamındaki yazı, belge ve bilgilere, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde dayanılan delillerle, delillerin tartışılması sonucu maddi olay ve hukuki değerlendirmede usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına, HMK m. 355/1 gereği incelemenin istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılıp, re'sen gözetilmesi gereken, kamu düzenine herhangi bir aykırılığın da bulunmadığı, kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğunun anlaşılmasına göre;

davacı vekilinin istinaf itirazları yerinde görülmediğinden HMK m. 353/1,b.1 gereğince istinaf başvurusunun esastan reddine dair karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.

HÜKÜ M

Gerekçesi yukarıda izah edildiği üzere.

1-Davacının istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nin 353/1-b1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE, 2-Harçlar Kanunu gereğince davacı tarafından yatırılan 121,30 TL başvuru harcının hazineye GELİR KAYDINA,3-Karar tarihi itibariyle Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 179,90 TL istinaf karar harcından, davacı tarafından yatırılan 44,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 135,50 TL'nin istinaf eden davacıdan tahsili ile hazineye GELİR KAYDINA,4-İstinaf yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,

14/06/2023