İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi E.2020/613 K.2021/1744

Olmadığının Tespiti ve Ödenen Kiraların İstirdadı ve Alacak

KARŞI DAVANIN

KONUSU

Erken Fesih Nedeniyle Makul Kiralama Süresince Kira Kaybı ve Kira Alacağı

KARAR TARİHİ: 25/10/2021

Dairemizde bulunan istinaf başvurusunun yapılan açık incelemesi sonunda, GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ DÜŞÜNÜLDÜ; İstinaf isteminde usul işlemlerinin tamam olduğundan, ilk derece mahkemesinin dosyasındaki bütün belgeler ve dosya hakkındaki dairemiz üyesince düzenlenen rapor incelendi, istinaf başvuru dilekçesinin ve davanın esası istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan ön inceleme ve asıl incelemede dosyada dairemizce karar verilmesi için eksiklik bulunmadığı anlaşıldı.

İstinaf sebepleri: Davacı-karşı davalı, 13/06/2018 tarihinde süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde; davalının mecuru kullandırma borcunu yerine getirmediğini, kendisinin sözleşme gereği dekorasyon işini bitirmiş olmasına rağmen, çarşı inşaatının bitirilmediğini ve içeriye girişin tehlikeli olduğu gerekçesi ile engellendiğini, mecurda 20.06.2008 tarihinde ancak işe başlayabildiğini ve belediye tarafından fiilen ve zorla 31.10.2008 tarihinde mecurdan tahliye edildiğini, yani mecurda 4 ay 10 gün kaldığını, bu sebeple bu ayların kirasının talep edilmesi gerekmekte ise de davalı tarafın,

mecuru kullandırmadığı ayların parasını da tahsil ettiğini, icra takibinin İstanbul ...

İcra Müdürlüğünün ... sayılı dosyası ile yapıldığını, dosyaya itiraz ettiğini, itirazın kaldırılması davasının İstanbul 7. İcra Hukuk Mahkemesinin 2008/1692 Esas sayılı davası tarafından karara bağlandığını, verilen kararın bir kaziye-i muhkeme teşkil etmeyeceğini, bu sebeple genel mahkeme tarafından olayın nihai karara bağlanması gerektiğini, mecurda kaldığı 4 ay 10 günlük kira bedeli düşüldükten sonra fazla ödenmek zorunda kalınan diğer bedelin tarafına ödenmesine karar verilmesi gerektiğini, İstanbul ...

İcra Müdürlüğünün ... sayılı dosyasında mecurun tahliye edildikten sonraki döneme ait kira bedellerinin istendiğini, gerek ilk bilirkişi kök raporu gerekse hükme esas 17.11.2017 tarihli rapordaki tespit doğrultusunda, dükkanın büyüklüğü ve yaptığı iş de nazara alınarak ortalama bir ticari işletmenin kazancının ne olabileceğinin ve kira sözleşmesi süresince toplam kazanç kaybının ne olması gerektiği yönünde rapor alınması gerektiğini, ancak bu hususun araştırılmadığını belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı-karşı davacı, 22/05/2018 tarihinde süresinde sunduğu istinaf başvuru dilekçesinde; davacının dava dilekçesi ve 08/05/2013 tarihli ıslah dilekçesi ile dekorasyon bedeli olarak toplam sadece 585,00 TL'lik harç yatırarak talep etmiş olmasına rağmen mahkemenin 19.225,00 TL'nin kendisinden alınmasına karar verdiğini, karşı davanın reddine gerekçe olarak taşınmazın ayıplı olmasını gösterilmiş ise de bu hususun gerçek olmadığı gibi hukuka da aykırı olduğunu, karşı davalının ayıba karşı hukukun aradığı karşı tarafa bildirim yapma yükümlüğünü yerine getirmediğini ve uzun süre sessiz kalarak artık durumu kabul ettiğini,

o şekilde uzun süre çalışarak bu ayıbın çalışmasına engel olmadığını gösterdiğini belirterek kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Yasal dayanak:Hukuk Muhakemeleri Kanunu;190, 191. maddeleri,Türk Medeni Kanunu 6. maddesi, Türk Borçlar Kanunu 299, 313, 314, 315. maddeleri, İcra İflas Kanunu 67,68,72, 269, 269/a.

269/b, 269/c maddeleri,Yargılama konusu olayda: Davacının, davalı ile arasında 25/12/2007 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, kiralananın alışveriş merkezi içinde dükkan olduğunu, davalının kira sözleşmesinin başlangıç tarihi itibariyle mecuru teslim etmediğini, davalının bir kısım kira alacaklarının tahsili için aleyhine İstanbul ...

İcra Müdürlüğünün ... sayılı dosyası ile icra takibine giriştiğini, takibe itiraz edilerek takibin durdurulduğunu, mecurun inşaat halinde Mayıs 2008 tarihinde teslim alındığını, ancak çarşının eksikleri nedeniyle mecurda faaliyetin başlatılamadığını, mecurun iskanının alınamadığını, davalının mecurda ayıplar olması sebebiyle Haziran 2008 ayından itibaren kira bedelini 600 USD'ye indirdiğini ve takip eden 4 ay boyunca kiraların bu şekilde ödendiğini, davacı tarafından bu duruma bir ihtirazi kayıt konulmadığını, bunun zımni bir kabul manasına geldiğini,

davalıya yapılan 2600 USD peşin ödeme ve mecurun değerini artıran harcamalar nazara alındığında alacaklı durumda olduğunu, İstanbul 7. İcra Hukuk Mahkemesinin 2008/1692 Esas, 2009/1973 Karar sayılı ilamı ile itirazlarının kaldırıldığını, icra dosyasına 39.595,12 TL ödenmek zorunda kaldığını, halbuki davalıdan 40.000 USD dekorasyon bedeli, 40.000 USD sözleşmeye uyulmaması sebebiyle toplam 80.000 USD alacaklı olduğunu belirterek ödemiş olduğu 39.595,12 TL borcunun bulunmadığının tespiti ile,

bu bedelin istirdatına, davalının herhangi bir alacağının tespit edilmesi halinde mahsubu ile kalan miktar için ilk aşamada 500 TL'nin tahsiline, % 40'dan az olmamak üzere kötü niyet tazminatına karar verilmesini talep ettiği, Davalı - karşı davacının, dava konusu mecurun anahtarının tarafına 16/03/2009 tarihinde teslim edildiğini, karşı tarafın 25/12/2007 tarihli 5 yıllık kontratı 05/01/2009 tarihinde tek taraflı feshettiğini taraflarına bildirdiğini, ancak mecurun anahtarını 16/03/2009 tarihinde teslim ettiğini, bu nedenle 2.600 USD'den kalan 48 aylık kira bedelinden mahrum kalındığını,

sözleşmenin tek taraflı fesih edilmesinin ardından 15/04/2009 tarihinde dava dışı şirkete 1.600,00 TL'ye kiraya verebildiğini, karşı tarafın haksız olarak fesih ettiği kira kontratı sebebiyle müvekkilinin 76.900 USD zararının bulunduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin 5 yıllık olduğunu, tek taraflı fesih eden kiracının tazminat ödemek zorunda olduğunu, karşı tarafın 10 ay çalıştırdığı dükkanı taraflarına haber vermeden terk ettiğini, gelecek kira bedellerine güvenerek söz konusu alışveriş merkezi yatırımını yaptığını, davalının kira kontratında belirtilen 13.000 USD depozito bedelini 15 gün içerisinde ödemesi gerekirken ödemediğini,

menfi tespite konu alacağın ihtarın tebliğ tarihinden önce ve davalının mecuru terk etmeden önceki aylara ait olduğunu, dükkanın bulunduğu AVM de şu anda farklı bir firmanın söz konusu mecurda faaliyette olduğunu, davalı tarafın sözleşmenin haksız feshinden dolayı 8.000,00 TL (Mahkememenin uygun görmemesi halinde anahtarı teslim aldıkları 16/03/2009 tarihinden sonra aynı fiyata kiraya verilebilecek süreye kadar kayıpları için 8.000,00 TL), 25/12/2008 ile 16/03/2010 tarihleri arası ödenmeyen kiralar ve gecikme faizi olarak 1.500,00 TL,

geç ödenen aylar için gecikme faizi 500 TL olmak üzere şimdilik toplam 10.000,00 TL ödenmesine karar verilmesini talep ettiği, Mahkemenin, İstanbul ... İcra Müdürlüğü ... sayılı dosyasını, İstanbul ...

İcra Müdürlüğünün ... sayılı dosyasını, İstanbul 7. İcra Hukuk Mahkemesinin 2008/1692 Esas sayılı dosyasını, İstanbul 10 İcra Hukuk Mahkemesinin 2010/1494 Esas sayılı dosyasını, ihtarname örneklerini, itfaiye muayene raporunu, teslim tutanağını dosya arasına aldığı, Mahkemenin mahallinde keşif yaptığı, bilirkişi heyet raporu aldığı,

bilirkişi raporunda, kira akdinin en azından feshin ihbarı tarihine kadar geçerli olduğunun, davacının Mayıs 2008 yılı da dahil olmak üzere kira borcu olacağının, bu tarihe kadar olan borç miktarının ödenen kiralardan mahsubu ile Ocak- Şubat ve Mart aylarına mahsus olmak üzere 7.800 USD olduğunun, tahliye sonrasında taşınmazın yeniden kiraya verilmesi için davalının bir çaba safettiğine dair bulguya rastlanmadığının, mecurun geç kiraya verilmesinin AVM'nin ayıplı olmasından kaynaklandığını, davacı - karşı davalı tarafından ibraz olunan faturalarda mecur için kdv dahil 68.438,00 TL'lik bir harcama yapıldığının,

davacının takribi 30.000 TL alacağı olabileceğinin bildirildiği, 21/06/2012 tarihli ek raporda, bilirkişi heyeti kök raporlarında bir değişikliğin olmayacağının bildirildiği, 28/01/2013 tarihli ek raporda, kadri maruf değerlendirilmesinin yapıldığı,

aynı bilirkişi heyetinden dava konusu taşınmazın 16/03/2009 tarihinde tahliye edildiğinin kabul edilmesi halinde bu tarih itibarı ile davacı tarafın kira borcunun ne kadar olduğu ayrıca dava konusu taşınmazın 16/03/2009 tarihinden sonra ne kadar süre içinde kiraya verilebileceği ve davacı vekilinin mahrum kalınan kar talebi ile ilgili olarak alınan 09/06/2014 tarihli ek raporda, taşınmazın 3 ay içinde kiraya verileceğinin, dava konusu taşınmazın 15/04/2009 tarihinde ... Ltd.

Şti'ne aylık ve bir yıl süreli 1.600,00 TL ye kiraya verildiğinin, dava konusu taşınmazın Mart 2009 tarihi itibari ile aylık kirasının döviz karşılığının 4.408,00 TL olduğunun, kiralayanın yeni kiracıdan aylık 1.600,00 TL aldığının kabulü ile aradaki farkın 2.808,00 TL etmekte olduğunun, bunun üç aylık karşılığının ise 8.424,00 TL olduğunun bildirildiği,

Mahkemenin, aylık kiranın 200 USD, taşınmazın 25/11/2008 tarihinde tahliye edildiğinin, taşınmazın anahtarının icra müdürlüğünce davalı tarafa teslim edildiği 16/03/2009 tarihinin tahliye tarihi olarak kabul edilmesi halleri için ayrı ayrı ve terditli olarak İstanbul ... İcra Müdürlüğü’nün ... sayılı ve birikmiş faiz ile İstanbul ...

İcra Müdürlüğü’nün ... sayılı dosyasında takibe konan asıl alacak ve birikmiş faiz yönünden yapılan ödemelere göre davacı tarafından fazladan yapılmış bir ödeme bulunup bulunmadığının, varsa yapılan fazla ödemenin asıl alacak ve birikmiş faiz olarak ne kadar olduğunun, belirtilen icra dosyalarına yapılan ödemelerden sonra istirdadı gereken miktar bulunup bulunmadığının bildirilmesi için kira hesap uzmanı bilirkişiden kök ve ek raporu aldığı, bilirkişi raporlarında, İstanbul ...

İcra Müdürlüğü ... sayılı dosyası ile ilgili ödemeden dolayı kiracı tarafın, kiralayana borçlu olmadığı tutarın 149,41 TL olduğunun, İstanbul ... İcra Müdürlüğünün ...

E sayılı dosyası ile ilgili ödemeden dolayı kiracı tarafın, kiralayana borçlu olmadığı faiz tutarının 6.780,05 TL olduğunun bildirildiği, Mahkemenin, dosyayı mali müşavir bilirkişiye tevdi ettiği, bilirkişi raporunda, davalının ödeme tarihinde talep edebileceği faizin 6.028,37 TL olduğunu, davalının, alacağının ödendiği 12.04.2013 ödeme tarihinde talep edebileceği alacağının 23.080,57 TL olduğunun, davacının ödemesinin 21.915,00 TL olduğunun, davalının alacağının 1.165,57 TL olarak hesaplandığını bildirildiği,

Mahkemenin; asıl davada; davacının menfi tespit ve alacak talebinin kısmen kabul kısmen reddi ile, davacının İstanbul ... İcra Müdürlüğünün ... sayılı dosyasından dolayı 2.805,51 TL borçlu olmadığının tespitine.

500 TL'nin dava tarihinden, 18.725,00 TL'nin ıslah tarihinden itibaren işleyen yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine; karşı davanın reddine karar verdiği, Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin, 4.1. maddesinde "Kiracının kirası 25/12/2007 tarihinden itibaren işlemeye başlayacaktır, dükkanın faaliyete geçmemesi gerekçesiyle kiracı, kira bedelini ödemeden imtina edemez ", 5.2. maddesinde "Kira kontratı ilk 24 ay tek taraflı fesh edilemez.

Bu süre sona ermeden kiracının tek taraflı fesh etmesi sonucu kiracı 5 yıllık kira bedellerini ödemeyi kabul ve taahhüt eder", 11.3. maddesinde "İş yerinin fiilen ve hukuken açılma şartı kiracının sorumluluğunda olan bir konudur" şeklinde düzenleme bulunduğu,Davalı-karşı davacı tarafından, davacı-karşı davalı aleyhine bir kısım kira alacaklarının tahsili için İstanbul ...

İcra Müdürlüğünün ... sayılı dosyası ile icra takibi yapıldığı, davacı-karşı davalının dosyaya itiraz ettiği, itirazın kaldırılması davasının İstanbul 7. İcra Hukuk Mahkemesinin 2008/1692 Esas sayılı dosyası ile davanın kısmen kabulü ile 15.400 USD'ye ilişkin itirazın kaldırılmasına karar verildiğini, kararın Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 22/12/2009 tarih, 2008/1692 Esas-2009/1973 Karar sayılı ilamı ile vekalet ücreti yönünden düzeltilerek onanmasına karar verildiği, Asıl davadaki uyuşmazlığın, davalının bir kısım kira alacağının tahsili için davacı aleyhine başlattığı İstanbul ...

İcra Müdürlüğünün ... sayılı icra dosyasına ödemiş olduğu 39.595,12 TL'den dolayı davacının borçlu olup olmadığının, bu bedelin istirdadının gerekip gerekmediğinin, davalının sözleşmeye uymaması sebebiyle davacının alacağı bulunup bulunmadığının, davacının alacağı varsa miktarının ne kadar olduğunun tespiti olduğu,

Karşı davadaki uyuşmazlığın, kira sözleşmesini karşı davalının tek taraflı olarak feshetmekte haklı olup olmadığının, haksız ise karşı davacının bu nedenle uğradığı zarar miktarının ne kadar olduğunun, mecurun anahtarının geç teslim edilmesinden dolayı ödenmeyen kira bedellerinden ve geç ödenen kira bedellerinden dolayı karşı davacının zararının bulunup bulunmadığının tespiti olduğu,Kural olarak anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulünün gerektiği, kiralananın anahtarının usulüne uygun şekilde kiraya verene teslim edildiğinin kiracı tarafından yazılı delillerle kanıtlanması gerektiği,

yasal anahtar teslimi bizzat anahtarı kiraya verene vermek veya tevdi mahalli tayini ya da Noter'e tevdi edilip keyfiyetin kiraya verene tebliğ edilmesi suretiyle yapılacağı, Davacının, dava konusu AVM’deki işyerinde 20.06.2008 tarihinde fiilen faaliyete başladığı,

anahtar teslim tarihinin ise anahtarların icra dosyasına teslim tarihi olan 29/01/2009 olduğu,Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 25/12/2007 olup, ihtilafa BK hükümlerinin uygulanması gerektiği, 818 Sayılı Borçlar Kanununun 249/1 maddesi gereği kiraya verenin, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu, kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıpların kiralayanın tekeffülü altında olduğu,

diğer bir anlatımla kiraya verenin sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumunda olduğu, 818 sayılı BK 96 maddesine göre alacaklının, borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için, bu yüzden bir zarara uğramış olmasının gerektiği, sözleşmeden kaynaklanan zararın müspet zarar olacağı gibi, menfi zarar da olabileceği, Müspet zararın; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki fark olduğu,

diğer bir anlatımla, müspet zararın, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarar olduğu, kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine aldığı,Kâr kaybının, kardan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarar olduğu, genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istendiği, aslında kâr kaybı açısından kardan yoksun kalan tarafın malvarlığında kusurlu fesihten önce ve sonra bir değişiklik olmadığı, burada kardan yoksun kalanın kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kaldığı, kâr kaybı zararının müspet zarar kapsamında bulunduğunun şüphesiz olduğu,

818 sayılı Borçlar Kanununun 106. ve 108. maddeleri hükümleri gereğince mahkemece kâr kaybı hesabı yapılırken davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek bu süre ile sınırlı olarak kâr kaybı alacağına hükmedilmesi gerektiği, burada kârdan yoksun kalanın zararının, kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalması olduğu,

bu zarar kiralanandan tespit edilemiyorsa kiralananla ilgili esnaf, ticaret odalarına yazı yazılarak sözleşme tarihi ile sözleşmenin feshedildiği tarih arasında sosyo-ekonomik yönden aynı çevrede açılan benzer kiralananların muhtemel cirosu, kâr oranı, işletme giderlerinin ciroya oranına ilişkin ayrıntılı bilgiler toplandıktan sonra bilirkişi marifeti ile bu veriler değerlendirilerek muhtemel aylık kârı tespit edilmeli ve dava konusu aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği makul süre kadar kar kaybına hükmedilmesi gerektiği,

dosyada mevcut bilirkişi rapor ve ek raporlarının hüküm kurmaya elverişli olmadıkları, öncelikle kiracının dava konusu aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği makul süre belirlenmeli, bundan sonra yukarıda belirtilen ilkeler gözetilerek kâr kaybına yönelik inceleme yapacak şekilde ve davacının talep ettiği dekorasyon bedelinden, kiralanana özgü ve başkaca yerde kullanılamayacak olanların ve değerlerinin tespiti için bilirkişi raporu alınarak,

kiralanana özgü ve başka yerde kullanılamayacak olan mobilya tutarı kadar davalının zenginleştiği değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verildiği anlaşılmıştır.Dairemiz ilk derece mahkemesi kararını hem maddi olay, hem de hukuka uygunluk bakımından incelemeye tabi tutarak tespit edilen yargılama hatalarını bizzat düzeltmek amacıyla yapılan inceleme sonunda; duruşma yapılmasına gerek olmadığı, Mahkemece;Davalının tahliye tarihinin anahtar teslim tarihi olan 29/01/2009 olduğu,

davada BK hükümlerinin uygulanacağı, kâr kaybı hesabı yapılırken, davacı kiracının dava konusu kiralanan ile aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda ne kadar sürede kiralayabileceği bilirkişi aracılığıyla tespit edilerek bu süre ile sınırlı olarak kâr kaybı alacağına hükmedilmesi gerektiği, burada kârdan yoksun kalanın zararının, kusurlu fesih yüzünden mal varlığında ileride meydana gelecek çoğalmadan mahrum kalması olduğu,

bu zarar kiralanandan tespit edilemiyorsa kiralananla ilgili esnaf, ticaret odalarına yazı yazılarak sözleşme tarihi ile sözleşmenin feshedildiği tarih arasında sosyo-ekonomik yönden aynı çevrede açılan benzer kiralananların muhtemel cirosu, kâr oranı,

işletme giderlerinin ciroya oranına ilişkin ayrıntılı bilgiler toplandıktan sonra bilirkişi marifeti ile bu veriler değerlendirilerek muhtemel aylık kârı tespit edilmeli ve dava konusu aynı vasıf ve özelliklere sahip başka bir taşınmazı aynı şartlarda kiralayabileceği makul süre kadar kar kaybına hükmedilmesi ve davacı tarafından yapılan kiralanana özgü ve başka yerde kullanılamayacak olan mobilya tutarı kadar davalının zenginleştiği değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verildiği anlaşılmıştır. gerektiği değerlendirilmeden,

tarafların ne şekilde anlaştıkları net bir şekilde tespit edilmeden davanın esasıyla ilgili olarak gösterilen deliller toplanmadan, gösterilen deliller hiç değerlendirilmeden karar verilmiş olması sebebiyle, mahkeme kararının yerinde olmadığı, istinaf sebepleri yerinde olduğundan HMK 353/1-a/6 maddesi gereğince istinaf başvurusunun kabulüne karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜ M