İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi E.2022/864 K.2022/965

Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshine Dayanan)

TALEP

İhtiyati Tedbir Ara Kararının Kaldırılması

KARAR TARİHİ : 30.06.2022

KARARIN YAZ.TARİH : 01.07.2022

Muğla Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2022/368 Esas sayılı dosyasından verilen 25.04.2022 tarihli ara kararının istinaf başvurusu yoluyla incelenmesinin davalılar avukatı tarafından istenilmesi üzerine, Dairemize gönderilen dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

İSTEM

Davacı avukatı tarafından verilen ihtiyati tedbir istemli dava dilekçesinde özetle. Yüklenici konumunda müvekkili ...

Şti. ile arsa sahibi konumunda ... arasında Bodrum 1. Noterliği'nin 26/10/2016 tarih ve 13298 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin para olarak ödenecek basit bir inşaat sözleşmesi olmadığını iş bitiminde taşınmazın devri taahhüdünü içeren bir sözleşme olduğunu, bu sebeple de kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflar arasında ifa edilmesi halinde müvekkilinin sözleşme gereği taşınmazdaki arsa payının % 50'sini müteahhide ait olacağı ile ayni bir hakkı doğacağını,

üzerine ihtiyati tedbir kararı verilmesi talep edilen taşınmazların aynen ifası talep edilen sözleşmeye göre üzerine inşaat yapılacak ve % 50 müvekkiline devredilecek olan taşınmazlar olduğunu, davalı ilk arsa sahibi ...nın tek pay sahbi olarak ...

Şti'yi 24/11/2021 tarihinde kurduğunu, bir süre sonra 16/12/2021 tarihinde sözleşmeye konu olan ihtiyati tedbire konu parsellerin bu şirkete devredildiğini, davalılar tarafından taşınmazların iyi niyetli 3. kişilere devredilmesi halinde müvekkilinin hakkını elde etmesinin imkansız veya zor olduğunu, ayrıca bu nedenlerle müvekkilinin telafisi güç veya imkansız zararlara uğramaması açısından ... ili ... ilçesi ..., ... mevki ... ada ... ve ... ada ... parsel sayılı taşınmazların üçüncü kişilere devrinin önlenmesine ilişkin ihtiyati tedbir kararı verilmesini karar verilmesini talep etmiştir.

YANIT

Davalılar avukatı tarafından verilen yanıt dilekçesinde özetle; ihtiyati tedbir talebinin ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ ARA KARARININ ÖZETİ

İlk derece mahkemesi 2022/368 Esas sayılı dosyasından verilen 25.04.2022 tarihli ara kararında özetle; "6100 sayılı HMK'nın 389/1 maddesi gereğince, meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ya da tamamen imkânsız hâle geleceği veya gecikmesinde sakınca bulunması yahut ciddi bir zararın ortaya çıkacağına yönelik 6100 sayılı HMK'nın 390/3 maddesi gereğince davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat edecek nitelikte delil ibraz ettiği anlaşıldığından 1-6100 sayılı HMK'nın 394/4 maddesi gereğince İtiraz eden -davalılar ... ve ... Şirketi vekili Av. ...'in itirazının REDDİNE " dair karar verilmiştir.

İSTİNAF NEDENLERİ

Davalılar avukatı tarafından verilen 06.05.2022 havale tarihli istinaf kanun yoluna başvuru dilekçesinde özetle; verilen kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, İlk Derece Mahkemesince teminat karşılığı tedbir kararı verilmesi gerektiğini, Müvekkili ... tarafından Bodrum 1. Noterliği 26.10.2016 tarih 13301 yevmiye nolu ve 13299 yevmiye nolu düzenlenme şeklinde vekaletnameler verildiği ve yine davacının isteği üzerine davacının haritacısına Bodrum 1. Noterliği 21.04.2020 tarih 3022 yevmiye nolu vekalet verildiniği,

Davacının isteklerinin tamamı müvekkilim ... tarafından yerine getirilmiş olmasına rağmen bugüne kadar davacı tarafından hiçbir işlem yapılmadiğini, davacının İlk Derece Mahkemesine sunmuş olduğu cevap dilekçesinde de ... A.Ş ile hukuki uyuşmazlıkların bitirilmediğinden inşaat yapım süresi ve yükümlülüklerinin başlamadığını bildirmişlerdir. Sözleşme tarihinden itibaren 6 yıl geçmiş olmasına rağmen ... A.Ş bahane ederek herhangi bir işlem yapılmamıştır.

Bu sebepten her iki yan için sözleşmenin devamında bir fayda bulunmadığı anlaşıldığından her iki yan açısından sözleşmenin ortadan kaldırılması gerektiğini, sözleşme tarihinden bugüne kadar taşınmazların imar uygulaması dahi yapılmadığı,

müvekkillerinin karşı tarafa güven duygusu tamamen ortadan kalktınığı, ayrıca Bodrum 1. Noterliğinin 26.10.2016 Tarih 13298 Yevmine Nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 5. Maddesinde hisse oranları ve paylaşma esasları işbu sözleşme ve eklerine göre müteahhit tarafından yapılacak olan (konut ve / veya otel) binaların bağımsız bölümlerinin %50'si (ellisi) arsa sahibinin, %50'si müteahhidin olacaktır.

Bu paylaşımda hakkaniyet ve eşitlik ilkeleri dikkate alınacak ve yapılan tüm inşaatlar bu ilkelere bağlı kalınarak paylaştırılacağını, Paylaşımda inşaatta gelen seviyede müteahhide verilecek bağımsız bölümler ve arsa sahibine kalacak bağımsız bölümler dikkate alınır. Paylaşım oranı inşaat seviyesi karşılığı, %50 paylaşıma uygun olarak tapusu verilecek bağımsız bölüm sayısı şöyledir: "Bağımsız bölüm devirleri.

Projede belirtilecek bağımsız bölümlere oranla kat irtifak tapuları kurulduktan sonra , kaç adet bağımsız bölüm oluştuğu ortaya çıkacaktır. İlk hak ediş, inşaatın %20 seviyesine gelme anında müteahhit tarafından talep edilebilir. İnşaatın %20'si bitirildiğinde, müteahhit firma %20 oranında tapu alacaktır. Bundan sonraki bölümlerde her %10'luk inşaat seviyesi bitirilmesi karşılığında, müteahhide %10 oranında bağımsız bölüm tapusu verilecektir.

Müteahhit hak edişinin son %10'luk kısmı, bağımsız bölüm tapusu alma hakkı, iskanlar alınıp anahtar teslim arsa sahibine teslim şartına bağlanmıştır.

Bağımsız bölüm seçim ve paylaşımı, sırasıyla bir bağımsız bölümün müteahhit tarafından seçilmesi, bir bağımsız bölümün arsa sahibi tarafından seçilmesi yöntemi ile gerçekleşir." şeklinde olduğunu, Sözleşmenin bu maddesinde taşınmazlar ile ilgili kat irtifakı kurulup bağımsız bölümler oluşturulup paylaşımın yapılacağı belirtilmektedir yine sözleşmenin ilk paragrafında , sözleşmenin 1. Maddesinin üçüncü paragrafında, sözleşmenin 2.maddesinin C bendinde , sözleşmenin 4.maddesinin birinci paragrafında ve ikinci paragrafında, sözleşmenin 6.maddesinin C bendinde taşınmazlara kat ittifakı kurulacağı ,

bağımsız bölümler oluşturulacağı ve paylaşımın buna göre yapılacağı yazmaktadır sözleşmenin yapıldığı 26.10.2016 tarihinde Turizm Alanlarında kat irtifakı ve bağımsız bölümler oluşturmak mümkün iken davacı tarafa fesih ihtarı göndermeden kısa bir süre önce öğrendiğimiz üzere turizm alanlarında kat irtifakı ve bağımsız bölüm oluşturulamamaktadır. Bu sebepten sözleşmenin sözleşme şartlarına göre ifa olanağı da bulunmamaktadır.

Her iki yan için artık sözleşmenin devamında bir fayda bulunmadığı anlaşıldığından her iki yan açısından sözleşmenin ortadan kaldırılması gerektiğini, sözleşmenin ifa olanağı ortadan kalktığını, Müvekkili ... davacı tarafa Bodrum 10. Noterliğin 09.02.2022 tarih , 1410 yevmiye numaralı fesih ihtarını göndermiştir. Müvekkil ... fesihte haklıdır.

Müvekkilimin fesihte haklı olması da dikkate alındığında müvekkillerin taşınmazları üzerine ihtiyadi tedbir kararı verilemeyeceğini, bu nedenle de verilen ihtiyadi tedbir kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

YANIT

Davacı avukatı tarafından verilen yanıt dilekçesinde özetle, açtıkları davada, 5.121.262,50-TL teminat karşılığı verilen tedbir kararında hukuka aykırı bir yön bulunmaması nedeniyle, davalıların istinaf başvurunun esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER, DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen karar hakkında; HMK.nın 355. maddesindeki düzenleme uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine ilişkin aykırılık bulunup bulunmadığı yönü gözetilerek yapılan inceleme sonucunda;

İhtiyati tedbir; 6100 Sayılı HMK'nın 389 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Davanın açılmasıyla hüküm arasında geçen zaman içinde müddeabihin çeşitli şekillerde istenmeyen değişikliklere maruz kalması veya maruz bırakılması mümkündür. Bu değişiklikler sonucu davanın sonunda elde edilecek hükmün icrası, mümkün olmayabilir veya çok güçleşebilir. İşte ortaya çıkan bu tehlikeyi bertaraf etmek amacıyla ihtiyati tedbir kurumu kabul edilmiştir.

HMK'nın 389.maddesinde, ihtiyati tedbirin şartları düzenlenmiş olup, söz konusu maddede; meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ya da tamamen imkansız hale gelebileceği veya gecikmesinde sakınca bulunması yahut ciddi bir zararın ortaya çıkacağı endişesi bulunan haller, genel bir ihtiyati tedbir sebebi veya şartı olarak kabul edilmiştir. Bu şartlardan birisinin mevcudiyeti halinde, mahkemece, uyuşmazlık konusu taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilecektir.

İhtiyati tedbirde asıl olan ihtiyati tedbire esas olan bir hakkın bulunması ve bir ihtiyati tedbir sebebinin ortaya çıkmasıdır. Bunlar ihtiyati tedbirin temel şartlarını oluştururlar. Maddede bu iki hususa yer verilmiş, ihtiyati tedbire ilişkin hak ve özellikle ihtiyati tedbir sebebi genel olarak belirtilmiştir. Tedbir talebinin kabulü veya reddi bir kısım genel ilkeler konularak hakime bırakılmış, ancak ihtiyati tedbirin uyuşmazlık konusu hakkında verileceğini düzenlemiştir.

İhtiyati tedbire esas olan hakkında iyi belirlenmesi gerekir. Taraflar arasında çekişmeli olan şey veya yargılama konusunu oluşturan hak, aynı zamanda tedbirin konusu hakkı da oluşturacaktır. Kanun ''uyuşmazlık konusu hakkında'' diyerek bu hususa vurgu yapmıştır (madde 389/1). Ancak özellikle dikkat edilmesi gereken husus, diğer geçici hukuki korumaların alanına giren konularda ihtiyati tedbire karar verilmemesidir. Bu sebeple, para alacakları konusunda özel ve istisnai durumlar dışında asıl geçici hukuki koruma ihtiyati hacizdir. Keza, diğer özel hükümlerde açıkça farklı bir geçici hukuki korumadan bahsedilmişse, bu durumda da o çerçevede bir karar verilmeli, ihtiyati tedbir kararı verilmemelidir.

Her ne kadar davalılar vekili belirtilen nedenlerle ilk derece mahkemesi ara kararını istinaf etmiş ise de, yargılama sırasında taşınmazların devri olasılığının bulunması, ileride davanın kabulü halinde kararın infaz kabiliyetinin olmasının gerekmesi nedeniyle ilk derece mahkemesince davacı tarafın ihtiyati tedbir talebinin kabulüne ilişkin kararının usul ve yasaya uygun olduğu kanaatine varılmakla davalıların istinaf talebinin HMK'nın 353/(1)-b-1.maddesi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiş olup, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Her ne kadar davalılar avukatı tarafından istinaf dilekçesinde belirtilen nedenlerle ilk derece mahkemesi ara kararını istinaf etmiş ise de; ilk derece mahkemesinin ihtiyati tedbirin kaldırılması talebinin reddine ilişkin ara kararı usul ve yasaya uygun bulunmuş olmakla davalılar avukatının istinaf talebinin HMK'nın 353/(1)-b-1.maddesi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiş olup aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.