İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi E.2022/393 K.2022/590

İstem

Davacı vekili, müvekkili ile davalı şirket arasında imzalanan 28/07/20200 tarihli satış sözleşmesi uyarınca ... ilçesi ... ve ... parsellerde kayıtlı taşınmazda bulunan fabrika ve arsa niteliğine haiz gayrimenkulün 13.500.000 TL bedelle satılmasının kararlaştırıldığını, müvekkilinin imzalanan satış sözleşmesine istinaden davalı satıcıya 50.000TL peşinat verdiğini, bakiye bedelin tapuda satış işleminin gerçekleşmesinden sonra ödeneceğinin kararlaştırılacağını,

satış işlemine konu fabrikının 31/12/2020 tarihinde teslim edilmemesi halinde her ay 100.000 TL kira bedelinin ve akdin imzasından sonra vazgeçilmesi halinde 1 milyon TL caymazlık bedelinin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin 50.000TL kaporayı yatırdıktan sonra tapuda devir işlemini gerçekleştirmek üzere davalı temsilcisi ile defalarca görüşme yaptığını, şirket yetkilisinin kardeşinin satış için rızasının olmadığını fiyatını az buluğunu belirterek müvekkilini oyaladığını, noter ihtarnamesi gönderilmesine rağmen davalı şirketin tapu müdürlüğüne gelmediğini,

davalının sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını, peşinat olarak verilen 50.000 TL tutarın davalı tarafından 23/10/2020 tarihinde müvekkilinin banka hesabına yatırıldığını, aradan geçen süre için müvekkilinin faize hak kazandığını, ekspertiz işlemi yapıldığını, bunun için de iş takipçisi ve emlakçıya para ödendiğini, vadeli mevduat hesabında bulunan parayı çekerek cari hesabında bekletiğini faiz kayıpları yaşadığını, dava konusu taşınmazın bedelini ödeyebilmesi için konutlarını rayiç bedellerin altında satmak zorunda kalarak zarar ettiğini,

manevi olarak elem ve ızdıraba uğradığını iddia ederek 1000 TL maddi ve 5000 TL manevi tazminatın davalıdan avans faizi ile birlikte tahsilini ve fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmasını talep etmiştir.

CEVAP

Davalı, TBK nun 237. maddesi uyarınca taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesinin gerektiğini, satış vaadi geri alım ve alım sözleşmelerinin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olamayacağını, şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmelerin hüküm doğurmayacağını, sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olması nedeniyle müvekkilinden zarar talep edilemeyeceğini, müvekkilinin sadece aldığı 50.000 TL tutarı iade ile yükümlü olup bunun dışında başka bir zarar tazmin etme yükümlülüğünün bulunmadığı, bu tutarın banka yoluyla iade edildiğini, davacının müvekkili firmaya karşı yaptığı uygunsuz davranışları nedeniyle satışın kaldığını iddia ederek davanın reddini talep etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ

İlk derece mahkemesi, taraflar arasındaki sözleşmenin Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ve Tapu Kanunun 26.maddesi gereğince resmi şekilde yapılmadığı, bu nedenle geçersiz olduğu, tarafların geçersiz sözleşmeye dayanarak menfi ve müspet zarar talep edebilecekleri, sözleşme baştan itibaren geçersiz olduğundan davacının maddi zararlarını bu dava ile talep edemeyeceği, geçersiz sözleşmeye dayanarak ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiğini geri alabileceği, davanın sebepsiz zenginleşme niteliğinde açılmadığı gibi alınan kaporanın da iade edilmiş olduğu,

manevi tazminat için ise kişisel hakların zarara uğramasının gerektiği, geçerli olsa bile sözleşmenin ifa edilmemesi halinde dahi manevi tazminatın şartlarının oluşmayacağı ve bu itibarla davanın sübut bulmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.

İSTİNAF TALEBİNDE BULUNAN

Davacı istinaf talebinde bulunmuştur.

BİLDİRİLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davacı, sözleşme geçersiz olsa dahi davalının sözleşme yapılacağına güvenerek yaptığı masrafları davalıların kötü niyetli olmaları nedeniyle isteyebileceğini belirterek ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE

Taraflar arasındaki uyuşmazlık, harici gayrımenkul satış sözleşmesi ifa edilmemesi nedeniyle uğranılan zararın maddi ve manevi zararın giderilmesi istemine ilişkindir.

İstinaf kanun yolu başvurusuna konu edilen ilk derece mahkemesi kararı hakkında 6100 sayılı HMK'nın 355. maddesindeki düzenleme gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen nedenler ve kamu düzenine aykırılık olup olmadığı hususlarıyla sınırlı olarak inceleme yapılmıştır.

Dava konusu uyuşmazlık; tapulu taşınmaza ilişkin adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklı zararlarının tahsili talebine ilişkindir.

Taraflar arasındaki taşınmaz satımına ilişkin harici satım sözleşmesinin TMK'nın 706, BK'nın 213 (TBK'nın 237), Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğu, tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilecekleri hususu, davacının ödediği bedelin davadan önce iade edildiği dosya kapsamından tespit edilmiş bulunmaktadır.

Davacı eldeki dava ile, davalı tarafından iade edilen kapora bedeli yönünden, ödeme ile dava tarihi arasındaki faiz kaybını, sözleşmenin kurulması için yapılan ekspertiz, emlakçı giderleri, yine taşınmazın alımı için satması gereken diğer gayrımenkullerinin satışından kaynaklanan zararlarını talep etmiş, mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğunu, bu durumda davacının ancak ödediği bedeli talep edebileceği, ödenen bedelin iade edildiği, diğer zararlarını isteyemeyeceği gibi manevi tazminat koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından istinaf edilmiştir.

Genel itibariyle müspet zarar sözleşmenin ifa edilmemesinden doğan zararı, menfi zarar ise, sözleşmenin kurulmamasından veya geçerli olmamasından kaynaklanan zararı ifade etmektedir.(HGK’nun 29.09.2010 gün ve 2010/14-386 E. 2010/427 K.).

Yani, müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durum ile eylemli durum arasındaki farktır.

Diğer bir anlatımla, müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarar olup, alacaklının ifadan vazgeçerek zararının tazminini istemesi halinde söz konusu olur; bu durumda sözleşme ortadan kalkmamakta, yalnızca alacaklının ifaya ilişkin talep hakkının yerini müspet zararının tazminine dair talep hakkı almaktadır.

Menfi zarar ise, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Diğer bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır.

Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; yukarıda da belirtildiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmi şekilde yapılması geçerlilik şartı olup, söz konusu geçerlilik şartını taşınmayan yani resmi şekilde yapılmayan tapulu taşınmazların harici satım sözleşmeleri geçersizdir ve bu durumda taraflarca geçersiz sözleşmeye dayanılarak menfi ve müspet zarar talep edilemeyip, sadece, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak tarafların birbirlerine verdikleri talep edebilecektir.

Davadan önce davacının ödemiş olduğu satış bedeli davalı tarafından iade edilmiş olduğuna göre uğranıldığı iddia edilen maddi ve manevi zararların dava konusu edildiği eldeki davada davanın reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır.

Bu itibarla ilk derece mahkemesince hukuki nitelendirmenin davadaki ileri sürülüş ve dosya kapsamına uygun olarak belirlenmesine, taraflarca ileri sürülen delillerin toplanarak usulüne uygun olarak değerlendirilmesine, delillerin değerlendirilmesinin dosya kapsamına uygun bulunmasına, taraflarca ileri sürülen iddia ve savunmaların tartışılarak gerekçeli kararın oluşturulmasına, ihtilafa uygulanması gereken yasal mevzuatın doğru olarak tespit edilmesine, mahkemenin karar gerekçesiyle hüküm fıkrasının birbiriyle uyumlu olmasına, mahkeme hükmünün yasal unsurları taşımasına göre ilk derece mahkemesi kararına karşı davacı tarafından yapılan istinaf başvurusunun HMK 353/1-b.1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmesi gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulması cihetine gidilmiştir.