Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi E.2020/792 K.2020/819

2-... - ... ... VEKİLİ : Av. ... -

DAVALI : ... ... VEKİLLERİ : Av. ... - (İstinaf yoluna başvuran) Av. ... - ...

DAVANIN KONUSU

Eser Sözleşmesi

İSTİNAF KARAR TARİHİ : 02/12/2020

G. KARAR YAZIM TARİHİ : 08/12/2020

İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş ve dosya istinaf incelemesi yapılmak üzere dairemize gönderilmiş olmakla 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı alt yüklenici ile davalı yüklenici arasında 25/10/2016 tarihli asansör yapımına ilişkin eser sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme gereğince davacının ...'ne 2 adet asansör takacağı, bu asansörlerin bedelinin 125.000,00 TL olarak belirlendiği ancak sözleşmeye göre iş bedeli olarak davacıya ... ili .. ilçesi ....

Mah. .... numaralı dairenin verilmesinin, daire bedelinin 165.000,00 TL olarak belirlenip davacının 40.000,00 TL daha ödemesinin kararlaştırıldığı, davacının eser sözleşmesinden kaynaklanan edimini ifa edip bakiye bedeli de ödediğini ve taşınmazın tapu kaydının davacı yetkilisi adına tescil edildiğini, ancak davalı iş sahibi şirketin satış konusu taşınmazla ilgili olarak tanıtım broşüründe ve sözleşmede yazılan bağımsız bölüme ve ortak alanlara ilişkin edimlerin hiçbirini yerine getirmediğini,

davalı şirketin bağımsız bölümleri sattığı hak sahiplerinin hiç birinden muvafakat aranmaksızın proje değişikliği yaparak 2 bloklu siteden vazgeçerek inşaatı tek bloklu binaya çevrildiğini, davaya konu sitenin arsası .... ada, . parsel üzerinde iken ifraz neticesinde ... ada . ve . numaralı parsele dönüştürüldüğünü, bu işlem yapılırken daireler satıldıktan sonra müvekkilinden ve diğer daire sahiplerinden proje değişikliği için muvafakat almadıklarını, ellerinde muvafakatın olmadığını, eski proje belediyeden alınıp incelendiğinde tanıtım broşüründeki proje ile bire bir aynı olduğunun görüleceğini,

27/12/2011 tarih ve ... sayılı inşaat ruhsatında ... ada .. parsel 10 kat, her katta . daire olacağını, . blok ve 80 bağımsız bölüm olacağının belirtildiğini, 2017 yılında ruhsatta değişiklik yapıldığını, 23/05/2017 tarihli tadilat dilekçesinde ... ada . parselin . ve . parsel olarak ayrıldığını, mevcut ruhsatlı yapının . numaralı parselde kaldığını, . blok . parselin 2.698,53 m2 bina yapılmayan boş olan . numaralı parselin 3.240,00 m2 olduğunu, . bloğun parselinin daha küçük, bina yapılmayan . nolu parselin daha büyük olduğunu, .... ....nin .... olarak isim değiştirdiğini, . nolu parsele ihtiyati tedbir konulması gerektiğini,

davalı şirketin daire sahipleri ile yaptığı satış sözleşmesinde ; vaziyet planı incelendiği . ve . blok halinde . bina olduğu binaların aynı avlu içinde olduğu vaziyet planı üzerinde 96 m2 alınlı süs havuzu, 44 araçlık açık otopark 280,85 m2 alanlı çok amaçlı spor salonu 131,20 m2 alanlı fitness alanı, 9 m2 alanlı 8 adet kamelya B blok ile beraber yapılacağı not düşülen kapalı otopark girişi ve kapalı otopark bulunduğu tespit edildiğini, broşürde ve sözleşmede vaat edilen daireler ile teslim edilen daireler arasında ciddi manada farklılıklar olması ayıplı bir satışın ve de hile yapıldığının ispatı olduğunu,

bu durumun gayrimenkule ödenen değer ile teslim edilen ayıplı gayrimenkulün gerçek değeri arasında önemli ölçüde fark oluşturduğunu, Konya .. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin .... D. İş sayılı dosyası ile yapılan tespitte. Bloğa ait ana taşınmazın ortak alanlarında inşaat imalatlarında ve bakımında eksikler ve bu eksiklerin tamamlanması için 19.000,00 TL. civarında bedel gerektiği tespit edildiğini, ve her bir bağımsız daire başına 475 TL bedel düşmekte olduğunu, Konya ..

Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D. İş sayılı dosyası ile yapılan tespitte, müvekkilinin ...'in tapudan devraldığı meskenin tek bloklu olması ve şu anki mevcut haliyken ki değeri ile site içerisindeki güvenlikli, spor salonlu, oyun, parkı, yürüyüş alanlı, kapalı ve açık otoparklı olması halinde ki değir kıyaslandığında her bir meskende yaklaşık olarak 70.000,00 TL. değer farkı çıktığını, eksik ve ayıplı ifa nedeniyle müvekkilinin Konya .. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ....

D İş. sayılı dosyası ile yaptırdığı hesaplar neticesinde vaat edilen ürün ile teslim edilen ürün arasında yaklaşık 70.475 TL.lik fark çıktığını beyan ederek, öncelikle ... (....) ... ada . parsel iken . ve . parsel olarak ayırmış olduğu dava konusu . blok . parselde kalmış, . parsel olan boş arsanın 3. şahıslara devretmemesi için dava sonuna kadar tedbir konulmasını, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla ayıplı ve eksik ifa nedeniyle 400,00 TL.sinin ve dava tarihinden itibaren işleyecek en yüksek faizin davalıdan alınarak davacılara verilmesini,

yargılama giderleri ile vekalet ücretinin de davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

Davalı şirkete usulüne uygun dava dilekçesi ve ekleri tebliğ edilmiş, davalı şirket süresi içerisinde davaya cevap vermemiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ

İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda; "...Konya .. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D. İş sayılı dosyası ile tespit yaptırdığı, bu tespitte eksiklikleri mahkeme tarafından bilirkişilerce tespit edildiği ve davalı tarafın bu tespite karşı herhangi bir hukuki işlem yapmadığı anlaşılmış olup, davacı tarafın şifai beyanlarında davalının benzer davalarla muhatap kaldığını beyan etmiştir.

Mahkememizce de yapılan keşifte bilirkişi marifetince incelemeler yapılmış olup, davacının iddia etmiş olduğu zarar ve ziyanın oluştuğu kanaatine varılmıştır. TTK.nın ve BK.nunda tarafların yapmış oldukları sözleşmelere ifa etmek zorunluluğu olduğu gibi, bu zorunluluğun zamanında ve tam olarak yerine getirilmemesi halinde meydana gelecek zarardan da sorumlu olduğu aşikardır. Taraflar sözleşme serbesesi ile yapmış oldukları rızai akit ile bir takım vaadlerde bulunmuşlardır.

Yapılan incelemede sözleşmeye bağlı kalmadığı anlaşılmış olup, sunmuş olduğu savunmaların gerçekçi olmadığı özellikle savunmalarında kendi ellerinde olmayan mücbir sebepten dolayı binanın tamamlanamadığı savunmasına karşı, (... kodu uygulaması nedeniyle davalının öngöremeyeceği mahiyete brokratik bir engel ile karşılaştığı iddiası, davacı vekilinin sunmuş olduğu ...

Belediye Başkanlığı Yazı İşleri Müdürlüğünce 28/05/2019 tarihinde tüketici mahkemesine gönderilen cevabi yazıda, söz konusu yazı fotokopisi davacı vekilince sunulmuş olup, mahkememizce yeterli görülmüştür) projenin gerçekleşmesine engel nitelikli herhangi bir işlem bulunmamakta olduğunu içeren yazıyı dosyamıza sunmuştur. Mahkememizin başkaca bir mahkemeye sunulan üzerinde havale kaydı gözüken fotokopi evrak yeterli bulunmuştur.

Bilirkişiler tarafından düzenlenerek dosyaya sunulan bilirkişi heyetinin raporunda davalının davacılara 63.745,00 TL. borcunun bulunduğunun bildirildiği, bilirkişinin raporunun ayrıntılı ve denetime açık olması karşısında hükme esas alındığı ve ödemeyi ispat yükünün davalı tarafa düştüğü, davalının rapordaki bu borcunu ödediğine ilişkin herhangi bir belge ibraz etmediği anlaşıldığından davacının davasının kabulüne karar vermek gerekmiş ve oluşan vicdani kanaat ile aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur..." gerekçesiyle "...Davacının davasının KABÜLÜ ile, davacının talep etmiş olduğu ayıplı mallar ve eksikliklerden oluşan zararı olan 63.745,00 TL.nin dava tarihinden işleyecek ticari faiz ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine..." karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ

Davalı vekili süresinde ibraz ettiği istinaf dilekçesinde özetle;

*) Davacının iş bu davayı açmasında hukuki yararı olmadığını, davanın açılış tarihi itibariyle eser sözleşmesi kapsamında inşaatın henüz tamamlanmadığını, inşatın devamı esnasında bu davanın açılamayacağını,

*) Taşınmazın bulunduğu konum itibariyle ... Havalimanı'na yakın olup uçakların iniş ve kalkış güzergahında bulunduğundan mania kodu uygulaması ile esasen onaylanmış olan projenin devamına ... Belediye'since izin verilmediğini, bu nedenle davalının ön göremeyeceği düzeydeki bürokratik engellerden dolayı inşaatın geri kalan eksikliklerinin giderilmesi işlemleri geciktiğini, bu hususların bilirkişiler ve mahkeme tarafından göz ardı edildiğini,

*) Aşılamayan bürokratik engele rağmen davalının biten bloğu kat maliklerine devrederek mağduriyeti bir nebze de olsa azaltmaya çalıştığını,

*) Gerekli inceleme ve araştırma yapılmadan, yüksek mahkeme denetimine elverişli olmayan bilirkişi raporu dikkate alınarak verilen kararın kaldırılması gerektiğini, hükme esas teşkil eden bilirkişi raporunda mania kodu ile ilgili hiçbir araştırma yapılmadığını, bu hususta yaptıkları itirazlarınızın dikkate alınmadığını ve ek rapor alınması taleplerinin yerine getirilmediği gerekçesiyle istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesinin kararının istinaf incelemesi neticesinde kaldırılmasına ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı vekili istinafa cevap dilekçesi sunmamıştır.

DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE

Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan iş bedeli olarak davacı alt yükleniciye tapuda devredilen bağımsız bölümün sunulan katalog, proje ve tanıtımlarda belirtilen şartlara uygun olarak yapılmayan ayıplı işler eksik işler ve proje değişikliği nedeniyle değer kaybının tahsili istemine ilişkindir.

Davacı alt yüklenici ile davacı yüklenici arasında 25/10/2016 tarihli asansör yapımına ilişkin eser sözleşmesi akdedildiği, sözleşme gereğince davacının yüklendiği edim olarak 2 adet asansör monte ettiği, iş bedelinin bedelinin 125.000,00 TL olarak belirlendiği ancak sözleşmede iş bedeli olarak davacı alt yükleniciye... ili ... ilçesi ...

Mah. No:... numaralı dairenin verilmesinin, daire bedelinin 165.000,00 TL olarak belirlenip davacının 40.000,00 TL daha ödemesinin kararlaştırıldığı, davacının eser sözleşmesinden kaynaklanan edimini ifa edip bakiye bedeli de ödediğini ve taşınmazın tapu kaydının davacı yetkilisi adına tescil edildiği ve dava konusu taşınmazın henüz teslim edilmediği hususlarında ihtilaf yoktur.

Uyuşmazlık davacıya tapuda devredilen taşınmazın, davalı yüklenicinin bağımsız bölümlerin satışı esnasında sunulan katalog, proje ve tanıtımlarda belirtilen şartlara uygun olmamadığı ve proje değişikliği yapılarak iki blok olacağı bildirilmişken tek blok haline getirilerek inşaat alanının azaltılmasından dolayı oluşan değer kaybı oluştuğu iddiasından kaynaklanmaktadır.

Eksik iş, sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırıldığı halde tam yapılmayan iştir. Ayıplı eser sözleşmede kararlaştırılan vasıfları veya olmasından vazgeçilmez bazı vasıfları taşımayan eserdir.Diğer anlatımla ayıp, bir malda ya da eserde sözleşme ya da yasa hükümlerine göre normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bozuklukların bulunmasıdır.

Ancak, kasten sakladığı bozukluklarla, usulüne uygun yapılan gözden geçirmede farkedilemeyecek ayıplar için yüklenicinin sorumluluğu devam eder.

Eğer, meydana getirilen eserin, teslim alındığı sırada usulüne uygun yapılan gözden geçirme ile varolan bozukluğu görülmemişse, ortada gizli bir ayıbın olduğu kabul edilir.Açık ayıplar, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz bizzat yapılan veya uzmanına yaptırılan gözden geçirme sonucu saptanınca, uygun sürede (TBK m.474); gizli ayıplar da ortaya çıkar çıkmaz, gecikmeksizin yükleniciye bildirilmelidir (TBK m. 477).

Ayıp bildirimi süresinde yapılmadığı takdirde iş sahibi bu ayıbı örtülü olarak kabul etmiş sayılır. Eksik işler bedeli ise ihbar koşuluna ve ihbar süresine bağlı olmaksızın teslim tarihinden itibaren kural olarak beş yıllık zamanaşımı süresinde (TBK m. 147/son ) talep edilebilir. Eğer eser iş sahibinin beklediği amacı karşılamıyorsa kural olarak ayıplı yapıldığı kabul edilir.

Ayıp ihbarının yazılı olarak yapılması zorunlu olmayıp süresinde ayıp ihbarının yapıldığı her türlü delille ve tanık beyanıyla dahi kanıtlanabilir.

Eksik ve ayıplı iş bedeli talep edilen bağımsız bölüme yönelik imalatın devam ettiği ve bağımsız bölümün tapuda yapılan devrin teslim yerine geçmeyeceği gözetilerek davacıya teslim edilmeyen bağımsız bölümle ilgili eksik ve ayıplı işlerin giderim bedelinin alacağın muaccel olmaması sebebiyle giderilmesi mümkün değildir.

Dosya kapsamında davalı davaya cevap vermemiş ise de davalı vekilinin bilirkişi raporlarındaki itirazlar değerlendirilmemiş ve itirazlar doğrultusunda araştırma yapılmamıştır. Bu kapsamda yapılmasın gereken, dava konusu taşınmazda imalatın devam edip etmediği, taşınmazın davacıya tesliminin olup olmadığı, ...

Belediyesi tarafından mania kodu uygulaması nedeniyle inşaata engel olup olmadığı, proje değişikliğinin bürokratik engellerden kaynaklanıp kaynaklanmadığı araştırılarak sonucuna göre imalatın devam ettiği ve teslimin vaki olmadığının belirlenmesi halinde eksik ve ayıplı işlere yönelik alacağın muaccel olmadığından reddi ile proje değişikliğine ilişkin bürokratik sebeplerin bulunmaması halinde bilirkişi heyetinden taraf,

mahkeme ve kanun yolu denetimine açık olacak şekilde davacıya temlik edilen taşınmazın sözleşme tarihinde mevcut olan proje durumuna göre taraflarca belirlenen değeri ile proje değişikliği halinde oluşacak yeni duruma göre sözleşme tarihindeki rayiç değeri karşılaştırılarak değer kaybının bulunması halinde bu bedelin hüküm altına alınmasından ibarettir. Eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur.

Açıklanan nedenlerle, istinaf edenin tarafı ve 6100 sayılı HMK'nın 355. maddesi gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle ve kamu düzeninden sayılan hallerle sınırlı olarak yapılan inceleme neticesinde; davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüyle, HMK'nın 353/1-a-6. maddesi uyarınca yerel mahkeme kararının kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiş, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.