Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi E.2025/1035 K.2025/1587

Av. ...

DAVALI-KARŞI DAVACI

1- JOD OTOMOTİV TEKSTİL GIDA İNŞAAT İTHALAT İHRACAT SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ -... VEKİLİ : Av. ...

DAVALI : 2- ... VEKİLİ : Av. ...

DAVA

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve teşci, cezai şart ve imalat bedeli alacağının tahsili ve sözleşmenin feshi nedeniyle uğranılan zarar talebi

HÜKÜM

Kararın kaldırılması-Gönderme

İSTİNAF EDEN

Taraf vekilleri

Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve teşci, cezai şart ve imalat bedeli alacağının tahsili ve sözleşmenin feshi nedeniyle uğranılan zarar talebi davası nedeniyle yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

İlk derece mahkemesinin kararı davalı/ karşı davacı vekili - davacı/ karşı davalı vekili tarafından istinaf edilmekle; kesinlik, süre, istinaf şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, istinaf dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Üye Hakim tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkil şirketle davalı JOD Otomotiv Tekstil Gıda İnşaat İth.İhr.San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında Gebze 3. Noterliğinin 24/05/2018 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davaya konu Kocaeli ili, Gebze ilçesi, ...

Mah., ... ... mevkii, ... ada, ... parsel üzerinde inşaat yapılması konusunda sözleşme imzalandığını, sözleşmenin 3.maddesi gereği inşaat ruhsatının alındığı 25/03/2019 tarihinden itibaren 12 ay içerisinde inşaatın tamamlanacağının kararlaştırıldığını, müvekkili şirketin tüm edimlerini yerine getirdiğini, müvekkilinin 13/11/2019 tarihinde saat 10:40'da sözleşme gereği tapuya şerh düşülmesi için başvuru yaptığını, tapu müdürlüğünce 14/11/2019 tarihinde mesaj yoluyla "taşınmaz davalı JOD adına kayıtlı olmadığından işlemin yapılamadığı" şeklinde cevap verildiğini,

taşınmazın davalı JOD tarafından diğer davalı ...'ya düşük bedel gösterilmek kaydıyla muvaazalı olarak 13/11/2019 tarihinde saat 17:06'da devredildiğinin öğrenildiğini, tapu müdürlüğü hakkında suç duyurusunda bulunma ve tazminat isteme hakkının saklı kaldığını, davalıların kötüniyetli olduğunu beyanla; sözleşme gereği Kocaeli ili, Gebze ilçesi, ...

Mah., ... ... mevkii, ... ada, ... parsel üzerindeki 1,2,4,6,7,9 nolu bağımsız bölümler üzerine ve müvekkili şirkete bırakılan 3,5,8 nolu bağımsız bölümlere öncelikle teminatsız olarak tedbir konulmasına, olmadığı takdirde davalıdır şerhinin işlenmesine, 3,5,8 nolu bağımsız bölümlerin tapusunun iptali ile müvekkili şirket adına tesciline, sözleşme gereği inşaatın maliyet bedelleri müvekkili şirket tarafından ödenmekle fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 3.000,00TL'nin ve 2.000,00TL cezai şartın davalıdan alınarak müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı-Karşı Davacı Jod Otomotiv Tekstil Gıda İnşaat İthalat İhracat San ve Tic. Ltd. Şti. vekili tarafından sunulan cevap ve karşı dava dilekçesinde; müvekkili firma ile davacı ASM İnglobal İnş Gıda Turizm Otomotiv Tercümanlık San.ve Tic. Ltd.

Şti. arasında 25.05.2018 tarihinde Gebze 3.Noterliğinin Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, özleşme gereği davacının üzerine düşen edimlerini yerine getirmediğini ve özel evrakta sahtecilik yaptığını, bunun üzerine müvekkilinin Gebze 11.Noterliğinin 06.11.2019 tarih ve 27289 numaralı ihtarnamesi ile davacı şirket temsilcisine verdiği vekaleti azlettiğini, azil ile taraflar arasındaki adi ortaklığın sona erdiğini, davanın ticari uyuşmazlığa ilişkin olması nedeniyle görev yönünden reddi gerektiğini belirterek;

davacı/karşı davalının öncelikle eksik harcı tamamlamasına ve davasının reddine, karşı davanın kabulü ile taraflar arasında yapılan sözleşmenin müvekkili tarafından haklı gerekçelerle feshi sebebiyle 10.000.TL şimdilik ve belirsiz alacak olarak müvekkilinin "ortak alınan arsa dolayısıyla zararının", "İnşaatın bitirilip kar eklenmek suretiyle bağımsız bölümlerin satılması halinde elde edilecek kardan mahrumiyet bedelinin", "ortak alınan arsanın ucuza satılması dolayısıyla uğranılan zararın" ticari faizi ile birlikte tazminine, davalı adına kayıtlı gayrimenkul ve menkullere dava değerince ihtiyati haciz konulmasına,

karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ...'ı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde; müvekkilinin Türkiye'de faaliyet gösteren Alıtkan İnşaat Yatırım ve Tic. Ltd. Şti. Ünvanlı, iki ortaklı şirketin en büyük hissesine sahip ortaklarından olduğunu, şirketin inşaat yapımı, alım satım vb.alanlarında faaliyet gösterdiğini, diğer davalı Jod Oto.

Tekstil....şirketi ile ortak bir tanıdık vasıtasıyla tanıştıklarını, diğer davalının dava konusu taşınmaz için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, ancak müteahhidin sözleşmeden doğan yükümlüklerini uymadığını, bu nedenle sözleşmenin feshedildiğini söyleyerek taşınmazı mevcut haliyle satmak istediğini, söz konusu taşınmazı mevcut haliyle 1.425.000,00 TL bedelle satın aldığını, parayı banka hesabına havale ettiğini, müvekkilinin taşınmazı satın almadan önce tapu kayıtlarını kontrol ettiğini, satışa mani bir durumun bulunmadığını, taşınmazın boş olduğunu gördükten sonra taşınmazı satın almaya karar verdiğini,

ancak dava konusu taşınmazda inşaat faaliyetlerinin başladığını, bunu diğer davalıya sorduğunda sözleşmesi feshedilen davacı müteahhide ait olduğunu söylediğini, bunun üzerine müvekkilinin noterden ihtar çektiğini, ihtarlara rağmen taşınmazın boşaltılmadığını, müvekkilinin Gebze Cumhuriyet Başsavcılığına davacı ve diğer davalı hakkında suç duyurusunda bulunulduğunu beyanla; müvekkil hakkında açılan haksız, metnetsiz ve hukuka aykırı davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına göre;...

Asıl Dava Yönünden; Davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine, İnşaat bedeli olan 732.291,26-TL bedelin dava tarihi olan 26/11/2019 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalı JOD Otomotiv Tekstil Gıda İnş. İthalat İhracat San. ve Tic. Ltd. Şti.'den alınarak davacıya verilmesine, 100.000,00 TL cezai şart bedelinin dava tarihi olan 26/11/2019 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalı JOD Otomotiv Tekstil Gıda İnş. İthalat İhracat San. ve Tic. Ltd. Şti.'den alınarak davacıya verilmesine,

Karşı dava yönünden; Davanın HMK. 114/2 ve 115/2 maddeleri gereğince usulden reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı-karşı davacı vekili ve davacı/ karşı davalı vekili istinaf isteminde bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı- karşı davacı vekili istinaf dilekçesinde; dava konusu eserde davacının inşa ettiği kısmın maliyet hesabı üzerinden alacak hesabı yapılması gerekirken tüm eserin satış değeri üzerinden alacak hesabı yapılmasının hukuka aykırı olduğunu, ödeme dekontlarının tamamının incelemeye alınması gerektiğini, davacı- karşı davalı maliyete katkısını ispatlaması gerektiğini, sözleşme feshinin haklı olduğunun tüm raporlarda tespit edildiğini, ancak ilk derece mahkemesince müvekkilin haklı olduğu gözetilmeksizin cezai şarta hükmedildiğini, dava konusu eser sözleşmesinin feshinden itibaren 5 yıl süre geçtiğini,

bu sebeple ıslah edilen miktarlar bakımından davanın reddi gerektiğini, asıl dava bakımından arabuluculuk dava şartının yerine getirilmediğini, karşı dava bakımından davanın reddine gerekçe olarak arabuluculuk dava şartının yerine getirilmemesi gösterildiğini, ilk derece mahkemesince dava şartının karardan önce tamamlanmış olduğu dikkate alınarak işin esası incelenerek bir karar verilmesi gerekirken, gerçekleşen dava şartına rağmen davanın, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu beyanla, asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı- karşı davalı vekili İstinaf dilekçesinde; yerel mahkeme gerekçesinde davacıya davalı ve davadışı malikleri arasında yapılan ve davacının imzasının bulunmadığı devirlerin davacıyı bağlamayacağı, ancak davalı jod otomotiv... ltd. şti. tapu maliki olmaması nedeni ile davacının artık tapu iptal tescil talebinde bulunamayacağı, diğer davalı ... ile davacı arasında sözleşme olmadığından bu davalıya karşıda tapu iptal tescil ve diğer taleplerde bulunamayacağı gerekçesiyle haksız ve hukuka aykırı olarak vermiş olduğu tapu iptal tescil talebine yönelik davanın reddine kararının kaldırılması gerektiğini,

yerel mahkemenin istinaf dilekçesinde izah ettiği hususlar ve dinlenen tanık beyanları ve dosyaya sunulan davalı İsmail'in davalı Jod şirketi yetkilisine yaklaşık satıştan 3 yıl sonra verdiği " 19/10/2021 tarih ve 30431 yevmiye numaralı Büyükçekmece 11. noterliğinin vermiş olduğu düzenleme şeklinde vekalet ve diğer hususları dikkate almadan tapu iptal ve tescil talebine yönelik verdiği davanın reddi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, asıl dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve teşci, cezai şart ve imalat bedeli alacağının tahsili, karşı dava; sözleşmenin feshi nedeniyle uğranılan zarar talebi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 Sayılı HMK,6098 Sayılı TBK,

3. Değerlendirme

Dava; kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve teşci, cezai şart ve imalat bedeli alacağının tahsili, karşı dava; sözleşmenin feshi nedeniyle uğranılan zarar talebine ilişkindir.

İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır.

Mahkemece, asıl davada tapu iptali ve tescil talebinin reddine, imalat bedeli ve cezai şart taleplerinin kabulüne, karşı davanın ise arabuluculuk koşulu gerçekleşmediğinden usulden reddine karar verilmiş, hükme karşı taraf vekillerince istinaf yoluna başvurulmuştur.

Mahkemece yazılı şekilde hüküm kurulmuş ise de; yapılan inceleme ve araştırma hüküm vermek için yeterli değildir. Eksik inceleme ile hüküm kurulamaz.

Bu kapsamda;

Davacı vekili; müvekkil şirketle davalı JOD Ltd.

Şti. arasında Gebze 3. Noterliğinin 24/05/2018 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davaya konu ... ada, ... parsel üzerinde inşaat yapılması konusunda sözleşme imzalandığını, sözleşmenin 3.maddesi gereği inşaat ruhsatının alındığı 25/03/2019 tarihinden itibaren 12 ay içerisinde inşaatın tamamlanacağının kararlaştırıldığını, müvekkili şirketin tüm edimlerini yerine getirdiğini,

buna karşılık sözleşme konusu taşınmazın davalı JOD tarafından diğer davalı ...'ya düşük bedel gösterilmek kaydıyla muvazaalı olarak devredildiğini beyanla sözleşme gereği kendisine devri taahhüt edilen ... ada, ... parsel üzerindeki 3,5,8 nolu bağımsız bölümlerin tapusunun iptali ile müvekkili şirket adına tesciline, sözleşme gereği inşaatın maliyet bedelleri müvekkili şirket tarafından ödenmekle fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 3.000,00TL'nin ve 2.000,00TL cezai şartın davalıdan alınarak müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı vekili görevsiz mahkemedeki duruşmada beyanında; “Dava dilekçesindeki taleplerimiz, tapu iptalimiz talebimizi her iki davalıya da yönelttik, ancak maliyet bedeli ve cezai şarta ilişkin taleplerimiz sözleşmenin tarafı olan Jod otomotiv tekstil gıda inşaat ithalat ve ihracat San. TİC. LTD'den talep ediyoruz” demiştir.

Davalı JOD Ltd.

Şti cevap ve karşı davasında; davacı ile kararlaştırılan sözleşme gereği davacının üzerine düşen edimlerini yerine getirmediğini ve özel evrakta sahtecilik yaptığını, bunun üzerine müvekkilinin Gebze 11.Noterliğinin 06.11.2019 tarih ve ... numaralı ihtarnamesi ile davacı şirket temsilcisine verdiği vekaleti azlettiğini, azil ile taraflar arasındaki adi ortaklığın sona erdiğini beyanla asıl davanın reddini, karşı davanın kabulü ile taraflar arasında yapılan sözleşmenin müvekkili tarafından haklı gerekçelerle feshi sebebiyle 10.000.TL şimdilik alacak olarak müvekkilinin "ortak alınan arsa dolayısıyla zararının",

"İnşaatın bitirilip kar eklenmek suretiyle bağımsız bölümlerin satılması halinde elde edilecek kardan mahrumiyet bedelinin", "ortak alınan arsanın ucuza satılması dolayısıyla uğranılan zararın" ticari faizi ile birlikte tazminine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili cevabında; dava konusu taşınmazı mevcut haliyle bedelini ödeyerek davalı JOD Ltd. Şti. nden satın aldıklarını, satışın muvazaalı olmayıp gerçek satış olduğunu beyanla davanın reddini savunmuştur. Davacı yüklenici, davalı JOD Ltd. Şti. arsa sahibi ve diğer davalı kayıt malikidir.

Davacı ile davalı JOD Ltd.

Şti. arasında Gebze 3. Noterliğinin 24/05/2018 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davaya konu ... ada, ... parsel üzerinde sözleşme eki krokide gösterilen toplamda 9 adet bağımsız bölümden oluşacak bina yapılması konusunda tarafların anlaştıkları, inşaat maliyetinin %65’inin arsa sahibi, %35’inin yüklenici tarafından ödeneceği, yapılacak bağımsız bölümlerden 3, 5 ve 8 nolu bağımsız bölümlerin davacı yükleniciye devrinin kararlaştırıldığı,

sözleşmenin 15. Maddesine göre sözleşmeden taraflardan herhangi birisinin cayması veya vazgeçmesi durumunda cayan tarafın karşı tarafa 100.000 TL cezai şart ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, davacı şirket tarafından dava konusu inşaat için 25.3.2019 tarihinde yapı ruhsatı alındığı, davalı JOD Ltd.

Şti. tarafından Gebze 3. Noterliğinin 8/11/2019 tarihli düzenleme şeklinde fesihname ile Gebze 3. Noterliğinin 24/05/2018 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 15. Maddede belirtilen cezai şart kabul edilerek tek taraflı olarak feshedilerek adı geçen davalı tarafından dava konusu ... ada, ... parseldeki toplamda 9 adet bağımsız bölümün 13.11.2019 tarihinde diğer davalı ...’na tapuda satış suretiyle temlik edildiği, davacı tarafça 24.11.2019 tarihinde delil tespiti yaptırıldığı, 3.12.2019 tarihli tespit raporunda işin tamamlanma seviyesinin %48,4 olarak belirlendiği,

davacının 26.11.2019 tarihinde eldeki davayı Asliye Hukuk Mahkemesinde açtığı, davalı JOD Ltd. Şti.nce 2.1.2020 tarihinde karşı davanın açıldığı, Gebze 6. Asliye Hukuk Mahkemesince Ticaret Mahkemesine verilen görevsizlik kararının 8.9.2020 tarihinde kesinleşerek görevli mahkemede 25.9.2020 tarihinde tensip zaptı düzenlendiği, karşı dava yönünden davalı JOD Ltd.

Şti.nce 9.2.2022 tarihli arabuluculuk son tutanağının mahkemeye ibraz edildiği, mahkemece aldırılan bilirkişi raporuyla işin son seviyesinin % 50,65 olduğunun belirlendiği anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuda pay devrini de içerdiğinden kural olarak feshinin mahkeme kararıyla yapılabileceği gibi taraf iradelerinin birleşmesiyle de fesih olunabilecektir. Oysa somut olayda fesih mahkeme kararıyla alınmış bir fesih hükmü olmadığı gibi fesih konusunda taraf iradeleri de birleşmiş değildir. Davacı vekilince aynen ifa kapsamında sözleşme ile kendisine devri kararlaştırılan 1024 ada, 7 parsel üzerindeki 3,5,8 nolu bağımsız bölümlerin tapusunun iptali talep edilmiş, davalı kayıt malikine karşı da ediminin muvazaalı olduğu iddiasıyla dava açılmıştır.

Hal böyle olunca mahkemece öncelikle, davalı kayıt maliki ...’nın kazanımının muvazaalı olup olmadığı araştırılıp bu yönde varsa eksik taraf delilleri de toplanarak adı geçenin dava konusu taşınmazları muvazaalı olarak devralıp almadığı tespit edilmeli, şayet muvazaa olgusu tespit edilirse, davacı yüklenicinin gerçekleştirdiği fiziki seviye %50,65 olduğundan, davacı yüklenici işin tamamını yapmış olsaydı sözleşme ve paylaşım uyarınca 47/435 arsa paylı 3 nolu, 47/435 arsa paylı 5 nolu ve 68/435 arsa paylı 8 nolu bağımsız bölümlerin tamamı olarak toplamda 162/435 arsa payı devralacak iken, gerçekleştirdiği %50,65 fiziki seviye itibariyle alması gereken arsa payı (82,06/435) üzerinden davacının tapu iptali ve tescil talebiyle ilgili olumlu ya da olumsuz bir karar verilmelidir.

Kabule göre de, davacının imalat bedeli talebi yönünden davacı yüklenici tarafından gerçekleştirilen imalatların dava tarihindeki mahalli piyasa rayiçleriyle değeri yönünden kararlaştırılan sözleşme uyarınca inşaat maliyetinin %65’inin arsa sahibi, %35’inin yüklenici tarafından ödeneceği düzenlemesi de gözetilerek bu yönlerde mahkemece taraf ve yargı denetimine elverişle ve gerekçeli rapor alınmak suretiyle hesaplama yapılması gerekirken arsa payı da eklenerek hesaplama yapılması doğru olmamıştır.

Yukarıda açıklanan nedenlerle, eksikliklerin tamamlanması amacıyla dosyanın 6100 Sayılı H.M.K'nun 353/1-a-6 maddesi gereğince mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.

* · Başkan ... · e-imzalıdır Üye ... · e-imzalıdır Üye ... · e-imzalıdır Katip ... · e-imzalıdır