Taşınmazı sit alanı içinde kalan malikler, mülkiyet hakkı devam ettiği hâlde fiilen tasarrufta bulunamaz duruma gelebilir. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve buna dayanan düzenlemeler, bu kısıtlılığa karşılık taşınmazın Hazineye ait bir taşınmazla değiştirilmesi imkânını öngörür. Aşağıda trampa yolunun işleyişi ve uygulamada tıkanan noktalar anlatılmaktadır.
Trampa Talebinin Ön Koşulları
Trampa, her sit alanı taşınmazı için otomatik bir hak değildir. Uygulamada aranan temel unsurlar; taşınmazın koruma kararıyla belirlenmiş bir alan içinde kalması, koruma amaçlı imar planı ya da koruma kurulu kararı nedeniyle kullanımın ileri düzeyde kısıtlanması ve mülkiyetin başvuru sahibine ait olduğunun tapu kaydıyla ortaya konmasıdır. Hisseli taşınmazlarda diğer paydaşların durumu da baştan netleştirilmelidir.
Başvuru Dosyasında Bulunması Gerekenler
- Güncel tapu kaydı ve taşınmazın koordinatlı krokisi
- Taşınmazın hangi derece sit alanında kaldığını gösteren koruma kurulu kararı
- İmar durum belgesi ve varsa yapılaşma yasağına ilişkin yazı
- Taşınmaz üzerinde takyidat, haciz veya ipotek bulunup bulunmadığına ilişkin kayıt
- Talep edilen Hazine taşınmazına ilişkin bilgi, biliniyorsa ada ve parsel numarası
Değer Tespiti: Sürecin En Tartışmalı Aşaması
Trampada iki taşınmazın değeri kıymet takdir komisyonunca belirlenir ve aradaki fark nakit olarak denkleştirilir. Uyuşmazlıkların büyük bölümü buradan doğar. Malik açısından kritik olan nokta, kısıtlılığın değeri düşüren bir unsur olarak mı, yoksa taşınmazın nitelikleriyle birlikte mi değerlendirildiğidir. Bu aşamada emsal satışların, taşınmazın konumunun ve varsa gelir getirme kapasitesinin ayrı ayrı ortaya konması gerekir.
Trampa Sonuç Vermezse Hangi Yollar Var?
- Takdir edilen değere veya talebin reddine karşı idari yargıda dava açılması
- Kısıtlılık fiilen mülkiyetin kullanılmasını tamamen engelliyorsa, koşulları varsa el atma nedeniyle tazminat yoluna gidilmesi
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında bir işlem tesis edilmişse, bedele ilişkin ayrı sürecin izlenmesi
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgi vermek içindir. Sit derecesi, plan durumu ve tapu kaydındaki şerhler sonuca doğrudan etki ettiğinden, başvuru öncesinde dosyanın belgeleri üzerinden ayrıntılı bir hukuki inceleme yapılması gerekir.