2851 sayılı Karar, İstanbul Ümraniye ilçesi Finanskent Mahallesi sınırları içinde, ekli listede ada ve parsel numaraları gösterilen taşınmazların İstanbul Uluslararası Finans Merkezi projesinin planlanan sürede tamamlanması amacıyla acele kamulaştırılmasına ilişkindir. Malik açısından burada kritik olan nokta, sürecin olağan kamulaştırmadan farklı biçimde önce el koyma, sonra bedel sırasıyla ilerlemesidir.
Acele kamulaştırma olağan usulden nasıl ayrılır?
Olağan kamulaştırmada idare önce satın alma usulünü dener, uzlaşma olmazsa bedel tespiti ve tescil davası açar. Acele usulde ise mahkemeden alınan el koyma kararıyla taşınmaza fiilen girilebilir; bedelin nihai olarak belirlenmesi ise devam eden yargılamada gerçekleşir. Bu fark, malikin savunma stratejisini de değiştirir: tartışma bedel üzerinde yoğunlaşır, ancak kararın hukuka uygunluğu ayrı bir kanalda incelenir.
İki ayrı kanalı karıştırmayın
- İdari yargı kanalı: Acele kamulaştırma kararının kamu yararı ve acelelik koşulu yönünden hukuka aykırı olduğu ileri sürülüyorsa, yetkili idare mahkemesinde iptal davası açılır.
- Adli yargı kanalı: Taşınmazın bedeli, kıymet takdiri ve tescil işlemi, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülen bedel tespiti ve tescil davasının konusudur.
Ada ve parsel listesinin doğruluğu
Kararların eki niteliğindeki listelerde ada, parsel ve kamulaştırılan alan miktarı yazılıdır. İlk yapılması gereken iş, tapu kaydı ve zemin durumu ile listedeki verinin karşılaştırılmasıdır. Parselin tamamı mı yoksa bir kısmı mı alınıyor, üzerinde yapı, ağaç veya kiracı var mı, ifraz-tevhit işlemi geçmişte yapılmış mı; bu sorular bedelin unsurlarını doğrudan etkiler.
Süre ve tebligat riski
Acele el koyma dosyalarında tebligatın adres değişikliği, hisseli mülkiyet veya mirasçı çokluğu nedeniyle gecikmesi sık görülür. Tebligatın geç öğrenilmesi, iptal davası ve kıymet takdirine ilişkin beyanlar bakımından hak kaybı doğurabilir. Bu nedenle bölgede taşınmazı olanların Resmî Gazete duyurularını ve tapu üzerindeki şerhleri düzenli izlemesi, adres kaydını güncel tutması gerekir.
Bedel tartışmasında delil hazırlığı
- Emsal satışlara ilişkin resmî ve güncel veriler.
- Taşınmazın imar durumu, plan notları ve emsal-yükseklik değerleri.
- Varsa kira sözleşmeleri ve işletme gelirine ilişkin kayıtlar.
- Yapı, tesis ve ağaç varlığını gösteren fotoğraflı tespitler.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeveyi anlatır. Her parselin imar ve mülkiyet durumu farklı sonuç doğurabileceğinden, el koyma tebligatını aldıktan hemen sonra dosya özelinde profesyonel destek almak yararlı olur.