Büyükşehir belediyelerinin imar yönetmelikleri, planlı alanlarda yapılaşmanın teknik koşullarını; çekme mesafelerini, emsal hesabını, kat yüksekliklerini ve ruhsat eklerini düzenler. Yapı sahibi için sorun genellikle ruhsat aşamasında değil, inşaat sürerken düzenlenen yapı tatil tutanağıyla başlar. Bu rehber, tutanaktan yıkım kararına uzanan zinciri ve her halkada kullanılabilecek itiraz imkânını anlatır.
Ruhsat Aşamasında Kontrol Edilmesi Gerekenler
Ruhsat, kendisine ekli projelerle bir bütündür. Mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri arasındaki uyumsuzluk sonradan aykırılık tespitine yol açar. Ruhsat alınırken parselin plan notlarına, imar durum belgesine ve yönetmelikteki emsal hesabına birebir uygunluk sağlanmalıdır. Ayrıca ruhsatın süresi içinde inşaata başlanmaması halinde hükümsüz hale gelebileceği ve yenilenmesi gerekeceği göz önünde tutulmalıdır.
Yapı Tatil Tutanağı Düzenlendiğinde
Aykırılık tespit edildiğinde yapı mühürlenir ve tutanak düzenlenir. Bu aşamada iki ayrı yol paralel yürür:
- Aykırılığın giderilmesi: Verilen süre içinde ruhsata uygun hale getirme ya da ruhsat tadilatı alma
- İşleme itiraz: Tutanağın ve buna dayanan encümen kararının hukuka aykırılığını ileri sürme
Tutanağın yapıya asılma ve ilgilisine tebliğ usulüne uygun yapılıp yapılmadığı ayrıca denetlenir; usulsüz tebliğ, sonraki işlemleri de etkileyebilir.
Encümen Kararı, Para Cezası ve Yıkım
Süre içinde aykırılık giderilmezse belediye encümeni, imar para cezası ve yıkım kararı verebilir. Bu iki karar aynı dosyada yer alsa da hukuki nitelikleri ayrıdır ve her ikisine karşı da idari yargıda dava açılabilir. Yıkım kararına karşı yürütmenin durdurulması istemi, telafisi imkânsız zarar ölçütü nedeniyle özellikle önem taşır. Cezanın hesabında yapı sınıfı, aykırı alanın büyüklüğü ve yapının bulunduğu bölge katsayıları kullanıldığından, hesap hatası da başlı başına bir iptal sebebi olarak ileri sürülebilir.
Kat Malikleri ve Alıcılar Açısından
Aykırılık yalnızca yapı sahibini değil, bağımsız bölüm alıcılarını da etkiler. İskân alınamayan yapılarda abonelik, kredi ve devir süreçleri tıkanır. Bu nedenle satın alma öncesinde ruhsat ve iskân durumunun, ayrıca yapı kayıt belgesi bulunup bulunmadığının belediyeden teyit edilmesi gerekir.
Zaman Çizelgesi Oluşturun
- Tutanağın düzenlenme ve tebliğ tarihini yazın.
- Aykırılığı giderme için tanınan süreyi işaretleyin.
- Encümen kararının tebliğ tarihini ayrıca kaydedin.
- Her karar için dava süresini ayrı ayrı hesaplayın.
- Ruhsat tadilat başvurusunun kayıt tarihini saklayın.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. İmar uyuşmazlıkları parselin plan durumuna ve yerel yönetmelik hükümlerine göre değiştiğinden, tutanak ya da encümen kararı tebliğ edildiğinde vakit kaybetmeden hukuki destek almanız uygun olur.