Acele kamulaştırma kararları, taşınmaz sahibi için normal kamulaştırmadan çok daha hızlı işleyen bir süreç anlamına gelir. Kütahya ili Simav ilçesi Gökçeler köyü sınırlarında küçük sanayi sitesi yapımı için alınan böyle bir kararda, malikin karşısına önce idarenin el koyma talebi, ardından bedel tartışması çıkar. Bu rehber, aceleliğin hangi hakları kısıtladığını ve hangilerini kısıtlamadığını ayırmayı amaçlar.
Acele Kamulaştırma Normalden Nerede Ayrılır
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun acele kamulaştırmaya ilişkin 27. maddesi, idareye bedel tespiti tamamlanmadan taşınmaza el koyma imkânı verir. Burada mahkemeden istenen şey mülkiyetin devri değil, bilirkişi marifetiyle kıymet takdiri yapılıp bu bedelin bloke edilmesi karşılığında el koymaya izin verilmesidir. Yani el koyma erkene alınır, bedelin nihai olarak belirlenmesi ise sonraki bedel tespiti ve tescil davasına kalır.
Malikin Elinde Kalan İki Ayrı Hak
- Kararın hukuka uygunluğunu tartışma hakkı: aceleliğin gerçekten bulunup bulunmadığı, kamu yararı kararının usulüne uygun alınıp alınmadığı idari yargıda tartışılabilir.
- Bedelin gerçek değeri yansıtmasını isteme hakkı: el koymaya izin verilmiş olması, takdir edilen ilk bedelin kesin olduğu anlamına gelmez.
Bu iki yol birbirinin alternatifi değildir; biri idari yargıda, diğeri adli yargıda yürür ve süreleri farklı işler.
Bedel Tartışmasında Belirleyici Olan Unsurlar
Arazi niteliğindeki taşınmazlarda bedel, taşınmazın olduğu gibi kullanılması hâlindeki net geliri üzerinden; arsa niteliğindekilerde ise emsal satışlar üzerinden hesaplanır. Uygulamada en çok itiraz edilen noktalar şunlardır:
- Taşınmazın arazi mi arsa mı sayıldığı yönündeki nitelendirme.
- Seçilen emsallerin gerçekten benzer konum ve nitelikte olup olmadığı.
- Üzerindeki ağaç, yapı, sera, kuyu gibi mütemmim cüzlerin eksik değerlendirilmesi.
- Taşınmazın bir kısmı alınıyorsa kalan kısımda oluşan değer kaybının hesaba katılmaması.
Kısmi Kamulaştırmada Gözden Kaçan Talep
Bir parselin yalnızca bir bölümü alındığında geriye kalan kısım eskisi gibi kullanılamaz hâle gelebilir. Böyle durumlarda kalan kısmın değer kaybı ve kullanılamaz hâle gelmesi hâlinde tamamının kamulaştırılmasının istenmesi gündeme gelir. Bu talep kendiliğinden dikkate alınmaz; dosyaya açıkça ve gerekçeli biçimde girmesi gerekir.
Sürecin Başında Yapılması Gerekenler
- Tebliğ edilen tüm evrakın tarihini kayıt altına alın, tebligat usulüne dikkat edin.
- El koyma öncesi taşınmazın mevcut hâlini tarihli fotoğraf ve video ile belgeleyin.
- Üzerindeki dikili varlıkların sayım ve yaş tespitini yaptırın.
- Bölgedeki güncel satışlara ilişkin emsal bilgilerini toplayın.
- Keşif gününü kaçırmayın; itirazların çoğu keşif sırasındaki tespitlere dayanır.
Kamulaştırma dosyalarında en çok kayıp, hızlı işleyen sürede pasif kalınmasından doğar. Taşınmazın özellikleri her dosyada farklı sonuç verdiğinden, tebligatın hemen ardından hukuki destek alınması yararlı olur.