Mülkiyeti Hazine adına kayıtlı taşınmazların ve hisselerin özelleştirme kapsam ve programına alınmasına ilişkin kararlar, o taşınmazın hukuki rejimini değiştirir. Bu değişiklikten yalnızca alıcı adaylar değil, taşınmaz üzerinde kira sözleşmesi, irtifak hakkı, tahsis ya da fiilî kullanımı bulunan kişiler de etkilenir. Aşağıda kararın kimler için ne anlama geldiği ve hangi aşamada ne yapılabileceği ele alınmaktadır.
Kapsama Alınmak ile Satılmak Aynı Şey Değildir
Özelleştirme kapsamına alınma, taşınmazın satışa çıkarıldığı anlamına gelmez. 4046 sayılı Kanun sisteminde önce kapsam ve programa alma kararı verilir; ardından değer tespiti, ihale ilanı, teklif alma ve nihai devir işlemleri sırayla yürür. Her aşama ayrı bir idari işlemdir ve her birine karşı ayrı bir dava süresi işler. Kapsama alınma kararına itiraz edilmemiş olması, sonraki ihale işlemine karşı hak arama imkânını tek başına ortadan kaldırmaz.
Mevcut Kullanıcıların Durumu
- Kira ilişkisi: taşınmazın el değiştirmesi kural olarak mevcut sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez; sözleşmenin süresi, tapuya şerh verilip verilmediği ve devir koşulları belirleyicidir.
- İrtifak ve kullanma izni: süresi ve bedeli belirlenmiş haklarda, devir sonrası muhatabın değişmesi söz konusu olur.
- Fiilî kullanım: yazılı bir hukuki dayanağı olmayan kullanımlarda ecrimisil tahakkuku gündeme gelebilir.
Bu nedenle karardan haberdar olan kullanıcının ilk işi, taşınmazla arasındaki ilişkinin hangi hukuki temele dayandığını belgeyle ortaya koymaktır.
İhale Sürecinde Takip Edilecek Noktalar
- İlanın yayımlandığı tarih ve teklif verme takvimi.
- Şartnamedeki mevcut kullanıcı ve yükümlülük devri hükümleri.
- Taşınmazın imar durumu, tahsis şerhi ve varsa kısıtlılık kayıtları.
- Devir sonrasında kullanım amacına ilişkin taahhütler.
Hukuka Aykırılık İddiası Nerede İleri Sürülür
Özelleştirme işlemleri idari işlem niteliğinde olduğundan denetimleri idari yargıda yapılır. Burada dikkat edilmesi gereken, dava açma süresinin hangi işlemin tebliği veya ilanıyla başladığıdır. İlan yoluyla duyurulan işlemlerde sürenin ilanı izleyen dönemde işlemeye başlaması, taşrada bulunan ilgililerin en sık kaçırdığı ayrıntıdır. Ayrıca yürütmenin durdurulması talebinin dava dilekçesinde açıkça yer alması gerekir; devir tamamlandıktan sonra sonuç almak fiilen zorlaşır.
Belge Düzeni Kontrol Listesi
- Sözleşme, tahsis yazısı, protokol ve tüm ekleri.
- Ödenen kira, bedel veya ecrimisil makbuzları.
- Taşınmaza yapılan yatırımların fatura ve fotoğraflarla belgelenmesi.
- İdareyle yapılan yazışmaların tarih sıralı dökümü.
Özelleştirme dosyalarında hakkın kaybı çoğunlukla esasa ilişkin değerlendirmeden değil, ilan ve tebliğ takviminin izlenememesinden kaynaklanır. Taşınmazla bağı bulunan kişilerin sürecin başında hukuki durumlarını tespit ettirmesi yerinde olur.