634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, birden çok bağımsız bölümden oluşan yapılarda mülkiyet ve yönetim düzenini kurar. Apartman ve site uyuşmazlıklarının büyük bölümü karmaşık hukuki sorulardan değil, yönetim planının okunmamasından ve kurul kararlarının usulüne uygun alınmamasından doğar.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Ayrımı
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış yapıda ileride kurulacak kat mülkiyetine yönelik bir haktır; kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölüm üzerindeki tam mülkiyettir. Bu ayrım, ortak gider sorumluluğundan yönetim organlarının oluşumuna kadar birçok konuda sonuç doğurur. Tapu kaydında hangi statünün yazılı olduğu, dosyanın çıkış noktasıdır.
Yönetim Planı: Yapının Kendi Anayasası
Yönetim planı, kat maliklerini ve onların haleflerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Aidatın nasıl paylaştırılacağı, ortak yerlerin kullanımı, hayvan besleme veya işyeri olarak kullanım gibi konularda ilk bakılacak metin budur. Yönetim planında düzenlenmemiş konularda kanun hükümleri devreye girer. Planın değiştirilmesi ise kanunda öngörülen nitelikli çoğunluğa bağlıdır; toplantıda basit çoğunlukla alınan bir değişiklik kararı geçersizlik iddiasına açık olur.
Ortak Gider Uyuşmazlıkları
- Aidatın ödenmemesi halinde yönetim, alacağı için icra takibi başlatabilir ve gecikme tazminatı talep edebilir.
- Bağımsız bölümü kullanan kiracı, kira bedeli ile sınırlı olmak üzere ortak giderlerden malikle birlikte sorumlu tutulabilir.
- Bağımsız bölümü kullanmadığı gerekçesiyle ortak giderden kaçınmak kural olarak mümkün değildir.
- Gider paylaşımının arsa payına göre mi eşit olarak mı yapılacağı, gider türüne ve yönetim planına göre belirlenir.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali
Alınan bir karara katılmayan malik, kararın iptalini isteyebilir. Bu davada iki eksen tartışılır: kararın alınış usulü (çağrının usulüne uygunluğu, toplantı ve karar yeter sayısı) ile kararın içeriği (kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırılık). İptal davası kanunda öngörülen kısa hak düşürücü süreye tabidir; bu nedenle toplantı tarihinin ve karar defterine geçiş tarihinin kaydedilmesi önemlidir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olup, yetki taşınmazın bulunduğu yere göre belirlenir.
Ortak Yere Müdahale ve Projeye Aykırı Kullanım
Balkon kapatma, ortak alana yapı ekleme veya bağımsız bölümü onaylı projeye aykırı biçimde kullanma iddialarında talep, eski hale getirme ve müdahalenin önlenmesi biçiminde kurulur. Burada belirleyici delil, onaylı mimari proje ile mevcut durumun karşılaştırılmasıdır.
Bu rehber genel bilgi sunmak için hazırlanmıştır. Yönetim planı hükümleri yapıdan yapıya değiştiğinden, uyuşmazlığınızda kendi yönetim planınız ve karar defteriniz esas alınarak değerlendirme yapılmalıdır.