Deprem sonrası yeniden inşa sürecinde, tarihî cami ve mescitlerin ihyası amacıyla çevrelerindeki taşınmazların kamulaştırılması gündeme gelebilir. 8780 sayılı Karar kapsamındaki gibi işlemler, hem kültür varlıklarının korunması hem de afet bölgesindeki mülkiyet düzeninin yeniden kurulması bakımından özellikli bir alanda yer alır. Malik açısından burada iki katmanlı bir hukuki durum vardır: kamulaştırma hukuku ve koruma mevzuatı.
Yıkılmış Yapı, Devam Eden Mülkiyet
Depremde yapının yıkılmış olması, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını sona erdirmez. Enkaz kaldırılmış olsa dahi arsa payı ve zemin üzerindeki haklar devam eder. Kamulaştırma bedeli hesaplanırken yalnızca boş arsa değeri üzerinden gidilmesi tartışma konusu olabilir; yapının niteliği, kat mülkiyeti kurulu olup olmadığı ve varsa hasar tespit raporları dosyaya konulmalıdır.
Koruma Mevzuatının Değere Etkisi
- Taşınmazın sit alanı ya da koruma alanı içinde bulunup bulunmadığı
- Yapılaşma haklarının koruma kararlarıyla sınırlandırılmış olması
- Tescilli yapı ise onarım ve kullanım kısıtlarının değerlemeye yansıtılması
- Koruma amaçlı imar planının kamulaştırma tarihindeki durumu
Bu unsurlar bedeli hem aşağı hem yukarı çekebilir; bu nedenle bilirkişi raporunda hangi plan ve karar setinin esas alındığı mutlaka denetlenmelidir.
Kat Malikleri ve Paydaşlar Arasında Koordinasyon
Kentsel dokusu yoğun alanlarda tek parselde çok sayıda hak sahibi bulunur. Kamulaştırma bedelinin arsa payı oranında paylaştırılması, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklük farklarını her zaman yansıtmayabilir. Paydaşların ortak bir teknik değerlendirme yaptırması, hem idare karşısındaki pozisyonu güçlendirir hem de aralarında ikinci bir uyuşmazlık doğmasını önler.
Süreç Takvimi ve Yapılacaklar
- Tebligatın ulaştığı tarihi kayda geçirin; kanunda öngörülen kısa dava süresi bu tarihten işler.
- Tapu kaydı, kat irtifakı/kat mülkiyeti belgeleri ve hasar tespit sonucunu birlikte temin edin.
- Afet mevzuatı kapsamında sahip olduğunuz konut, kira veya hak sahipliği başvurularının kamulaştırmayla ilişkisini ayrıca sorgulayın.
- Deprem öncesi yapıya ait fotoğraf, proje ve ruhsat belgelerini arşivden çıkarın.
İki Farklı Talebi Karıştırmamak
Kamulaştırma işleminin iptali talebi ile bedelin artırılması talebi ayrı hukuki yollardır ve farklı mahkemelerde görülür. İşlemin tümüyle ortadan kaldırılmasını isteyen malikin, bedel dosyasındaki savunmasını da bu stratejiyle uyumlu kurması gerekir; aksi hâlde çelişkili beyanlar dosyanın aleyhe yorumlanmasına yol açabilir.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel bilgilendirme amaçlıdır. Afet bölgesindeki taşınmazlarda koruma statüsü, hasar durumu ve hak sahipliği kayıtları sonucu doğrudan etkilediğinden, adım atmadan önce belgelerinizle birlikte ayrıntılı bir inceleme yaptırmanız uygun olacaktır.