Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (Seri: VIII, No: 45), sermaye piyasası mevzuatı kapsamında yapılan değerleme işlemlerinde uyulacak standartları belirler. Düzenlemenin pratikteki karşılığı, değerleme kuruluşlarının hazırladığı raporun hangi ölçütlere göre denetleneceği ve raporun yanlış olması halinde kimin sorumlu tutulacağıdır.
Değerleme Raporu Neden Bu Kadar Kritik?
Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföy değerinden, halka arz ve ayni sermaye işlemlerine kadar birçok işlemde alınan karar, değerleme raporundaki tutara dayanır. Rapor gerçeği yansıtmadığında, zarar gören yalnızca işlem tarafı değil, yatırımcı kitlesi olur. Bu nedenle standartlara uyum bir biçim şartı değil, sorumluluğun ölçüldüğü esas kriterdir.
Raporda Aranan Temel Unsurlar
- Değerleme konusu varlığın hukuki durumunun tapu ve imar kayıtlarıyla tespiti
- Kullanılan değerleme yönteminin seçilme gerekçesi
- Emsal karşılaştırmasında kullanılan verilerin kaynağı ve tarihi
- Değeri etkileyen kısıtlamaların, şerhlerin ve takyidatların açıkça belirtilmesi
- Değerleme tarihi ile rapor tarihi arasındaki farkın gösterilmesi
Sık Karşılaşılan Kusurlar
Uygulamada en çok tartışma yaratan noktalar; imar durumu değişmiş taşınmazın eski duruma göre değerlenmesi, emsal olarak alınamayacak nitelikteki taşınmazların karşılaştırmaya dahil edilmesi ve tapu kaydındaki şerhlerin rapora yansıtılmamasıdır. Bu kusurlar raporun sonucunu doğrudan değiştirir.
Sorumluluğun Kapsamı
Değerleme kuruluşu ve raporu imzalayan değerleme uzmanları, hazırladıkları rapordan doğan zararlardan sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluk, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde idari yaptırımlar ile genel hükümlere dayalı tazminat talepleri şeklinde iki koldan gündeme gelir. Ayrıca kuruluşun listeden çıkarılması gibi idari sonuçlar da doğabilir.
Kurum İşlemine Karşı Savunma Hazırlığı
- Değerleme dosyasının tüm ara belgelerini, saha fotoğraflarını ve emsal araştırma notlarını saklayın.
- Rapordaki her sayısal varsayımın hangi veriye dayandığını gösterin.
- Denetim yazışmalarına verilen cevapların tebliğ ve süre bilgisini takip edin.
- İdari yaptırım kararına karşı öngörülen süre içinde yargı yoluna başvurun.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır. Değerleme standartlarına ilişkin düzenlemeler zaman içinde güncellendiğinden, bir rapor veya yaptırım tartışmasında işlem tarihinde yürürlükte olan metin esas alınmalı ve dosya özelinde hukuki değerlendirme yapılmalıdır.