Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2007/7803 K.2007/8935

Taraflar arasında görülen davada;

Davacı, 583 parsel sayılı taşınmazın uzun yılardır zilyetliğinde bulunduğunu, iyiniyetle parsel üzerine inşaat yaptığını, inşaat bedelinin arsa bedelinden fazla olduğunu ileri sürerek bedeli karşılığında taşınmazın adına temliken tesciline, birleşen davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, birleşen davada; kayden miras bırakan adına olan 583 parsel sayılı çaplı taşınmaza davalının haksız olarak yapılanmak suretiyle müdahale ettiğini belirterek elatmanın önlenmesi ve yıkıma karar verilmesini istemiş, temliken tescil davasının reddini savunmuştur.

Mahkemece, çekişmeli taşınmazın uzun yıllardır davacının kullanımında olduğu, davalı tarafın fiili kullanıma itiraz etmedikleri, davacının iyiniyetli bulunduğu gerekçeleri ile temliken tescil isteğinin kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davalı (K.Davacılar) vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla Tetkik Hakimi ......raporu okundu. Düşüncesi alındı. Dosya incelendi. Gereği görüşülüp, düşünüldü.

Dava, temliken tescil, birleşen dava ise çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve yıkım isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, asıl davanın kabulüne, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; 583 parsel sayılı taşınmazın kayden birleşen davanın davacılarının murisine ait olduğu, davalının bu yerde kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkı bulunmadığı, ancak çekişme konusu taşınmaz üzerine bina yapmak suretiyle kullandığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece, Türk Medeni Kanununun 724. maddesi koşullarının gerçekleştiğinden bahisle temliken tescil isteğinin kabulüne karar verilmiştir.

Bilindiği üzere; başkasının taşınmazına,temelli ve kalıcı nitelikte yapı yapılması durumunda,Medeni Kanunun 684 ve 718maddelerinin hükümleri gereğince yapı üzerinde veya altında bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası(mütemmim cüzü) haline geleceğinden ana taşınmazın mülkiyetine tabi olur.Yasa koyucu bu konumdaki taşınmaz maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi genel hükümlere bırakmamış Medeni Kanunun 722,723,724. maddelerinin özel hükümleri ile düzenlemeyi uygun bulmuştur.

Bir kimse kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına sürekli esaslı ve tamamlayıcı(mütemmim cüz)nitelikte yapı yapmışsa ve (Medeni Kanunun 724 maddesine göre),"yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir."Söz konusu madde hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere aşınmazın mülkiyetinin yapı malikine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi inançtır.

Öngörülen iyi inancın Medeni Kanunun 3.maddesinde hükme bağlanan subjektif iyi inanç olduğunda kuşku yoktur.Bu kural, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilecek durumda olmamasını;yada yapıyı yapmakta haklı bir sebebin bulunmasını ifade eder.Böyle bir davada iyi inançlı olduğunu iddia eden kişinin l4.2.l95l tarih l7/l sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi bu iddiasını ispat etmesi gerekir.

İkinci koşul ise, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.Bu koşul, dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı fazlalık ilk bakışta kolayca anlaşılmalıdır.Üçüncü koşul olarak ta yapıyı yapan, taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemelidir.Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar,varsa taşınmaza bağlı öteki zararlar gözönünde bulundurularak bu bedelin aşılması hak ve nesafet kuralı gereğidir.Hemen belirtmek gerekir ki,

temliken tescil isteme hakkı ancak,yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel hak olup,yenilik doğurucu bu dava sonunda,verilen kararın kesinleşmesinden sonra ayni hakka dönüşebilir.

Öte yandan,Medeni Kanunun 722. maddesi taşınmaz malikine rızası olmaksızın yapılmış ve yıkımı aşırı zarar doğurmayan yapının yıkımını isteme hakkı tanımış, yıkım masrafının yapı malikine ait olacağını hükme bağlamıştır.Ne varki,yasada aşırı zarar kavramı tanımlanmadığından yasa koyucunun bu yöndeki asıl amacının göz önünde tutulmasında yarar vardır.Değinilen maddenin düzenlemesine yol açan asıl neden,

meydana getirilen yapının korunmasındaki mevcut olan genel iktisadi yarardır.Diğer bir söyleyişle yapının yıkımı halinde dava tarihine göre objektif ölçüler içerisinde tesbit edilecek zararın çok fazla olması aşırı zararın varlığını gösterir.Bununla birlikte gerektiğinde özel ve teknik hususlarda uzman bilirkişilerin bilgisine başvurulmak suretiyle taşınmaz sahibinin o yapıdan yararlanma derecesi arsanın bütünlüğünün bozulup bozulmaması taşınmazın değerinde doğacak noksanlık gibi subjektif olgularda dikkate alınmalıdır.

Aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde taşınmaz malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden,taşınmaz malikinin malzeme malikine (muhik) bir tazminat vermesi gerektiği,malzeme maliki iyi niyetli değilse tazminat miktarının,levazımın en az kıymetini geçemeyeceği, aynı yasanın 723.maddesinde belirtilmiştir.Bu durumda,4.3.l953 tarih l0/3 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararının gerekçesinde benimsenen ve uygulamada kararlılık kazanmış ilke uyarınca aşırı zarar nedeniyle yapı yıkılamıyorsa,iyi veya kötü niyete göre,

haklı (muhik) tazminat veya en az levazım bedelini ödeyip ödemeyeceği,arsa malikinden sorulmalı,kabul ettiği takdirde bu bedel karşılığı yapının taşınmaz malikine aidiyetine karar verilmeli,aksi halde yıkım isteği reddedilmelidir.Maddedeki (muhik tazminat)sözcüğünden salt inşaat bedeli değil olayın özelliğine göre,Medeni Kanunun 4.maddesinden aldığı yetkiye dayanarak hakimin takdir edeceği en uygun bedel (asgari levazım bedeli) ise,taşınmaz maliki yönünden yapının subjektif (öznel)olarak taşıdığı değer anlaşılmalıdır.

Somut olaya gelince; temliken tescil davasının davacısı, çekişme konusu taşınmazın kendisine ait olduğunu zannetmek suretiyle üzerine bina yaparak kullandığını savunmuştur. Hemen belirtilmelidir ki, kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına haksız inşaat yapan kimsenin TMK nun 724. maddesinden öncelikle iyiniyetle yapılanması halinde ve diğer koşullarında varlığı durumunda yararlanabileceği tartışmasızdır. Oysa, yukarıdaki ilkeler gözetildiğinde olayda temliken tescil davacısının iyiniyetli olduğunun kabule olanak yoktur.