Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2009/10876 K.2009/13712

Taraflar arasında görülen davada;

Davacılar, kayden paydaşı bulundukları 5545 sayılı parsel üzerine diğer paydaşlarla kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan davalı Kooperatifin kanunun aradığı usul ve şartlara aykırı olarak aldığı ruhsata istinaden bina ihşa ettiğini, kendilerinin inşaat sözleşmesinin tarafı olmadıkları gibi sözleşme yapan hissedarlara de yatki vermediklerini, haklarını koruyabilmek için eksiği bulunan bir daireyi işgal ettiklerini ileri sürüp elatmanın önlenmesi ve binanın yıkımını istemişlerdir.

Davalı, kooperatif ile bir kısım arsa maliklerinin anlaşarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, kooperatifin binayı yapıp edimini yerine getirdiğini bildirip davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu yapı için Belediyece yapı ruhsatı verildiği karı -koca olan davacıların bir daireyi çekişmesiz olarak fiilen kullandıkları, paydaşın problemini taksim veya şuyuun giderilmesi veya kat mülkiyetine geçilerek çözmesi gerektiği,yıkımın fahiş zarar doğuracağı gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacılar vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü.

Dava, çaplı taşınmaza elamanın önlenmesi ve yıkım isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delilerden; çekişme konusu taşınmazın paylı mülkiyet üzere olduğu, öncesinde M.. ile A..'in taşınmaza belirli paylarla malik oldukları ve paydaş A..in ölümüyle malik olduğu 367/636 payın mirasçılarına intikal ettiği ve A.. mirasçıları tarafından o tarihte paydaş olmayan davalı kooperatif ile üzerine bina yapılmak üzere kat karşığılı inşaat sözleşmesi düzenlendiği ve daha sonra kooperatif tarafından sözleşme gereğince taşınmaz üzerine 8 bölümden ibaret olacak şekilde bina inşa edildiği,kooperatifin sonradan pay satın almak suretiyle taşınmazda paydaş duruma galdiği,

ancak inşaat ruhsatı alınmakla beraber kat mülkiyeti ve kat irtifakmına geçilmediği, diğer paydaş M.. ya da mirasçılarının kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taraf olmadıkları, M..'ün ölümü ile mirasçıları arasında Türk Medeni Kanununun 677. maddesi hükmü uyarınca pay devirlerinin gerçekleştiği ve bir kısım Mevlüt mirasçılarının davalı olan ve diğer mirasçı M..'a bir paydaşında M..un gelini olan F..ya paylarını temlik ettikleri, sonuç olarak taşınmazda davacılar M.. ile F.. davalı kooperatif ve dava dışı R..'in paydaş durumda oldukları anlaşılmaktadır.

Davacı mahmut'un kat karşılığı inşaat sözleşmesinde o tarih itibariyle paydaş olan babası M..'ün yer almadığını, esasen yapılan bu sözleşmenin geçersiz olduğunu ve kendilerini bağlamayacağını belirterek diğer paydaş F.. ile birlikte elatmanın önlenmesi ve yıkım isteği ile açtıkları dava mahkemece, M.. ile F..'nın karı -koca oldukları ve taşınmazda bulunan binadaki bir bölümü birlikte kullandıkları, bu sebeple bunlar yönünden intifadan men olgusunun gerçekleşmediği, yıkım isteğinin de objektif iyiniyet kaidelerine uygun düşmeyeceğini gerekçe yapmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Gerçekten de, A.. mirasçılarının sonradan paydaş olan kooperatif ile yapmış oldukları kat karşılığı inşaat sözleşmesinde diğer paydaş M..'ün sözleşmeye iştirak etmediği gözetildiğinde anılan bu sözleşmenin hukuken geçerli bir sözleşme olarak değerlendirilemeyeceği gibi paydaş M..'ü ve ölümü ile mirasçılarını bağlamayacağı tartışmasızdır.

Taşınmaz arsa niteliği ile tapuda kayıtlı olup üzerine bina yapımının düşünülmesi halinde tüm paydaşların buna razı olmaları ve izin vermelerinin gerekeceği kuşkusuzdur. O halde, anılan bu akit sözleşmeye iştirak etmeyen M... mirasçılarını bağlamayacağına göre buna dayalı olarak yapılan binaya da katlanmaları kabul dilemez. Kaldı ki, başlangıçta verilen inşaat yapı ruhsatı da idare tarafından iptal edilmiştir. Diğer taraftan, sözleşmenin tarafı olan ve sonradan paydaş duruma gelen kooperatifin sözleşme yapılırken taşınmazın başkaca paydaşlarının bulunduğunu bilmesi gereken konumda olup oybirliği ile gerçekleştirilmeyen sözleşmeye dayalı olarak bina yapmasında ve sonradan binanın korunmasını istemesinde iyiniyetli olduğu söylenemez.

Öte yandan, taşınmaz paylı mülkiyet üzere olduğu için paydaşlar arasındaki elatmanın önlenmesi istekli davaların çözüme kavuşturulabilmesi için Türk Medeni Kanununun 688 ve takip eden maddelerinin gözetilmesi asıldır.

Bilindiği üzere; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamıyan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman istiyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir.

Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir.

Bilindiği üzere M.K.nun 706, B.K.nun 2l3, T.K.nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz.

Nevarki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak ( fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, " akte vefa" kuralının yanında M.K.nun 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir.

Aksi halde, pekçok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.

O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, M.K.nun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.

Somut olaya gelince; mahkemece M.. ve F..'nın karı koca oldukları ve oturdukları bölüm bulunduğu gerekçesi ile elatmanın önlenmesi isteğinin reddine karar verilmiştir. Ne var ki, adı geçenler karı-koca olmayıp davacı Mahmut kayınpeder, F..'nın ise onun gelini olduğu kayden sabittir. Aynı zamanda her ikisi de paydaş durumundadır. Yukarıda değinilen ilkeler gözetildiğinde her paydaşın malik olduğu paya ilişkin mülkiyet hakkına dayalı olarak taşınmazdan ( TMK. 683.

Md) yararlanma, tasarruf ve kullanma hakkına sahip olacağı açıktır.

Oysa mahkemece değinilen yasal düzenlemeler ve ilkeler çerçevesinde hükme elverişli olacak nitelikte bir araştırma , inceleme yapıldığı söylenemez.Hal böyle olunca, yıkım isteğinin kabulüne ve elatma isteği bakımından da yukarıda belirtilen ilkeler gözetilmek suretiyle yapılacak araştırma sonucu bir krarar verilmesi gerekirken eksik tahkikatla yetinilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir.