Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2009/13753 K.2010/1227

Taraflar arasında görülen davada;Davacılar, 75 ada 22 parsel sayılı taşınmazın davalılardan R. ile ortak miras bırakanlarına ait olduğunu ve taşınmazda iştirak halinde malik olduklarını, taşınmazdaki dükkanlardan birinin davalı R.'nin kızı olan diğer davalı E.tarafından aralarında herhangi bir sözleşme bulunmamasına rağmen eczane olarak kullanıldığını, miras paylarına karşılık ödeme yapılmadığı, 73.500.00.-TL kullanım bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline ve davalı E.'in taşınmaza elatmasının önlenmesine karar verilmesini istemişlerdir.

Davalılar, taşınmazın önceki kiracıdan E.tarafından devralındığını, uzun zamandır kullanıldığını, davalı R.'nin de 1/2 oranında maliki olduğunu belirterek görev itirazında bulunmuş ve davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davacıların talebinin davalı E.'in önceki kiracının mirasçısı ile yapılan kira sözleşmesinden kaynaklandığını ve HUMK'nun 8.maddesi uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'nin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.

Karar, davacılar tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla, Tetkik Hakimi ..... raporu okundu. Düşüncesi alındı. Dosya incelendi. Gereği görüşülüp, düşünüldü.

Dava, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, taraflar asında kiracılık ilişkisinin varlığı kabul edilerek davanın görev yönünden reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, çekişme konusu taşınmazın kayden davalılardan R.ve davacıların miras bırakanı M.S.'nin babası olan M.F.'e ait olduğu, ölümüyle adı geçen tarafların taşınmazda elbirliği ile malik durumuna geldikleri, diğer davalı E.in davalı R.'nin kızı olduğu ve annesi sağ olduğu için taşınmazda mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı, ancak taşınmaz üzerinde bulunan binadaki çekişme konusu yeri eczane olarak kullandığı anlaşılmaktadır.

Davacılar, taşınmazda davalı E.'in bir hakkı bulunmadığı halde taşınmazı kullandığını ileri sürerek eldeki davayı açmışlardır. Başka bir ifade ile davacılar TMK'nun 705/1. maddesine göre aynı yasanın 683. maddesinden kaynaklanan mülkiyet haklarına istinaden istekte bulunmuşlardır.

Davalı Esin ise savunmasında, anılan yerin daha önce üçüncü kişi İ.tarafından kiralanmak suretiyle eczane olarak işletilirken, ölümüyle 09.03.1981 tarihinde mirasçılarından E. D.'den eczane devir senedi ile işletmesini aldığını ve o tarihten 12.07.2007 tarih ve 2986 yevmiye nolu ihtar tarihine kadar fasılasız ve nizasız vaziyette eczane olarak taşınmazı kullandığını savunmuştur.Hemen belirtilmelidir ki; özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir.

Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni (üstü kapalı) olarak da vücuda getirilebilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esas unsurlarında anlaşmış olsunlar. Nitekim bu kural 18.3.1942 tarih 37/6 Sayılı İnançları Birleştirme Kararında açıkça vurgulanmıştır.

Ne varki, kira ilişkisi bir hukuki fiil (vakıa) değil, bir hakkın doğumuna değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem (muamele)dir.

Bu nedenle, dava değeri 40.-YTL yi aşan (23.6.1996 gün ve 4146 Sayıh Yası uyarınca) sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak tanımayan HUMK.'nun 288.maddesi 21.7.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5219 Sayılı Yasanın 2/b maddesi ise değiştirilmiş ve tanıkla ispat yasağı 400.-YTL'nin üzerine yükseltilmiştir.

Bu oran, 521, ve 5236 Sayılı Yasalara göre yapılan katsayı artışı sonucu 2006 yılı itibari ile 430.- YTL 2007 yılında 460.- YTL, 2008 yılında 490.-YTL 2009 yılında 540, 2010 yılında 550.-YTL olmuştur. Bu düzenlemeye göre, bu miktarın üzerindeki sözleşmeler hakkında tanık dinlenmesine olanak yoktur. Kira sözleşmesinin varlığı ancak, yazılı delille ispat edilebilir. Hemen belirtilmelidir ki, söz edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir.

Sözlü kira sözleşmesi kurulduğu yolundaki savunmanın, ilgilisine (davalıya ya da davalılara) yemin teklif etme hakkı verebileceği; ayrıca HUMK.nun 292. ve 293. maddelerinde değinilen ayrıcalıkların da gözetilmesinin gerekeceği kuşkusuzdur.

Oysa somut olayda, davalı E., taşınmazı eczane olarak devralmış ve bu niteliği ile kullanmaktadır. Ancak, daha önceki kiracı İ. ile yapılan kira aktinde, alt kiraya verilmesi konusunda bir hüküm bulunmadığı gibi, Tire Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 22.12.1980 tarih ve 1980/658-832 E.K. sayılı İsmail aleyhine açılan, ölümüyle mirasçılarına yöneltilen tahliye davası neticesinde tahliyeye karar verildiği de dosya kapsamı ile sabittir. Ayrıca, davalı E. ile, kiracı İ. veya onun mirasçıları arasında alt kira ilişkisi kurulmuş olmayıp, yalnızca eczanenin işletilmesi devralınmıştır. Diğer taraftan, mülkiyet sahibi olanlarla da aralarında bir kira sözleşmesi yapılmış değildir. O halde kira ilişkisinin varlığından söz edilemez.

Davalı E.'in eczane olarak devir olunduktan sonra uzunca bir süre kullanımına karşı çıkılmamış olmasının, B.K. nun 299. ve müteakip maddelerinde öngörülen süresiz ariyet akti olarak değerlendirilmesi gerekir. Anılan kullanmaya ses çıkartılmamış olması sebebiyle zımnen yapıldığı kabul edilen ariyet akdinin süresiz olması karşısında Borçlar Kanununun 304. maddesi hükmü uyarınca ihtarname ile akte son verildiği kabul edilmelidir.

Öyleyse, yukarıda değinilen ilkeler ve yasal düzenlemeler çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde, davalı E. ile yapılmış ve mülkiyet sahiplerini bağlayıcı kira aktinin varlığından söz etmek mümkün değildir. Buna göre, mahkemece kira ilişkisinin varlığı kabul edilerek görevsizlik kararı verilmiş olması doğru değildir.

Kabule göre de, mahkemece kiracılık ilişkisi benimsendiğine göre bu benimseme karşısında davalının fuzuli şagil olmadığı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, görevsizlik kararı verilmiş olması da isabetsizdir.

Hal böyle olunca, tarafların iddia ve savunmaları doğrultusunda toplanan ve toplanacak delillerin bir arada değerlendirilerek işin esası bakımından bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.