Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2009/5143 K.2009/8371

Taraflar arasında birleştirilerek görülen davada;

Davacı, şirket ıslah ettiği dava dilekçesinde 295 ada 30 parsel sayılı mağaza vasıflı taşınmazın 4/10 payının kendisi 6/10 payının davalı şirkete ait olduğunu, davalı şirketin payı oranında yararlanmasına ve kullanmasına engel olarak taşınmazdaki bağımsız bölümlerin büyük bir kısımını 3.kişilere kiraya vermek geri kalan bölümleri bizzat kullanmak yada ortaklarına tahsis etmek suretiyle işgal ettiğini ileri sürüp, asıl davada,1.1.2003- 1.8.2004 tarihleri arasında ana gayrimenkule dahil tüm bağımsız bölümler ve eklentilerinin getirebileceği azami kira gelirinin tespiti ile kendi hissesine düşen 1.875.026-44 YTL. nin tahsilini, birleşen davada;

davalının müşterek mülkiyete konu taşınmazın tümü üzerindeki elatmanın önlenmesi ve yararlanmaya engel olunan tarih ile dava tarihi arasındaki dönem için 100.000-YTL. Ecrimisilin yasal faizi ile tahsilini istemiş ıslah dilekçesinde asıl davadaki talebini ecrimisil olarak bildirmiştir.

Davalı şirket tarafları tacir olan davanın Asliye Ticaret Mahkemesinde görülmesi gerektiğini, davacının yapılan kira sözleşmelerini kabul ederek sözleşmelere taraf olduğunu , dava konusu taşınmaz için masraf yaptığını, davacıdan alacaklı olduğunu, dava konusu dükkanların bir kısmının boş olduğunu bildirip davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının taşınmazdan davacının istifadesini engellediği gerekçesiyle asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Karar, davacı ve davalı vekilleri tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 14.7.2009 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden O... Tur.Mağ.San.Tic vekili Avukat C..S..D... ile yine temyiz eden Halı Sarayı San.Ltd.Şti. vekili Avukat G... N... geldiler duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

Dava ve birleşen dava elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğinin kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden 295 ada 30 sayılı parsel üzerinde kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmamış mağaza vasıflı taşınmazın paylı mülkiyet üzere olduğu ve davacı Halı Sarayı San.İhr.Tic.Ltd.Şti'nin taşınmazda 4/10 davalı O...Turiztik Mağ.San.ve Tic.Ltd. Şti'nin ise 6/10 payının bulunduğu, taşınmaz üzerindeki yapıda bir kısım bölümlerin davalı şirket tarafından dava dışı kişilere kiraya verilmek suretiyle kullandırıldığı, bir kısım bölümlerin boş olduğu ve bazı bölümlerde de davalı şirketin faaliyetini idame ettirdiği anlaşılmaktadır.

Davacı şirket, davalı şirket aleyhine açmış olduğu dava ile elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğinde bulunmuştur.Çekişme konusu taşınmaz müstakil bölümlerden müteşekkil paylı mülkiyet hükümlerine tabi olduğuna göre taraflar arasındaki çekişmenin Türk Medeni Kanununun 688.ve takip eden düzenlemelerinde yer alan hükümlerin gözetilerek çözüme kavuşturulacağı kuşkusuzdur.

Bilindiği üzere; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamıyan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman istiyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir.

Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir.

Bilindiği üzere M.K.nun 706, B.K.nun 2l3, T.K.nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz.

Nevarki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak ( fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, " akte vefa" kuralının yanında M.K.nun 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir.

Aksi halde, pekçok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.

O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, M.K.nun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.

Somut olaya gelince; çekişme konusu taşınmazda paydaşlar arasında benimsenen ve uzun zamandan beri süregelen eylemli olarak bir kullanım tarzının belirlenmediği gibi kullanım tarzına ilişkin fiili bir taksim olgusunun mevcut bulunmadığı da dosya kapsamı ile sabittir.

Hemen belirtilmelidir ki, paylı mülkiyet üzere olan taşınmazda geçerli bir kira aktinin varlığının kabul edilebilmesi için Türk Medeni Kanununun 691.maddesi ve 6.5.1955 tarih, 12/18 Sayılı İnançları Birleştirme Kararı uyarınca pay ve paydaş çoğunluğunca gerçekleşitirilmesi koşuldur.Oysa,

somut olayda taşınmazdaki bazı bölümlerin davalı şirket tarafından kiraya verilerek tasarruf edilmesi sebebiyle davacı şirketi bağlayacak şekilde geçerli bir kira aktinin varolmadığı açıktır.Esasen yapılan kira aktine icazet verildiği de ispat edilmiş değildir.Bu durum karşısında davalı şirketin taşınmazı kiraya vermek suretiyle dava dışı kişilere kullandırımasının hukuken haklı ve geçerli bir nedeninin varlığı kabul edilemez.Buna göre kiraya verilen bölümler bakımından davalının bu bölümleri kiraya vermek suretiyle muaraza yarattığı gözetilerek haksız işgal tazminatı niteleğindeki enazı kira bedeli,

fazlası mahrum kılınan gelir kaybı olan ecrimisilden sorumlu tutulması gerekeceği tartışmasızdır.O halde mahkemece bu ilkeler gözetilerek ecrimisil kabul edilmiş olmasında kiraya verilerek tasarruf edilen yerler içinde muarazaa yaratıldığı benimsenerek elatmanın önlenmesi yoluyla muarazanın giderilmesine karar verilmesinde kural olarak bir isabetsizlik yoktur.

Öyle ise, davacı şirketin tüm temyiz itirazları yerinde değildir, reddine.

Davalı O... Turimz.Yatırım San.Tic.Ltd. Şirketinin temyizine gelince; yukarıda da değinildiği üzere ercimisilin hüküm altına alınmış olmasında kural olarak her ne kadar bir isabetsizlik yok ise de, ecrimisilin kiraya verilen bölümlerle bağlı kalınarak belirlenmek suretiyle hüküm altına alınması gerekirken taşınmazda yer alan ve kiraya konu teşkil etmeyen boş bölümler yönünden de belirlenen tazminatın ecrimisile dahil edilerek kabul kapsamına alınması, ayrıca taşınmazı kullananan bir kısım kiracılardan kira adı altında davacı şirketin tahsil ettiği paraların ecrimisilde gözetilmeksizin mükerrer tahsilata meydan verecek şekilde karar kurulmuş olması da doğru değildir.

Diğer taraftan, davalı şirket çekişmeli taşınmazda davacı şirketle birlikte paydaştır.Taşınmazın kullanımı konusunda paydaşlar arasında harici bir taksim veya yaratılan fiili bir kullanım olgusu olmadığına göre taraflar arasındaki çekişmenin paylı mülkiyet hükümleri uygulanmak suretiyle çözüleceği kuşkusuzdur.Buna göre taşınmazdaki bina içinde bulunan bazı bölümlerin boş olduğu ve davacı şirketin istemesi halinde kullanabileceği olasıdır.Öyle ise yukarıda değinilen ilkeler gözetildiğinde davacı şirket yönünden intifadan men olgusunun gerçekleştiği söylenemez.

Bu durum karşısında davalı şirketin bizatihi kullandığı yerlere ilişkin olarak aleyhinde elatmanın önlenmesine karar verilmiş olması da doğru değildir.

Zira paydaş olan davalı şirketin taşınmazdaki bazı bölümleri kendi faaliyetini idame ettirmek bakımından kullandığı sabittir.Bir kimsenin paylı mülkiyet üzere olan taşınmazda malik olduğu payından kaynaklanan mülkiyet hakkına dayalı olarak taşınmazı kullanması, yararlanması ve tasarrufu Türk Medeni Kanununun 683.ve Anayasanın 35.maddesi hükmü gereğidir.Öyleyse davalı şirketin kullanımının yasal olmadığı söylenemez ve kabul edilemez.

Ayrıca davalı şirket taşınmazı davacıya intifadan men edecek tarzda tasarruf etmediği sürece kendisinden ecrimisil istenemeyeceği gibi haksız olarak elattığının kabülünü de gerektirmez.Buna göre, davalı şirketin kendi kullandığı yer bakımından ecrimisil belirlenerek davalının sorumlu tutulması isabetli olmadığı gibi, bu yere elatmanın önlenmesine karar verilmiş olması da isabetsizdir.