Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2010/354 K.2010/1696

Taraflar arasında görülen davada;Davacı, 25.3.2009 tarihinde satın alarak kayden maliki olduğu 131 parsel 2. kat 6 nolu dairesine davalının müdahale ettiğini ileri sürüp, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğinde bulunmuştur.

Davalı,önceki malik ile aralarında düzenlenen 10.8.2007 başlangıç tarihli kira akdi gereğince çekişmeli taşınmazı kullandığını, kiracılık sıfatı nedeniyle haksız işgalden söz edilemeyeceğini belirtip davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalının sunduğu önceki malikle aralarında yapılan kira sözleşmesine istinaden kiracı olduğunu bildirmesi, davacının ise kiracılık ilişkisinin bulunmadığını ispat edememesi karşısında , kira ilişkisinin varlığının kabulü gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi ...... raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü.

“Dava, fuzuli işgal nedeniyle elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davalı, kiraya verenin imzasını taşıyan, diğer yönleriyle fotokopi biçiminde bir kira sözleşmesi ibraz ederek, kiracı olduğunu savunmuş, ve mahkemece davacının bayii ile davalı arasında kira akdi kurulduğu ve davacıyı bağlayacağı gerekçesiyle dava reddedilmiştir.

Bilindiği üzere, 6570 Sayılı Yasanın 7. maddesi uyarınca, yeni malikin satın almadan itibaren bir aylık yasal süresi içinde kiracıya bu yeri satın aldığını ve kira ilişkisini devam ettirmek istemediğini bildirmesi halinde 6 ay sonra tahliye davası açabileceği kuşkusuzdur.

Somut olayda, davacı davalıya bu yönde bir ihtar gönderdiğini ileri sürmemiş ve eldeki davayı çekişmeli taşınmazı satın aldığı tarihten yaklaşık 2,5 ay sonra açmıştır. Bu durumda yukarıda sözü edilen sürelere uyulmadığı sabittir.

Ancak, davacı aslında davalı ile eski malik arasında böyle bir kira sözleşmesinin varit olmadığını, ibraz edilen sözleşmenin geçerli bulunmadığını, varlığı kabul edilse bile taşınmazı satın almasından sonra düzenlendiğini, resmi şekilde tanzim edilmediğini ve tapuya da şerh verilmediğini iddia etmiştir.

Hemen belirtilmelidir ki, Özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir.Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni (üstü kapalı) olarakta vucuda getirilebilir. Yeterki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar.Nitekim bu kural l8.3.l942 tarih 37/6 sayılı inançları birleştirme kararında açıkça vurgulanmıştır.

Ne varki kira ilişkisi bir hukuki fiil (vakıa) değil,bir hakkın doğumuna,değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem (muamele)dir.

Bu nedenle, dava değeri 40.-YTL yi aşan (23.6.1996 gün ve 4146 Sayılı Yasa uyarınca) sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak tanımayan HUMK.’nun 288.maddesi 21.7.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5219 Sayılı Yasanın 2/b maddesi ise değiştirilmiş ve tanıkla ispat yasağı 400.-YTL’nin üzerine yükseltilmiştir.

Bu oran, 5219 ve 5236 Sayılı Yasalara göre yapılan katsayı artışı sonucu 2006 yılı itibari ile 430.-YTL, 2007 yılında ise 460.-YTL, 2008 yılında ise 490.-YTL 2009 yılında 540 TL. ve 2010 yılında ise 550 TL.olmuştur. Bu düzenlemeye göre, bu miktarın üzerindeki sözleşmeler hakkında tanık dinlenmesine olanak yoktur. Kira sözleşmesinin varlığı ancak, yazılı delille ispat edilebilir. Hemen belirtilmelidir ki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir.

Sözlü kira sözleşmesi kurulduğu yolundaki savunmanın, ilgilisine (davalıya yada davalılara) yemin teklif etme hakkı verebileceği; ayrıca HUMK.nun 292. ve 293.maddelerinde değinilen ayrıcalıklarında gözetilmesinin gerekeceği kuşkusuzdur.

Hal böyle olunca, öncelikle davalının dayanağı fotokopi kira sözleşmesinin aslının varlığının araştırılması, davacıya kira sözleşmesinin sonradan düzenlendiğine ilişkin varsa delillerini bildirmesi için önel verilmesi, bu konuda delil ve karşı delil imkanının tanınması, toplanan ve toplanacak olan tüm delillerin birlikte değerlendirilerek hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, noksan soruşturmayla yetinilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir.