Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2011/8260 K.2011/10559

Taraflar arasında görülen davada;

Davacı, davalının haklı nedeni olmaksızın taşınmazına yapılandığını ileri sürerek el atmanın önlenmesine ve yıkıma karar verilmesini istemiştir.

Davalı, birleştirilen karşı davası ile temliken tescil isteğinde bulunmuştur.

Davanın reddine, karşı davanın kabulüne ilişkin karar Dairece, karşı dava yönünden taşınmazın diğer maliklerinin de davada yer alması gerektiğine değinilerek bozulmuş; mahkemece bozmaya uyularak tamamlanan yargılama sonunda her iki davanın da reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı-karşı davalı tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi ... raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü.Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve yıkım; karşı dava, temliken tescil isteklerine ilişkindir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, davaya konu taşınmazın 1974 yılındaki kadastro tespitinde tapu kaydına dayalı olarak 37 parsel numarasıyla davacının murisi A.Ç. ile başka birçok kişi adlarına iştirak halinde mülkiyet şeklinde tespit edildiği, Hazinenin açtığı tespite itiraz davası da reddedilerek tespitin 27.02.1990 tarihinde kesinleştiği; bunun yanında, taşınmazın bir kısmının 3 katlı ev inşa edilmek suretiyle davalı tarafından kullanıldığı anlaşılmaktadır.

Kayıt maliklerinden A. Ç.mirasçısı H. Ç., eldeki dava ile el atmanın önlenmesi ve yıkım isteğinde bulunmuştur.

Davalı ise, taşınmazdaki evi 1990 yılında davacının annesi C. izni ve yer göstermesi ile yaptığını savunmuş; birleştirilen 2003/55 es.s. davası ile de, TMK.'nun 724. maddesine dayanarak temliken tescile karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece, her iki davanın da reddine karar verilmiş; hüküm, asıl davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Bilindiği üzere, başkasının taşınmazına temelli ve kalıcı nitelikte yapı yapılması durumunda, Medeni Kanunun 684. ve 718.maddelerinin hükümleri gereğince yapı, üzerinde veya altında bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası(mütemmim cüzü) haline geleceğinden ana taşınmazın mülkiyetine tabi olur.Yasa koyucu bu konumdaki taşınmaz maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi genel hükümlere bırakmamış Medeni Kanunun 722,723,724. maddelerinin özel hükümleri ile düzenlemeyi uygun bulmuştur.

Bir kimse kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına sürekli esaslı vetamamlayıcı (mütemmim cüz) nitelikte yapı yapmışsa ve (Medeni Kanunun 724 maddesine göre) yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyi niyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini istiyebilir.

Söz konusu madde hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmazın mülkiyetinin yapı malikine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi inançtır. Öngörülen iyi inancın Medeni Kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyi inanç olduğunda kuşku yoktur. Bu kural, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilecek durumda olmamasını, ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebin bulunmasını ifade eder.

Böyle bir davada iyi inançlı olduğunu iddia eden kişinin l4.2.l951 tarih l7/l sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi bu iddiasını ispat etmesi gerekir. İkinci koşul ise, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır. Bu koşul, dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta kolayca anlaşılmalıdır. Üçüncü koşul olarak da yapıyı yapan, taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemelidir.

Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar, varsa taşınmaza bağlı öteki zararlar gözönünde bulundurularak bu bedelin aşılması hak ve nesafet kuralı gereğidir.

Hemen belirtmek gerekir ki, temliken tescil isteme hakkı ancak yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel hak olup, yenilik doğurucu bu dava sonunda verilen kararın kesinleşmesinden sonra ayni hakka dönüşebilir.

Öte yandan, Medeni Kanunun 722. maddesi taşınmaz malikine rızası olmaksızın yapılmış ve yıkımı aşırı zarar doğurmayan yapının yıkımını isteme hakkı tanımış, yıkım masrafının yapı malikine ait olacağını hükme bağlamıştır. Ne var ki, yasada aşırı zarar kavramı tanımlanmadığından yasa koyucunun bu yöndeki asıl amacının göz önünde tutulmasında yarar vardır.

Değinilen maddenin düzenlemesine yol açan asıl neden, meydana getirilen yapının korunmasındaki mevcut olan genel iktisadi yarardır. Diğer bir söyleyişle yapının yıkımı halinde dava tarihine göre objektif ölçüler içerisinde tespit edilecek zararın çok fazla olması aşırı zararın varlığını gösterir. Bununla birlikte gerektiğinde özel ve teknik hususlarda uzman bilirkişilerin bilgisine başvurulmak suretiyle taşınmaz sahibinin o yapıdan yararlanma derecesi, arsanın bütünlüğünün bozulup bozulmaması, taşınmazın değerinde doğacak noksanlık gibi subjektif olgular da dikkate alınmalıdır.

Aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde taşınmaz malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden, taşınmaz malikinin malzeme malikine (muhik) bir tazminat vermesi gerektiği, malzeme maliki iyi niyetli değilse tazminat miktarının levazımın en az kıymetini geçemiyeceği aynı yasanın 723. maddesinde belirtilmiştir.

Bu durumda, 4.3.1953 tarih 10/3 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararının gerekçesinde benimsenen ve uygulamada kararlılık kazanmış ilke uyarınca aşırı zarar nedeniyle yapı yıkılamıyorsa, iyi veya kötü niyete göre haklı (muhik) tazminat veya en az levazım bedelini ödeyip ödemeyeceği arsa malikinden sorulmalı, kabul ettiği takdirde bu bedel karşılığında yapının taşınmaz malikine aidiyetine karar verilmeli, aksi halde yıkım isteği reddedilmelidir.

Maddedeki “muhik tazminat” sözcüğünden salt inşaat bedeli değil, olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 4. maddesinden aldığı yetkiye dayanarak hakimin takdir edeceği en uygun bedel; “asgari levazım bedeli” sözcüğünden ise, taşınmaz maliki yönünden yapının subjektif (öznel) olarak taşıdığı değer anlaşılmalıdır.

Somut olayda, el birliği mülkiyetine tabi taşınmazda ortaklardan birinin verdiği muvafakatin diğer ortaklar bakımından bağlayıcılık taşımayacağı ve davalının iyiniyetli sayılmasına yeterli olmayacağı kuşkusuzdur.

Bu durumda, TMK'nun 724. maddesindeki koşullardan öncelikli koşul olan iyiniyet koşulu gerçekleşmediğinden, karşı davanın reddedilmesinde bir isabetsizlik yoktur.

Ne varki, asıl dava bakımından hükme yeterli bir soruşturma yapılmış değildir.

Hal böyle olunca, asıl davada ileri sürülen el atmanın önlenmesi ve yıkım isteklerinin yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde toplanacak delillerle değerlendirilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik soruşturma ile hüküm kurulması isabetsizdirdir.