Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2011/8356 K.2011/11044

Taraflar arasında görülen davada;

Davacılar, ıslah ettikleri davada, miras bırakanlarının paydaş olduğu 2170 (ifrazla 6744 p.) parsel sayılı taşınmaza ilişkin dava dışı paydaşlar ile yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince miras bırakanlarına ait olması gereken 2, 5, 6 ve 8 nolu dairelere davalıların haklı ve geçerli bir nedene dayanmaksızın elattıklarını ileri sürerek, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğinde bulunmuşlar, davalı ... Sandıkçı hakkındaki davalarını atiye bırakmışlardır.

Bir kısım davalılar; dava konusu daireleri, davalı ...'dan kiraladıklarını fuzuli şagil olmadıklarını, kira bedelini de ödediklerini bildirip, davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile davalı ... yönünden dava atiye terk edildiğinden karar verilmesine yer olmadığına, davalı ... yönünden husumetten reddine, diğer davalılar yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.

Karar, taraflarca süresinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi ...'ın raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp, düşünüldü.

-KARAR-

Dava, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; davacıların miras bırakanı ile davalı ... ve dava dışı kişilerin 1270 parselde (ifrazla 6744 parsel) paydaş oldukları, çekişmeli taşınmaza kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile bina yapıldığı, kat mülkiyeti yada kat irtifakının kurulmadığı davacıların 2, 5, 6, 8 nolu dairelerin miras bırakanlarına ait olduğunu ileri sürerek, eldeki davayı açtıkları anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere. Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamıyan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman istiyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir.

Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.

Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız,, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir.

Bilindiği üzere M.K.nun 706, B.K.nun 2l3, T.K.nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz.

Nevarki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak ( fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, " ahde vefa" kuralının yanında M.K.nun 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir.

Aksi halde, pekçok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.

O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, M.K.nun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.

Somut olaya gelince; davacılar, çekişmeli taşınmaz paydaşları arasında, arsa maliklerine isabet eden dairelerin paylaşıldığını, davalı arsa maliki kısıtlı ...'un, miras bırakanlarına isabet eden dava konusu daireleri diğer davalılara haksız kullandırdığını ileri sürmüşler, bir kısım davalılar da, davalı ...'dan kiraladıklarını, fuzulu şagil olmadıklarını bildirmişlerdir.

Mahkemece, 03.07.2002 tarihli protokol örneğine değer verilerek, davalı ... yönünden husumetten reddine, diğer davalıların haksız elattıkları gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmişse de; yukarıdaki ilkeleri kapsar biçimde hükme yeterli bir araştırma yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.

Öncelikle, her bir paydaşa verilen dairelerin tek tek belirlenmesi, gerekirse diğer paydaşların (arsa maliklerinin) beyanlarına da başvurularak, toplanan delillerin 03.07.2002 tarihli protokol ile karşılaştırılıp, çekişmeli taşınmazların davacıların miras bırakanına aidiyetinin açıklanarak saptanması, ondan sonra ihtilafın çözümlenmesi gerekeceği açıktır.

Öte yandan, ... yönünden husumetten dava reddedilmişse de, bir kısım davalılar çekişmeli yerleri davalı ...'dan kiraladıklarını beyan etmişler, davalı ...'te çekişmeli yerlerin kendisine isabet ettiği savunmasında bulunmuş olup, belirlenen bu olgulara göre anılan davalıya husumet düşeceği de kuşkusuzdur.

Hal böyle olunca, yukarıda açıklanan ilkeler gözetilmek suretiyle her bir paydaşa (arsa malikine) isabet eden dairelerin tek tek belirlenerek, ondan sonra davacılara isabet eden dairelerin halen kimin kullanımında olduğunun saptanarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yetinilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir.