Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2012/6129 K.2012/10684

Yanlar arasında birleştirilerek görülen tapu iptali ve tescil, bedelin tahsili ve elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, tapu iptal ve tescil isteğinin reddine, tazminat isteğinin kısmen kabulüne, birleşen davada elatmanın ölenmesi isteğinin kabulüne, ecrimisil isteğinin ise reddine ilişkin olarak verilen karar davalı birleşen dosya davacısı E. Ü. vekilince yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

Dava, tapu iptali ve tescil, mümkün olmaz ise bedelin tahsili, birleşen dava; çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, tapu iptal ve tescil isteğinin reddine, tazminat isteğinin kısmen kabulüne, birleşen dosyadan elatmanın önlenmesi isteğinin kabulüne, ecrimisil isteğinin redddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu kat irtifakı kurulu 34 parsel sayılı taşınmazdaki 3 nolu dubleks meskenin davalı E.Ü.adına kayıtlı olduğu, davacı D.'ın kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Davacı D., meskenin satışı konusunda davalı ile anlaştıklarını, 230.000.-TL olarak belirlenen satış bedelinden 25.100.-TL'sini nakit olarak ödediğini, kalan kısmın ise E.S. isimli ortak arkadaşlarına ait çeklerle ödendiğini, bu doğrultuda kendisinin de E..'a ödeme yaptığını, taşınmazı fiilen teslim aldığını ve oturmaya başladığını, içinde tadilatlar yaptığını, taşınmazın devri hususunda tapu sicil müdürlüğüne başvurduklarında davalının eşinin taşınmaz üzerine mahkeme kanalı ile tedbir koydurmuş olması sebebi ile devrin gerçekleştirilemediğini, ondan sonra ki tarihlerde de davalının devirden kaçındığını ileri sürerek,

tapu iptal ve tescil, mümkün olmaz ise taşınmazın keşifte belirlenecek değerinin tahsili istekli eldeki davayı açtığı, Davalı E.ise; iddiaları kabul etmeyerek, davacıdan toplam 9.000.-TL aldığını, kalorifer tesisatını onun yaptırdığını, bunun dışında para almadığını, E. S.'nin kendisine ödediği 125.450.-TL'nin, çekişme konusu satışla ilgisinin olmadığı savunmasını getirerek, birleşen davası ile de.

D.'ın çekişme konusu taşınmazda rızası olmadan haksız yere oturduğunu ileri sürerek, elatmanın önlenmesi ve ecrimisile karar verilmesini istemiştir.

Hemen belirtilmelidir ki, tapulu olan taşınmazların temliki 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. Maddesi, BK 213. (11.01.2011 tarihinde kabul edilen 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi) TMK'nın 706 ve Noterlik Kanununun 60. maddesi hükmü gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken değer taşınmaz bir başka ifadeyle harici satış mülkiyetin naklinin sebebini teşkil etmez.

Ne var ki, harici satış, satın alana mülkiyet hakkı sağlamaz ise de böyle bir olgunun saptanması halinde kişisel hak sağlayacağı ve bu kişisel hakkında TMK'nın 994. maddesinde öngörülen hapis hakkı olacağı açıktır. 1940 tarih, 2/77 sayılı içtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği üzere, haricen satın alanın arsa malikine ödemiş olduğu satış bedelinin kendisine iade edilinceye kadar taşınmazı alıkoyma (hapis) hakkı bulunduğu tartışmasızdır.

O halde, davacı D.'ın tapu iptal ve tescil isteğinin reddine, öte yandan D.'ın taşınmazı kullanmasından dolayı kötü niyetli ve haksız işgalci (fuzuli şagil) sayılamıyacağına göre, birleşen dosyadan davacı E.'in ecrimisil isteğinin reddine karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur. Taraf vekillerinin bu yönlere değinen temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.

Tarafların öteki temyiz itirazlarına gelince; çekişme konusu yeri uzun süreden beri davacı D.'ın tasarruf ettiği, taşınmazda bir takım iyileştirmeler yapmış olduğu, öte yandan dinlenen tanıkların da tarafları arasında harici satış olgusunun bulunduğunu doğruladıkları sabittir. Esasen harici satış olgusunun varlığı ve bir kısım ödemeler yapıldığı davalı-birleşen dosya davacısı E.'in de kabulündedir.

Hemen belirtilmelidir ki; davacı D.'ın harici satış bedelini ödediği yönündeki iddiasını HUMK'un 288. maddesi (6100 sayılı HMK'nın 200/1. maddesi) hükmü gereğince; yazılı belge ile ispat etmesi gerekeceği kuşkusuzdur.

Somut olayda ise, davacı D., davalı E.'in kabulünde olan miktarlar dışında davalı E.'e ödeme yapmış olduğunu yazılı belge ile ispat edebilmiş değildir.

O halde; davalı E.'in kabulünde olan satış bedeli ile D. tarafından çekişme konusu yere yapılan, teknik bilirkişi aracılığı ile değeri tespit edilen zorunlu ve faydalı masraflar toplamı üzerinden D.'ın terditli tazminat isteğinin hüküm altına alınması gerekirken, tanık anlatımları ile doğrulanan miktarların da tazminat miktarına dahil edilerek değerlendirme yapılmış olması doğru olmadığı gibi, harici satış sözleşmesinin lehdarına hapis hakkı sağlayacağı düşünülmek ve Türk Medeni Kanununun 994. maddesi hükmü ile 10.07.1940 tarih 2/77 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı da gözetilmek suretiyle hapis hakkı tanınmak suretiyle birleşen dosyadan elatmanın önlenmesine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması da isabetsizdir.