Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2013/10687 K.2013/17352

Yanlar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı ve davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi... 'ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava;ecrimisil isteğine ilişkin olup, mahkemece; davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden. 48 580 m² yüzölçümlü, 24 ada, 6 parsel sayılı taşınmaz ... adına kayıtlı iken 24/03/2005 tarihli satış akdiyle....A.Ş. adına tescil edildiği, beyanlar hanesinde taşınmaz üzerinde yer alan 35.000 m² alanı kapsayan otel binasının 169 m² lik bölümünün 120 parsele, 117 m²' lik bölümünün 123 parsele.

219 m²'lik bölümünün 117 parsele, 142 m²' lik bölümünün 116 parsele taşkın olduğu yönünde açıklamanın yer aldığı ,davacı idare ile davalı şirket arasında 01/03/1995 tarihli , noterde düzenlenen kira sözleşmesi ile 24 ada, 6 parselde yer alan ...kiralandığı, 03/04/2009 tarihinde açılan dava ile kira sözleşmesi kapsamı dışında kalan ve idarenin kayıt maliki bulunduğu 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123 parsel sayılı taşınmazların haklı ve geçerli bir neden olmaksızın otopark, yol ve bahçe olarak kullanıldığını ileri sürerek elatmanın önlenmesi ve geriye dönük 5 yıllık ecrimisil isteğinde bulunduğu,

anılan dava dosyasında hükmüne uyulan bozma ilamı uyarınca yapılan araştırma ve inceleme sonucunda ...

Asliye 3. Hukuk Mahkemesinin, 2011/215 Esas, 2011/464 sayılı kararı ile elatmanın önlenmesine ve geriye dönük 5 yıllık ecrimisil bedelinin 451.165,50 TL olarak saptanarak ıslah isteğinde bulunulmadığı gibi ek dava da açılmadığı gözetilerek taleple bağlı kalınarak 50.000,00 TL 'nin dönem sonunda tahakkuk ettirilecek yasal faizi ile tahsiline karar verildiği, ilgili kararın derecattan geçmek suretiyle 31/05/2012 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Davacı 15/02/2012 tarihinde açtığı eldeki davada ise; ...

Asliye 3. Hukuk mahkemesinin kesinleşen kararı ile saptanan ecrimisil alacağı ile fazlaya ilişkin hakları saklı tutarak açtıkları davada belirlenen ve hükmedilen bedeller arasındaki 401.165,50 TL bakiye ecrimisil bedelinin dönem sonlarında tahakkuk etirilecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiş, davalı şirket asıl davada ıslah talebinde bulunulmadığı, asıl davada hüküm kurulduktan ( 29/11/2011 tarih) sonra eldeki davanın açıldığı, ancak geriye dönük 5 yıl için talepte bulunulabileceği, 30/04/2004 - 14/02/2007 arası için zamanaşımı süresinin dolduğu,

ecrimisil alacağında araziden geçen ve herkesin kullanımına açık olan ticari olarak değerlenderilebilmesi ve rant elde edilmesi mümkün olmayan yolun özellikleri dikkate alınarak değer kaybının uygulanması, çevre düzenleme sırasında taşınmaza kazandırılan değerin ecrimisil hesabında gözetilmesi gerektiğini savunmuştur.

1-Mahkemece yukarıda açıklanan olgular ve özellikle 31/05/2012 tarihinde kesinleşen ... Asliye 3. Hukuk Mahkemesinin, 2011/215 Esas, 2011/464 sayılı kararı ve davalı yanın zamanaşımı savunmasına itibar edilerek; davanın 15/02/2012 tarihinde açıldığı, geriye dönük 5 yıl için 15/02/2007 tarihine dek ecrimisil isteğinde bulunabileceği, 15/02/2007 ila asıl davanın açıldığı 03/04/2009 tarihleri arası için 207.111,21 TL ecrimisil alacağının, dönem sonlarından itibaren tahakkuk ettirilecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin kısmın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davalının tüm, davacının bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.

2- Davacı vekilinin ecrimisil yönünden temyiz itirazlarına gelince;

Bilindiği üzere;gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Arsa ve binalarda ise kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil hesabında, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenmeli, sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilmelidir.

Ancak, bilirkişi marifetiyle yukarıda açıklanan ilke ve olgular gözetilmek suretiyle inceleme yapılarak haksız işgal tazminat miktarının kabul kapsamına alınan dönem itibariyle denetime elverişli olacak şekilde alınacak raporla belirlenmesi gerekirken ne şekilde hesaplandığı anlaşılamayan rapora itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması isabetli değildir.