Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2013/11294 K.2013/14292

Yanlar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece, davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı ve davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Toplanan delillerden ve tüm dosya içeriğinden; 89 parsel sayılı taşınmazın 458 m² yüzölçümlü hevkereli ev niteliği ile İ. V. S.T. adına tescilli olduğu, kayıt maliki gaip olduğundan İskenderun 1.Sulh Hukuk Mahkemesinin 21.12.2009 gün 2009/1377-1882 sayılı kararıyla İskenderun Mal Müdürü Vekili V. P.'ın kayyım tayin edildiği, taşınmaz üzerindeki binanın bir bölümünün davalı belediye tarafından hizmet binası olarak kullanıldığı, 21.12.2009 ila 27.07.2011 tarihleri arasındaki kullanım sebebiyle toplam 3.015TL miktarlı ecrimisil ihbarnamesinin davalıya 09.08.2011 tarihinde tebliğ edildiği halde ödeme yapılmadığı, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere;gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil hesabında, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenmeli, sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilmelidir.

Somut uyuşmazlıkta mahkemece, emsal incelemesi yapılmadan taşınmazın ekonomik özelliklerine göre ecrimisil hesabı yapan bilirkişi raporu esas alınarak dava kabul edilmiştir.

Bu durumda, mahallinde yeniden konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılması, dava konusu taşınmazın bulunduğu mevkiideki diğer binaların dava tarihinden geriye doğru ecrimisil istenen süre içerisinde kiraya verilip verilmedikleri, veriliyor iseler nasıl ve ne şekilde kiralandıklarının taraflardan delilleri sorulmak suretiyle belirlenmesi ve varsa emsal kira sözleşmeleri ibraz ettirilerek yukarıda açıklanan ilkeler de gözetilmek suretiyle kira esasına göre, emsallerde incelenerek hüküm vermeye elverişli,ayrıntılı ,denetlenebilir rapor alınması sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; hükme yeterli olmayan rapora itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.