Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2013/13642 K.2014/497

Yanlar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi .... raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacı, paydaşı olduğu taşınmaza, davalının bodrum, zemin ve 3 normal kattan oluşan bina yaparak haksız yere müdahale ettiğini ileri sürerek, 01.01.2009 – 31.04.2012 tarihleri arası için şimdilik 28.380.-TL ecrimisilin işgalin başlangıcından itibaren işleyecek kademeli faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, davalı ise çekişme konusu yere davacının 25.11.2010 tarihinde paydaş olduğunu, bu tarihten öncesi için ecrimisil isteyemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının iddiasının sabit olduğu gerekesi ile davanın kısmen kabulü ile 25.11.2010-31.04.2011 tarihleri arası için toplam 11.961.36.-TL ecrimisilin dönem sonlarından itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplan

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince; mahkemece yapılan araştırma ve incelemenin hüküm kurmaya yeterli olduğunu söyleyebilme imkanı yoktur.

Şöyle ki; ecrimisile konu taşınmazın niteliği dikkate alınarak emsal olabilecek kira sözleşmelerinin taraflardan istenmediği, benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedellerinin tespiti yönünde resen emsal araştırılması yapılmadığı görülmektedir.

Hal böyle olunca, yukarıda değinilen ilkeler uyarınca araştırma ve inceleme yapılması, bu bağlamda taraflara emsal bildirme olanağının tanınması ve resen emsal araştırılması yapılması, daha sonra mahallinde yeniden keşif icra edilerek emsal taşınmazlar da incelenmek ve çekişmeye konu yerle karşılaştırılması yapılmak suretiyle işgal tazminatı yönünden konusunda uzman bilirkişilerden denetime açık, gerekçeli ve bilimsel verilere uygun rapor alınması ve varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.