Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2013/15354 K.2014/170

Yanlar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece, davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı ve davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi....raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Mahkemece, davalının haklı ve geçerli bir sebep bulunmaksızın davacıya ait taşınmazı kullandığı gerekçesiyle 01.08.2006 ila 30.11.2011 tarihleri arasındaki dönem için toplam 3.755,19TL ecrimisilin dönem sonlarından itibaren işleyecek yasal faiziyle davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin isteğin reddine karar verilmiştir.

Toplanan delillerden ve tüm dosya içeriğinden; Beyoğlu ilçesi Keçecipiri Mahallesinde bulunan 3129 ada 15 parsel sayılı 138 m² yüzölçümündeki taşınmazın arsa niteliği ile 27.12.1995 tarihinde F.S. M.Vakfı adına tapuya tescil edildiği, davalının 1983 yılında taşınmaz üzerine yapılandığı, 01.08.2006 ila 30.11.2011 tarih aralığı için toplam 16.537 TL miktarlı ecrimisil ihbarnamesinin davalıya tebliğ edildiği halde ödeme yapılmadığı, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere;gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ve malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil hesabında, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenmeli, sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilmelidir.

Somut uyuşmazlıkta mahkemece, emsal incelemesi yöntemince yapılmadan, çekişmeli arsanın serbest piyasa şartlarına göre ne kadar kira getireceği araştırılmadan, bu yönde emlakçılar odası başkanlığına yazı yazılmadan, milli emlak müdürlüğünden gönderilen ecrimisil kıymet takdiri kararlarına göre ecrimisil hesabı yapan bilirkişi raporu esas alınarak dava kısmen kabul edilmiştir.

Bu durumda, mahallinde yeniden konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılması, dava konusu taşınmazın bulunduğu mevkiideki diğer arsaların dava tarihinden geriye doğru ecrimisil istenen süre içerisinde kiraya verilip verilmedikleri, veriliyor iseler serbest piyasa şartlarına göre nasıl ve ne şekilde kiralandıklarının, kira bedellerinin ne olduğunun emlakçılar odası başkanlığından sorulup varsa emsal kira sözleşmeleri getirtilerek ve taraflardan delilleri istenerek yukarıda açıklanan ilkeler de gözetilmek suretiyle kira esasına göre, emsallerde incelenerek hüküm vermeye elverişli,ayrıntılı, denetlenebilir rapor alınması sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; hükme yeterli olmayan rapora itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.

Kabule göre de mahkemece hükmedilen 3.755,19TL ecrimisil miktarı üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 12.maddesi gözetilerek 450,62TL nisbi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken 1.320 TL fazla vekalet ücretine hükmedilmesi de usul ve yasaya aykırıdır.