Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2013/17533 K.2015/2773

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, reddine ilişkin olarak verilen karar davacı tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 24.02.2015 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı ............. geldi, davetiye tebliğine rağmen temyiz eden vekili Avukat ile temyiz edilen vekili Avukat gelmedi, yokluklarında duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen asilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi .............. tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkin olup, mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı, kayden maliki olduğu 349 ada 44 parsel sayılı taşınmazdaki 10 nolu bağımsız bölümü 2006 yılından beri davalının haksız kullandığını, yükleniciden haricen satın aldığı iddiası ile tahliye ve tazminat talebini reddeden davalının daha sonra taşınmazı kendisinden satın almak istediğini, yapılan görüşmeler üzerine işgal bedeli üzerinde anlaşılamadığından satışın gerçekleşmediğini, davalının 15.12.2010 tarihinde ise taşınmazı boşalttığını ileri sürerek 2006 ila 2010 yılları için toplam 22.000,00 TL ecrimisilin yasal faizi ile tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, 2006 yılında Telat Top isimli müteahhitten haricen daire satın aldığını, o daire teslim edilinceye kadar anılan müteahhidin kendisine dava konusu taşınmazı bedelsiz kullanabileceğini söylediğini, 2006 yılı Eylül ayında taşınmazda oturduğunu görmesine rağmen davacının 15.09.2010 tarihine kadar kullanıma itiraz etmediğini, ecrimisil talebinin haksız ve fahiş olduğu belirterek davanın reddini savunmuştur

Mahkemece, ecrimisil istenen dönemlerde çekişme konusu taşınmazı davalının kullanımına davacının rıza gösterdiği, haksız işgalin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 349 ada 44 parsel sayılı taşınmazdaki 10 nolu bağımsız bölümün kat irtifakı suretiyle 25.09.2003 tarihinde davacı adına tescil edildiği, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı, yargılama sırasında 06.03.2012 tarihinde davacının çekişmeli yeri dava dışı Gökhan Akgün’e devrettiği anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere; gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine

./..

benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.02.2004 günlü ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve 6100 sayılı HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda ise, kayden davacıya ait olan çekişme konusu taşınmazı davalının dava dışı Telat Top adlı müteahhidin kendisine teslimi üzerine 2006 yılından itibaren kullanmaya başladığı, taşınmazın kullanımı bakımından davacı ile davalı arasında bir kira sözleşmesi bulunmadığı gibi başka şekilde de yapılmış bir anlaşma da olmadığı, davacının davalıyı taşınmazda görüp ses çıkarmamasının taşınmazın kullanımına muvafakat ettiği şeklinde yorumlanamayacağı, 5 yıldır davalının taşınmazda oturmasının da uzun süreli kullanım olarak değerlendirilemeyeceği açıktır. Aksi yöndeki mahkeme kabulünün doğru olduğu söylenemez.

O hâlde, çekişme konusu 10 nolu meskeni davalının haklı ve geçerli bir nedeni olmaksızın kullandığı gözetilerek ecrimisil isteğinin kabulüne karar verilmesi gerektiği kuşkusuzdur.

Ne var ki, dosya kapsamına göre yukarıda açıklanan ilke ve olgular doğrultusunda bir araştırma ve inceleme yapılarak doğru şekilde ecrimisil hesabı yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.

Hâl böyle olunca; yukarıda açıklanan ilke ve olgular doğrultusunda gerekli araştırma ve incelemenin yapılması, davalının haksız olarak taşınmazı kullandığı Temmuz 2006 tarihi ile 15.12.2010 tarihlerini kapsayan dönem için taşınmazın niteliğine uygun ecrimisil hesabının yapılması, hasıl olacak sonuca göre ecrimisil isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken noksan soruşturma ile yetinilerek delillerin hatalı takdiri neticesinde yazılı olduğu üzere hüküm tesisi isabetsizdir.