Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2013/18953 K.2014/5092

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı tarafından yasal süresi içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi,Tetkik Hakimi .....’ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava; ecrimisil isteğine ilişkindir.

Mahkemece; davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; dava konusu 864 ada, 23 parsel sayılı taşınmazda davacı Belediyenin kayıt maliki olduğu, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklı bir hakkının bulunmadığı, 2688 m² yüzölçümündeki tarla vasıflı taşınmazın 230 m²'lik bölümüne "demir doğrama ve kaynak atölyesi" yapılmak suretiyle işgal ettiğinin keşfen saptandığı, davacı Belediyenin 13/11/2001- 13/07/2005 tarihleri arası için toplam 5.145,00.-TL. ecrimisil isteği ile eldeki davayı açtığı, mahkemece davanın kısmen kabulü ile 1.028,00.-TL ecrimisilin tahsiline karar verildiği anlaşılmaktadır.

Kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkı olmaksızın çekişmeli taşınmazı yapılanmak suretiyle işgal eden davalının süresi içerisinde zamanaşımı def'inde bulunmadığı da gözetilmek suretiyle ecrimisilden sorumlu tutulmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur.

Bilindiği üzere; gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Arsa ve binalarda ise kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek re'sen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil hesabında, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenmeli, sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilmelidir.

Açıklanan ilkeler çerçevesinde somut olayda hükme esas alınan bilirkişi raporu irdelendiğinde; ecrimisili belirleme yönteminin açıkça ortaya konulmadığı ve saptamada esas alınan kriterler gösterilmediği gibi özellikle davacı Belediye tarafından 2001 tarihi için aylık 68,47.-TL., 2002 yılı için 89,00.-TL., 2003 yılı için 115,70.-TL., 2004 yılı için 133.00.-TL.,

2005 yılı için 153.00.-TL. ecrimisil tahakkuk ettirildiği ve bu değerler üzerinden davalı tarafından 02/05/2002 ve 17/01/2003 tarihlerinde bu değerler üzerinden kısmi ödeme yapıldığı halde mahkemece yapılan uygulama sonucu alınan bilirkişi raporunda ise 2001 yılı için aylık 20.00.-TL. ecrimisilin belirlendiği sonraki yıllar için de bu değer baz alınarak yıllık enflasyon ve kira gelirindeki dalgalanmalar gözetilerek aylık ecrimisil saptandığı, davacı tarafından "ecrimisil ihbarnameleri ile bilirkişi raporu" arasındaki çelişkinin giderilmesi istenildiği halde mahkemece bu husus üzerinde durulmadan sonuca gidildiği görülmektedir.

Hal böyle olunca, mahallinde yeniden konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılması, yukarıda açıklanan ilkeler gözetilmek suretiyle kira esasına göre, emsallerde incelenerek özellikle 2001 ve 2002 yıllarında davacı belediye tarafından gönderilen ecrimisil ihbarnamelerinde esas alınan ve davalı tarafından kabul görerek ödeme yapılan aylık değerler esas alınmak ve sonraki dönemler için ÜFE artış oranının uygulanması, öteyandan davalı tarafından ecrimisil ihbarnameleri üzerine yapılan ödemelerin ecrimisil talep edilen dönemleri kapsamı halinde mahsup edilmesi,

böylelikle hüküm vermeye elverişli ayrıntılı, denetlenebilir rapor alınması, hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; hükme yeterli olmayan rapora itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması isabetsizdir.