Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2013/20444 K.2015/6273

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar taraflar vekillerince yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 28.04.2015 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili Avukat A.. M. K.. ile diğer temyiz eden vekili Avukat M.. K.. geldiler duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

-KARAR-

Dava, paydaşlar arasında ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacı, kayden paydaşı olduğu 510 parsel sayılı taşınmazın davalı tarafından uzun yıllardır haksız bir şekilde otel olarak kullanıldığını, uyarılara rağmen kullanım bedeli ödemediğini ileri sürerek fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 10.000,00 TL ecrimisilin her dönem sonundan itibaren ticari faizi ile tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, zamanaşımı itirazında bulunarak taşınmazda işgalci olmadığını, davacının ihtarnamede kira ilişkisi olduğunu kabul ettiğini, ecrimisil koşullarının oluşmadığını belirtip davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, taraflar arasında kira ilişkisinin kanıtlanamadığı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; çekişme konusu kargir ev ve arsa niteliğindeki 510 parsel sayılı taşınmazda davacının 3/40 payı, mirasbırakan Safiye'nin 1/2 payı ve davalı şirketin ise 5/40 payı olduğu, taşınmaz üzerinde 3 ve 4 katlı otel olarak kullanılan iki ayrı binanın bulunduğu, davacının taşınmazda herhangi bir tasarrufunun olmadığı, Manavgat Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/460 Esasında kayıtlı davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine 5.4.2011 tarihinde açılan ortaklığın giderilmesi davasının kabulüne karar verildiği ve derecattan geçerek kararın 11.1.2013 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece, intifadan men olgusunun gerçekleştiği gözetilerek ecrimisilin hüküm altına alınmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davalının bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde değildir, reddine.

Davacının tüm ve davalının öteki temyiz itirazlarına gelince;

Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere; ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarihli 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle

./..

oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.02.2004 günlü ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık, değerlendirmenin gerekçeleri bilimsel verilere ve HMK'nın 266. vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olaya gelince; davacı dava dilekçesinde ve 30.5.2011 tarihinde noterde düzenlenmiş ihtarnamede kira geliri üzerinden hesaplanacak ecrimisil isteğinde bulunmuştur.. Ne varki mahkemece dava tarihinden geriye doğru son beş yıl için mahrum kalınan kar hesabına göre ecrimisile hükmedilmiştir.

Hâl böyle olunca; davacı tarafından ortaklığın giderilmesi davasının açıldığı 5.4.2011 tarihinden dava tarihine kadar olan dönem için yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda alanında uzman bilirkişi heyetince kira geliri üzerinden hesaplanacak ecrimisilin dönemsel faizi ile birlikte hüküm altına alınması gerekirken yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.