Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2013/20874 K.2014/8975

Yanlar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi,Tetkik Hakimi ... raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, davacı idarenin maliki olduğu dava konusu 204 ada, 31 parsel sayılı taşınmazın 24 m2 lik kısmının, davalı belediye tarafından, yol ve kaldırım olarak işgal edildiğini ileri sürerek, ecrimisil isteğinde bulunmuştur.

Davalı belediye vekili, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece; vakıf adına kayıtlı dava konusu 204 ada 31 parsel sayılı taşınmazın 21,50 m2lik bölümünün davalı belediye tarafından uzun yıllardan bu yana merdivenli yol olarak kullanılması nedeniyle davacının ecrimisil talebinde haklı olduğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Toplanan delillerden ve tüm dosya içeriğinden; vakıf adına kayıtlı dava konusu 204 ada 31 parsel sayılı taşınmazın 21,50 m2lik bölümüne, davalı belediyenin, merdivenli yol olarak kullanmak suretiyle kamulaştırmasız elattığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere, ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nin 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Öte yandan, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Bilirkişi raporu, somut ve özel nedenleri bilimsel verilere uygun olarak göstermeli ve Yargıtay denetimini sağlayacak bilgi ve belgeye dayanan gerekçe ihtiva etmelidir.

Somut olaya gelince; Mahkemece, arsa vasfıyla kiraya verilen taşınmazlara ilişkin emsal araştırılması yapılmadan, taşınmazın fiziki özellikleri dikkate alınarak, emsal konutlara ilişkin kira gelirinden arsa payına isabet eden tutar üzerinden ecrimisil hesabı yapan bilirkişi raporu esas alınarak dava kabul edilmiştir.

Bu durumda, mahallinde yeniden konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılması, yukarıda açıklanan ilkeler de gözetilmek suretiyle arsa vasıflı taşınmazlara ilişkin aynı ilçede, aynı semtte emsal kira sözleşmeleri incelenerek hüküm vermeye elverişli, ayrıntılı, denetlenebilir rapor alınması sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme araştırma sonucu ve hükme yeterli olmayan bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.