Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2013/2533 K.2013/4143

Yanlar arasında görülen elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar, davalılar vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü; Dava, 22 sayılı parseldeki 3- 4 ve 9 numaralı bağımsız bölümlere elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğine ilişkindir. Hükmüne uyulan bozma ilamı uyarınca; elatmanın önlenmesi isteği bakımından çekişmeli taşınmazların keşfen belirlenen değeri üzerinden peşin harcın tamamlanması üzerine, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, çekişme konusu 22 parsel sayılı taşınmazdaki 3, 4 ve 9 numaralı bağımsız bölümlerin davalı Y.. S..'na aitken borçları nedeniyle yapılan icra takibi sonucu dava dışı ...

Bank'a satıldığı, sonrasında ise dava dışı TMSF Başkanlığına devredildiği, davalı Y..S... anılan taşınmazlar için tapu iptali ve tescil isteğiyle TMSF aleyhine Adana 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/122 Esas sayılı dosyasında dava açmış ise de bahsi geçen davanın reddedilerek, verilen ret kararının kesinleştiği, davacının çekişmeli taşınmazları 01.09.2006 tarihinde TMSF Başkanlığından satın almak suretiyle edindiği, kayden davacıya ait olan taşınmazların halen davalı Y..

S..'nun ortağı olduğu diğer davalı ....

Otomotiv Yedek Parça İnşaat Taahhüt Tekstil Limited Şirketinin kullanımında olduğu, davalı şirketin taşınmazlarda kayıttan kaynaklanan herhangi bir hakkının bulunmadığı, ancak davalı şirketin bağımsız bölümleri kiraladığını, hatta kira ilişkisi nedeniyle davacıdan önceki malik olan TMSF Başkanlığı tarafından Adana 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2005/1140 esas sayılı dosyasında kira tespiti, Adana 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2005/785 ve 2005/786 esas sayılı dosyalarında ise kira alacağı ve tahliye davalarının açılıp, hükme bağlandığını ve kullanımının önceki malikle yapılan kira sözleşmesine dayandığını belirterek,

kiracılık savunmasında bulunduğu anlaşılmaktadır.

Gerçekten de böyle bir sözleşmenin varlığı ve geçerliliği sabit olduğu takdirde, anılan sözleşmeye değer verileceği kuşkusuzdur. Bu durumda davalının taşınmazı tasarrufunun haksızlığından söz edilemeyecektir.

Bu halde davacı yanın, bayiinin sözleşmesine dayanarak tahliye isteminde bulunması gerekecektir. Bu bakımdan mahkemenin kabulünde isabet olduğu söylenemez. Ancak,kiracılık savunmasının kanıtlanması gerekeceği de muhakkaktır.

Bilindiği üzere; özel yasa hükümleri saklı kalmak koşuluyla, gerek taşınır gerekse taşınmaz mallara ilişkin kira sözleşmelerinin geçerli olması hiçbir biçim koşuluna bağlı değildir. Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabileceği gibi zımni ( üstü kapalı ) olarak da vücuda getirilebilir. Yeter ki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar. Nitekim bu kural l8.3.l942 tarih 37/6 sayılı inançları birleştirme kararında açıkça vurgulanmıştır.

Ne var ki; kira ilişkisi bir hukuki fiil ( vakıa ) değil, bir hakkın doğumuna, değiştirilmesine veya ortadan kaldırılmasına neden olma niteliği itibariyle bir hukuki işlem( muamele) dir.

Bu nedenle, dava değeri 40.-YTL yi aşan (23.6.1996 gün ve 4146 sayılı Yasa uyarınca) sözleşmeler hakkında tanık dinlenilebilmesine olanak tanımayan HUMK.’nun 288.maddesi 21.7.2004 tarihinde yürürlüğe giren 5219 Sayılı Yasanın 2/b maddesi ise değiştirilmiş ve tanıkla ispat yasağı 400.-YTL’nin üzerine yükseltilmiştir. Bu oran, 5219 ve 5236 Sayılı Yasalara göre yapılan katsayı artışı sonucu davanın açıldığı 16.09.2011 tarihinde 590.00, YTL olmuştur. Bu düzenlemeye göre, bu miktarın üzerindeki sözleşmeler hakkında tanık dinlenmesine olanak yoktur. Kira sözleşmesinin varlığı ancak, yazılı delille ispat edilebilir.

Hemen belirtilmelidir ki, sözü edilen miktar, yıllık kira tutarına bakılarak belli edilir. Sözlü kira sözleşmesi kurulduğu yolundaki savunmanın, ilgilisine (davalıya yada davalılara) yemin teklif etme hakkı verebileceği; ayrıca HUMK.nun 292. ve 293.maddelerinde değinilen ayrıcalıklarında gözetilmesinin gerekeceği kuşkusuzdur.

O halde, yukarıda değinilen hususlar gözetilerek, davalının savunmasında dayandığı dava dosyaları da incelenmek suretiyle toplanan ve toplanacak olan deliller birlikte değerlendirilerek davalının kiracılık savunmasının incelenmesi ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, noksan soruşturmayla yetinilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması isabetsizdir.

Kabule göre de; kötü niyetli zilyedin taşınmaz malikine ödemesi gerekli olan işgal tazminatı niteliğindeki ecrimisilin en az kira bedeli, en fazla mahrum kalınan gelir kaybı esas alınarak tespit edilmesi gerekmektedir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise, ecrimisilin hangi esasa göre tespit edildiği belirtilmemiş ve dayanakları gösterilmeden soyut belirleme ile yetinilmiştir. Mahkemece, hüküm kurmaya elverişli olmayan bilirkişi raporunun esas alınarak karar verilmiş olması doğru değildir.