Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2013/8209 K.2014/11897

Taraflar arasında görülen elatmanın önlenmesi, tazminat davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalılar M.. D.. ve M.. D.. tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 17.06.2014 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı M.. D.. ile temyiz edilen vekili Avukat S.Ö.. geldiler, davetiye tebliğine rağmen diğer temyiz eden davalı M..

D.. gelmedi, yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

-KARAR-

Dava, elatmanın önlenmesi, ecrimisil ve tazminat isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, sözleşmenin feshedilmiş olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; kayden davacıya ait depolu lokanta vasıflı 5 numaralı bağımsız bölümün, davacı ile davalılardan M.. D.. ve M. D..arasında düzenlenen 16.04.2001 tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi ile satışının kararlaştırıldığı ve taşınmazın alıcılara teslim edildiği, taraflar arasında düzenlenen sözleşme uyarınca davalıların ödeme yükümlülüklerini yerine getirmedikleri bunun üzerine davacının sözleşmeyi feshettiği sözleşmenin feshedildiğinin davalıya müteaddit ihtarnameler ile bildirildiği ve taşınmazın boşaltılmasının istendiği buna rağmen alıcıların taşınmazı davalılardan Özkan'a kiraya vermek suretiyle tasarruflarını sürdürdükleri anlaşılmaktadır.

Bu durumda davalıların taşınmazı haklı ve geçerli bir nedenleri olmaksızın kullandıkları saptanarak elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteğinin kabul edilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur. Davalıların elatmanın önlenmesine yönelik temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine.

Davalıların ecrimisile yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Bilindiği üzere; gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nin 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Öte yandan, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, eğer arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, ecrimisil belirlemesinin yukarıdaki ilkelere uygun olduğu söylenmez.

Öte yandan, davalı M.. D.. ve M.. D.. tarafından yapılan ödemelerin, davacı ile aralarında düzenlenen 16.04.2001 tarihli sözleşmenin 9-2. maddesi hükümleri uyarınca tazminat miktarından düşülmesi gerektiği de değerlendirilmemiştir.

Hal böyle olunca; ecrimisil talebi yönünden yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda araştırma ve inceleme yapılması, sözleşmenin 9-2. maddesi uyarınca davalılar tarafından yapılan ödemeler yönünden değerlendirme yapılarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken anılan hususlar göz ardı edilerek yazılı şekilde hükmün kurulması doğru değildir.