Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2013/972 K.2013/12426

Yanlar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü; Dava; ecrimisil isteğine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan tüm delillerden; paylı mülkiyete tabi arsa vasıflı, 23.182 m² yüzölçümlü, 1139 ada, 2 parsel sayılı taşınmazda davacı Vakfın dava dışı Hazine ile birlikte paydaş olduğu, davacının 12/02/1997 tarihinde 10000/23182 payı hükmen tescil yoluyla iktisap ettiği, paydaşlar arasında harici taksim ve özel parselasyon yapılmadığı,

davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklı bir hakkı bulunmaksızın çekişmeli taşınmazda 6000 m²'lik alanı, "hastane binası ve müştemilatı" inşaa ederek tasarruf ettiği, davacının bu kullanım karşısında Aksaray Sulh 1. Hukuk Mahkemesinde 10/07/2006 tarihinde taşınmazda inşaa edilen hastane binaları için kira bedeli ödenmediği iddiasıyla dava açtığı, 2006/589 Esas sayılı davanın yapılan yargılaması sonucunda davanın ecrimisil isteğine yönelik olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verildiği,

ilgili kararın derecattan geçerek 13/11/2007 tarihinde kesinleştiği, bu kez eldeki davanın görevli mahkemede 16/08/2011 tarihinde geriye dönük beş yıllık ecrimisil isteği ile açıldığı anlaşılmaktadır.

Yukarıda açıklanan iddianın içeriği ve olayların akışından; davacı Vakfın 1139 ada. 2 parsel sayılı taşınmazda 10000/23182 payı, 12/02/1997 tarihinde hükmen tescil yoluyla iktisap ettiği, o tarih itibariyle anılan taşınmazda çekişmeli hastane binalarının yapılı olduğu, davacının ilk dava tarihine kadar kullanıma karşı çıkmadığı, uyarıda da bulunmadığı gibi Hastane kantininin işletme gelirinden pay almak suretiyle kullanıma muvafakat ettiği, dava açmakla muvafakatini geri aldığı tartışmasızdır. Bu durumda görevsiz mahkemede açılan (Aksaray Sulh 1. Hukuk Mahkemesinin 2006/589 Esas, 2007/225 Karar ) dava ile muvafakatin geri alındığı kabul edilerek ilk davanın açılış tarihi ile eldeki davanın açılış tarihi arasında ecrimisile hükmedilmesinde bir isabetsizlik yoktur.

Ne var ki; bilirkişi raporunda ecrimisili belirleme yönteminin açıkça ortaya konulmadığı ve saptamada esas alınan kriterlerin gösterilmediği anlaşılmaktadır.

Bu durumda, anılan raporun, hükme yeterli, ayrıntılı, kanaat verici ve denetlenebilir olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur.

Bilindiği üzere;gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Arsa ve binalarda ise kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil hesabında, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenmeli, sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilmelidir.

Hal böyle olunca, mahallinde yeniden konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılması,yukarıda açıklanan ilkeler gözetilmek suretiyle kira esasına göre, emsaller de incelenerek hüküm vermeye elverişli, ayrıntılı, denetlenebilir rapor alınması, davacı Vakfın Hastane kantininin işletilmesinden elde ettiği gelirin mahsup edilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; hükme yeterli olmayan rapora itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması isabetsizdir.