Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/10444 K.2014/14548

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir. Mahkemece, isteğin kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Davacılar, davalı ile ortak murisleri olan H. K.'ın 9 parsel sayılı taşınmazdaki 4 numaralı bağımsız bölümü, diğer ortak mirasbırakan İ.H.

K.'ın ise aynı yerdeki 5 numaralı bağımsız bölümü davalıya satış suretiyle temlik ettiklerini, muvazaalı temlikler nedeniyle açılan davaların kabul edilerek taşınmazların miras payları oranında adlarına tesciline karar verildiğini, kararların kesinleştiğini, aradan geçen süre içerisinde davalının anılan taşınmazları haksız bir şekilde tek başına tasarrufunda bulundurduğunu ileri sürerek, toplam 50.000,00 TL ecrimisilin ödetilmesi isteği ile eldeki davayı açmışlar, davalı ise;

iptal ve tescile ilişkin mahkeme kararlarının kesinleşmesinden önceki dönem için ecrimisil istenemeyeceğini, 5 numaralı daireyi hiç bir zaman kiraya verilmediğini belirterek davanın reddini savunmuş, 21.06.2011 tarihli dilekçesinde ise taşınmazlar için bir takım faydalı giderler yaptığından bahisle takas – mahsup talebinde bulunmuştur.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil isteğine konu 9 parsel sayılı taşınmazdaki 4 ve 5 numaralı bağımsız bölümlerin ortak mirasbırakanlar tarafından davalıya yapılan temliklerinin mirasçıdan mal kaçırma amaçlı ve muvazaalı olduğunun kesinleşmiş mahkeme kararları ile saptandığı, muvazaa nedenine dayalı olarak verilen kararların yenilik doğurucu değil, açıklayıcı nitelikte olduğu, bu suretle oluşan kararlara konu işlemlerin yapıldıkları tarihten itibaren mutlak butlanla batıl olup yapılmamış sayıldıkları, iptal hükmünün geriye etkili olarak sonuç doğurduğu,

bu nedenle muvazaalı işleme taraf olan davalının da iyiniyetli olduğundan söz edilemeyeceği belirlenmek, ayrıca davalı tasarrufunda bulunan 5 numaralı dairenin kiraya verilmemiş olmasının davacıların ecrimisil hakkını ortadan kaldırmayacağı benimsenmek suretiyle mahkemece dava tarihinden geriye doğru beş yıllık süre esas alınarak, davacılar lehine taşınmazlardaki payları oranında ecrimisile karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur.

Davalı vekilinin bu yönlere değinen temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.

Davalı tarafın diğer temyiz itirazlarına gelince;

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde hükme esas alınan bilirkişi raporu irdelendiğinde; bilirkişi raporunun hükme yeterli olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur. Şöyle ki, ecrimisil isteğine konu ilk dönem olan 03.06.2005 tarihi ile 02.06.2006 tarihi arasında dava konusu taşınmazların getireceği kira bedeli belirlenirken herhangi bir emsal incelemesi yapılmadığı gibi, taraflarca emsal kira sözleşmesi de sunulmamıştır.

Hal böyle olunca, mahkemece yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca araştırma ve inceleme yapılması, kira esasına göre belirleme yapılırken tarafların ibraz edeceği emsaller incelenerek, denetlenebilir rapor alınması ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, hükme yeterli olmayan rapora itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması isabetsizdir.

Ayrıca, dava konusu taşınmazlara davalı tarafından zorunlu ve faydalı masraf yapıldığı ileri sürülerek takas-mahsup talebinde bulunulduğuna göre bu istek bakımından mahkemece, bir değerlendirme yapılmamış olması da doğru değildir.