Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/12774 K.2014/13997

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, reddine ilişkin olarak verilen karar davacılar tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkin olup, mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Davacılar, kayden paydaşı oldukları 97 ada 9, 10 ve 11 parsel sayılı taşınmazları davalının haksız kullandığını ileri sürerek 01.03.2006 tarihinden itibaren 10.000,00 TL ecrimisilin yasal faizi ile tahsili isteğiyle eldeki davayı açmışlardır.

Davalı, dava konusu taşınmazları mirasbırakan adına kayıtlı iken S.. B..’ın kiracı sıfatıyla işyeri olarak kullanmaya başladığını, daha sonra 2006 yılında tüzelkişilik haline gelerek S.. B..’ın da ortaklarından olduğu şirket bünyesinde kullanıma devam edildiğini, haksız kullanımın olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, çekişme konusu taşınmazı davalının kiracı sıfatıyla kullandığı, haksız işgalin bulunmadığı, şirket ortaklarından M. B.’ın sahtecilik suçundan ceza mahkumiyetine konu olayın suç tarihinin 01.03.2008 tarihi olması nedeniyle anılan ilamın dikkate alınamayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; mirasbırakan M.A.’ın 05.10.2004 tarihinde ölümü üzerine çekişme konusu 97 ada 9, 10 ve 11 parsel sayılı taşınmazların intikal suretiyle 07.02.2005 tarihinde mirasçı davacılar adına tescil edildiği, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere; gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, tapuda davacılar adına kayıtlı çekişme konusu taşınmazları davalının ayakkabı işletmeciliği yapmak suretiyle kullandığı, dosyaya ibraz edilen 30.05.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin S.. B.. ile muris arasında yapıldığı, muris ile davalı şirket arasında yapılmış bir kira sözleşmesinin bulunmadığı, öte yandan, mirasbırakan M.

A. ile davalı şirket arasında yapıldığı bildirilen 02.03.2006 tarihli kira sözleşmesinin sahte olduğunun Adli Tıp Kurumunun 03.12.2007 tarihli raporu ile sabit olduğu, davalı şirket ortaklarından Murat Başlak’ın anılan kira sözleşmesini maliyeye sunması nedeniyle Adana 6. Asliye Ceza Mahkemesinin 22.12.2009 tarih, 2008/816 esas, 2009/978 sayılı kararı ile özel belgede sahtecilik suçundan mahkumiyetine karar verildiği, anılan kararın temyiz incelemesi aşamasında olduğu görülmektedir.

Diğer taraftan; aynı davacıların aynı taşınmazlar bakımından M. B. ve S..

B.. aleyhine açtıkları tahliye, ıslah suretiyle elatmanın önlenmesi istekli davanın yapılan yargılaması sonucunda verilen görevsizlik kararları neticesinde Sulh Hukuk mahkemesinin görevli olduğu sonucuna varıldıktan sonra Adana 3. Sulh hukuk Mahkemesinin 28.09.2011 tarih, 2010/1797 esas, 2011/1911 karar sayılı ilamı ile davacının tahliye nedenlerinin 6570 sayılı yasanın 7. maddesinde belirtilen şartları taşımadığı,

davalıların ortak olup taşınmazı birlikte kullandıkları, 30.05.2004 tarihli kira sözleşmesi her ne kadar muris ile ortaklardan biri tarafından yapılmışsa da davalıların ikisi tarafından birlikte taşınmazın fiili kullanımı nedeniyle tahliye davasının reddine, kira alacağı yönünden ise davacıların haklarının saklı tutulmasına ilişkin kararın derecattan geçmek suretiyle 05.07.2012 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Yukarıda açıklanan ilke ve olgular doğrultusunda somut olaya bakıldığında; davalı şirketin dava konusu taşınmazları haklı ve geçerli bir nedeni olmaksızın işyeri olarak kullandığı açık olup, taşınmazların dükkan nitelikleri gözetilerek usulüne uygun şekilde uzman bilirkişiler marifetiyle belirlenecek ecrimisilin hüküm altına alınması gerekirken delillerin takdirinde hata yapılarak yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.