Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/14284 K.2014/17203

Taraflar arasında görülen itirazın iptali davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalılar vekilince yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu "arsa" vasfında, üzerinde bodrum+zemin+2 normal katlı bina bulunan 563 ada 8 parsel sayılı taşınmazın davalı Fatma adına kayıtlı iken davacı tarafından davalılar aleyhine 10.4.2007 tarihinde Küçükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/235 esas sayılı dosyasında açılan muris muvazaası hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davasının kabul edilip taşınmazın 1/4 payının davacı adına tesciline karar verildiği ve kararın 16.3.2011 tarihinde kesinleştiği, davacının 14.9.2011 tarihinde,

geriye doğru 5 yıllık dönem için payına düşen 25.000,00-TL ecrimisil ile 3.334,93-TL faizin tahsili için Küçükçekmece 4. İcra Müdürlüğünün 2011/6146 sayılı dosyası ile icra takibi başlattığı, davalıların borca itiraz etmeleri üzerine eldeki davanın açıldığı anlaşılmaktadır.

Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme neticesinde, dava konusu taşınmazın muris muvazaasına dayalı olarak davalılar adına tescilinin yapıldığı, anılan işlemlerin baştan itibaren geçersiz olup, iptal ve tescile dair mahkeme kararının kurucu değil açıklayıcı nitelikte olduğu, davalıların da bu işlemlerin tarafı oldukları ve iyi niyetli sayılamayacakları gözetilerek ecrimisil isteğinin kabulüne karar verilmiş olması kural olarak doğrudur. Davalılar vekilinin bu yönlere değinen temyiz itirazları yerinde değildir, reddine.

Ne varki mahkemece, usulüne uygun şekilde ecrimisil hesabı yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.

Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, eğer arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

Emsal ve rayicin tespitinde; kiralananın özellikleri ve kiralanan yer ile civarında aynı nitelikte kabul edilebilecek ve tespiti istenilen döneme yakın tarihte yapılmış kira sözleşmeleri esas alınarak mukayese yapılmalıdır.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, mahkemece yapılan keşif neticesinde bilirkişilerce düzenlenen rapor yukarıda belirtilen ilke ve usullere aykırı olduğundan hüküm kurmaya yeterli değildir.

Hal böyle olunca; yukarıda değinilen ilke ve usul çerçevesinde taraflara emsal kira sözleşmeleri bildirmeleri için imkan tanınmalı, sunulan ve sunulacak bu emsallere göre bilirkişilerce ilk dönem (2007 yılı) ecrimisil miktarı belirlenmeli, sonraki yıllar için ise ÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle takip eden dönemler için ecrimisil miktarı hesap edilerek bu miktar üzerinden ecrimisile hükmedilmesi gerekirken eksik inceleme ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.