Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/15766 K.2014/16716

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi .. raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu 'arsa' vasfındaki 2410 ada 1 parsel sayılı taşınmazın 290 m2'lik kısmının açık otopark olarak kullanılmak üzere 1.1.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile aylık 700,00-TL bedel ile davalıya kiralandığı, ek sözleşmeler yapılarak sürenin 2010 yılına kadar uzatıldığı, en son ödenen kira bedelinin 1.164,00-TL olduğu ve kira ilişkisinin 31.12.2010 tarihinde sona erdiği, taşınmazın bu süreden sonra da davalı şirket tarafından kullanılarak 10.11.2011 tarihinde tahliye edildiği anlaşılmaktadır.

Bu durumda, dava konusu taşınmazın, kira sözleşmesinin sona erdiği 1.1.2011 tarihinden 10.11.2011 tarihine kadar haklı ve geçerli bir neden olmaksızın davalı tarafından kullanıldığı saptanarak ecrimisil isteğinin kabulüne karar verilmiş olması kural olarak doğrudur.

Ayrıca, mahkemece yapılan keşif neticesinde davalının fiilen kullandığı alanın 270 m2 olduğu tespit edilmiştir. Her ne kadar 290 m2 alan ile ilgili olarak kira sözleşmesi yapılmış ve davacı tarafından bu miktar üzerinden ecrimisil belirlenmesi istenilmiş ise de, haksız kullanım tazminatı olan ecrimisilin davalının fiilen kullandığı 270 m2 alan üzerinden hesaplanması gerekeceğinden davacının bu yöne ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.

Ne varki, davalı davacı tarafa 2010 yılında aylık 1.164,00-TL kira ödemiş olmasına rağmen, bilirkişi tarafından herhangi bir somut veriye dayanılmadan 2011 yılı için bu miktarın da altında aylık 1.000,00-TL ecrimisil takdir edilerek hesaplama yapılması doğru değildir.

Eğer, arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Hal böyle olunca; bilirkişilerce taraflar arasında dava konusu taşınmaza ilişkin olarak düzenlenen kira sözleşmesi ve taraflarca sunulacak emsal kira sözleşmeleri değerlendirilerek taşınmazın 270 m2'lik alanı için yukarıda belirtilen ilkeler uyarınca hesap edilecek miktar üzerinden ecrimisile hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporu ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.