Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/15783 K.2014/20065

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davacı ve davalı ... tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...'in raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil istemine ilişkindir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, 393 ada 21 parselde bulunan dava konusu 1 ve 6 nolu ve niteliği dükkan olan bağımsız bölümlerin davalı ... adına kayıtlı iken 23.03.2009 tarihinde davacı ...'e satış suretiyle devredildiği, davacının dava konusu dükkanların davalı ... tarafından büfe işletmek suretiyle kullanıldığını ve diğer davalı ...'in de fuzuli işgali sonra erdirme yükümlülüğü bulunmasına rağmen dükkanları kendisine teslim etmediğini, 10.07.2009 tarihinde ecrimisil ve tahliye istekli ihtarname keşide etmesine rağmen sonuç almadığını ileri sürerek aylık 1.500,00 TL olmak üzere satın alma tarihi olan 23.03.2009'dan tahliye tarihi olan 04.11.2009'a kadar toplam 11.050,00 TL ecrimisilin davalılardan tahsili isteği ile eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır.

Hemen belirtilmelidir ki, 393 ada 21 parselde bulunan dava konusu 1 ve 6 nolu bağımsız bölümlerde davalıların kullanımına ilişkin dava açıldığı, ancak gerek davacının babasının beyanı ve gerek 22.05.2012 tarihli bilirkişi raporunda 6 nolu bağımsız bölümün 28 m2'lik kısmında davalıların büfe işletmeciliği yaptığı ve 1 nolu bağımsız bölüm ile 6 nolu bağımsız bölümün geri kalan kısmını davacının beyaz eşya deposu olarak kullandığı, davalıların, davacı ...'in onayı ile market içindeki malzemeler bitene kadar kendilerine verilen süre zarfında taşınmazı kullandıklarını savundukları, ancak bu savunmanın kanıtlanamadığı anlaşılmaktadır.

Davacı ihtarnamesinde, satın aldığı tarihten itibaren aylık 2.400 TL ecrimisilin 7 gün içerisinde kendisine ödenmesini talep etmiş olup satış ile davalıların 3. kişi konumuna düştükleri ve 3. kişinin kullanımında intifadan menin aranmayacağı, satın alma tarihinden itibaren ecrimisile hükmedilmesi gerekeceği gözardı edilerek ihtarnamenin davalılara tebliğinden sonraki 7. günden tahliye tarihine kadar ecrimisile hükmedilmiş olması doğru değildir.

22.05.2012 havale tarihli inşaat bilirkişi raporunda, dosyada mevcut fotoğraflar ve tanık beyanları ile dava konusu 6 nolu bağımsız bölümün 28 m2'lik kısmını davalıların market işletmesi olarak kullandığı, 1 nolu bağımsız bölümde bir kullanımlarının bulunmadığı belirtildiğine göre 28 m2'lik alan için ecrimisile hükmedilmesi gerekirken dava konusu dükkanların tamamı üzerinden ecrimisile karar verilmiş olması da doğru değildir.

Öte yandan, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 26. (1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 74.). maddesine göre, hakimin tarafların talep sonuçları ile bağlı olup, ondan fazlasına veya başka birşeye karar veremeyeceği kuralı gözardı edilerek dava dilekçesinde aylık 1.500,00-TL ecrimisil isteğinde bulunulmasına rağmen bilirkişiler tarafından aylık kira bedeli olarak belirlenen 1.765,05 TL üzerinden hüküm kurulması da isabetsizdir.

Ayrıca, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Özellikle, arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, yukarıda değinilen ilkeler gözardı edilerek sadece banka kira sözleşmesinin değerlendirmesi ile ecrimisil miktarı belirlenmiş olması yerinde değildir. Bankaların yaptığı kira sözleşmeleri özel amaçlı sözleşmeler olup çekişme konusu taşınmazın kullanım şekli ve özelliği değerlendirilerek emsal olabilecek kira sözleşmelerinin bilirkişice tespiti ve buna göre hesaplama yapılması gerekmektedir.

Hal böyle olunca, mahallinde yeniden keşif yapılarak yukarıda değinilen ilkeler ve olgular ile davacı talebi dikkate alınarak ecrimisil istenen dönem için Yargıtay denetimine esas olacak şekilde alınan bilirkişi raporu doğrultusunda ecrimisil bedelinin tespit edilip buna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma ile yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru değildir.