Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/15849 K.2015/421

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, reddine ilişkin olarak verilen karar davacı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, müstakilen ecrimisil isteğine ilişkin olup davacı, kayden malik olduğu dava konusu 3685 parsel sayılı taşınmaz üzerinden davalı belediyenin kamulaştırma yapmaksızın yol geçirdiğini, on yılı aşkın süredir taşınmazın haksız şekilde işgal edildiğini, bu konuda açtığı kamulaştırmasız elatma davasının kabulle sonuçlandığını ve kesinleştiğini, davalının bu eylemi nedeniyle taşınmazı kullanamadığından zarara uğradığını ileri sürerek ecrimisil istemiştir.

Davalı, ecrimisil talep edilebilmesi için davacının taşınmazı kazanç amacı ile kullanmasının ve gelir sağlamış olmasının gerektiğini belirtip davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacı tarafın çevredeki arsaların kiraya verilmesine ilişkin herhangi bir emsal kira sözleşmesi ibraz edemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden, dava konusu arsa vasıflı, 3685 parsel sayılı taşınmazın müstakilen davacı adına kayıtlı olduğu, davalının kayda dayalı herhangi bir hakkının bulunmadığı; Ümraniye Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2008/647 E. 2009/135 K. sayılı dosyasında, davacı tarafından belediye aleyhine kamulaştırmasız elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açıldığı, yargılama sonunda ecrimisil davasının atiye terk edilmesine ve davalı tarafından yapılan müdahalenin mennine karar verildiği ve kararın derecattan geçerek 25.02.2010 tarihinde kesinleştiği, eldeki dosyada yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu davalının, yol ve kaldırım olarak kullanmak suretiyle davacıya ait taşınmaza müdahale ettiğinin sabit olduğu anlaşılmaktadır.

Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Hemen belirtilmelidir ki, her ne kadar emsal kira sözleşmesi sunulması, ecrimisil miktarının belirlenmesi açısından önem arzetmekte ise de taraflarca emsal sunulmaması veya sunulamaması durumunda mahkemece dava konusu taşınmazda müdahale edilen kısmın durumu ve dosyadaki diğer deliller değerlendirilmek suretiyle bir karar verilmesi gerektiği açıktır. Zira ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olup mahkeme gerekçesinde belirtildiği gibi taşınmazın bulunduğu mevkiideki diğer arsaların kiraya verilip verilmedikleri, veriliyor iseler nasıl ve ne şekilde kiralandıklarının ispat edilmesi ecrimsil hükmedilebilmesinin bir koşulu olmayıp bir delil niteliğindedir.

Somut olayda, mahkemece, merkezi bir yerde boş arsa niteliğinde olan dava konusu taşınmazın bu haliyle ne şekilde gelir getirebileceği, taşınmazın konumu ve özellikleri dikkate alınarak keşif ve bilirkişi incelemesi gibi diğer delillerden faydalanmak suretiyle yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda ecrimsil bedeli belirlenmemiştir.

Hal böyle olunca yukarıda belirtilen ilkeler ve değinilen olgular dikkate alınarak araştırma yapılması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.