Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/15859 K.2015/75

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalılar vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi .........'ın raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacı, kayden maliki olduğu 322 ada 27 parseldeki, 17 numaralı bağımsız bölümü 11.08.2005 tarihinde satın almış olmasına rağmen taşınmazın davalılar tarafından kullanıldığını, kendisine herhangi bir ödeme yapılmadığını ileri sürerek 29.12.2007-29.12.2012 tarihleri arasındaki dönem için 10.000,00.-TL ecrimisile karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, davacıdan önce malik olan dava dışı kişiden harici satış sözleşmesi ile nizalı taşınmazı satın aldıklarını, bedeli ödemiş olmalarına rağmen tapuda devir işleminin yapılmadığını taşınmazda malik oldukları inancı ile oturduklarını, kötü niyetli olmadıklarından ecrimisil istenemeyeceğini belirtip davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, ecrimisil istenilen dönemde davacının kayden maliki olduğu dava konusu taşınmazın davalılarca kullanımının haksız olduğu, ancak davacı tarafından tahliye ve kira alacağının tahsili istemiyle Sulh Hukuk Mahkemesinin 2006/262 Esasında açılan davada görevsizlik kararı verilerek kararın 18.08.2011 tarihinde kesinleştiği, eldeki davanın ise 23.07.2013 tarihinde açıldığı, bu tarih aralığında uzun bir zaman geçtiğinden davacının kullanıma sessiz kalmak suretiyle zımnen muvafakat ettiği ve zararın artmasına neden olduğu, bu nedenle 18.08.2011 tarihine kadar hesaplanan 12.951,00.-TL ecrimisilin istenebileceği gerekçesiyle taleple bağlı kalınarak davanın kabulüne karar verilmiştir.

Toplanan deliller ve tüm dosya içeriği ile kayden davacıya ait çaplı taşınmazı davalıların haklı ve geçerli bir nedenleri olmaksızın kullandıkları saptanarak ecrimisile hükmedilmesi kural olarak doğrudur. Her ne kadar, davacının taşınmazı dava dışı şahsa sattığı 24.07.2012 tarihine kadar ecrimisil hesaplanması gerekir ise de, mahkemece 18.08.2011 tarihine kadar belirlenen ecrimisile hükmedilmesine ilişkin karar davacı tarafça temyiz edilmediğinden bu husus bozma nedeni yapılmamıştır. Davalının sair temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine.

Ancak; mahkemece usulüne uygun şekilde ecrimisil hesabı yapılmadan yetersiz bilirkişi raporu ile hüküm kurulması doğru değildir.

Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nin 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Öte yandan, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, eğer arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, bilirkişilerce ecrimisil belirlenmesine ilişkin yöntemin usulüne uygun olduğunu söyleyebilme olanağı yoktur.

Hal böyle olunca; yukarıda değinilen ilke ve usul çerçevesinde, bilirkişilerce ilk dönem (29.12.2007 tarihi) ecrimisil miktarı belirlenmesi, sonraki yıllar için ise ÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle takip eden dönemler için ecrimisil miktarı hesap edilerek bu miktar üzerinden ecrimisile hükmedilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporu ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.