Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/16035 K.2015/610

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı V.. G.. tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hâkimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü.

-KARAR-

Dava; ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacı, üzerinde üç katlı bina bulunan ..ada 55 parsel sayılı taşınmazın murisi N..G.. adına kayıtlı olduğunu, murisin 20/09/2004 tarihinde öldüğünü, davalı annesi ve erkek kardeşi ile miras taksimi yaptıklarını, taksimde ikinci katın kendisine bırakıldığını, kendisinin de bu bölümü kiraya verdiğini, ancak 2009 yılı Ağustos ayından itibaren kira alamadığını, Sakarya 5.İcra Müdürlüğünün 2010/10781 esas sayılı dosyasında kiracı H.. Ö.. aleyhine icra takibi başlattığını, kiracının ödemeleri davalı V.. G..'e yaptığını bildirdiğini, oysa ki davalı kiracının bu evin kendisine ait olduğunu bildiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 2009 yılı Ağustos ayından itibaren hesaplanacak 18.000,00 TL ecrimisilin yasal faizi ile birlikte tahsili isteğinde bulunmuştur.

Davalılar B.. G.. ile V.. G..; dava konusu dairenin kira bedellerini davalı V.. G..'in tahsil ettiğini, iddia edildiği gibi bir taksimin yapılmadığını, intifadan men koşulunun da oluşmadığını belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.

Davalı H.. Ö..; taşınmazda kiracı olduğunu, kira paralarını davacının annesi Vesile'ye ödediğini, davacı ile kira ilişkisi bulunmadığını beyan ederek, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davalı V.. G.. hakkındaki davanın kısmen kabulüne, öteki davalılar hakkındaki davanın ise reddine karar verilmiş, hüküm davalı Vesile tarafından temyiz edilmiştir.

Hemen belirtmek gerekir ki, kayden davacı ile davalılar Vesile ve Bülent'in mirasbırakanı N.. G.. adına kayıtlı bulunan dava konusu 55 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binanın birinci ve ikinci katlarının davalı Vesile tarafından kiraya verilerek, üçüncü katının ise Bülent ve Vesile'nin ikamet etmek suretiyle kullandıkları, anılan binada davacının kullandığı ya da kullanabileceği başkaca bir bölümün bulunmadığı, kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerler bakımından da ayrıca intifadan men koşulunun aranmayacağı benimsenmek suretiyle, mahkemece davaya konu edilen ikinci kattaki daire nedeniyle ecrimisil isteğinin kısmen kabulüne karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davalının bu yönlere değinen temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.

Davalının öteki temyiz itirazlarına gelince;

Bilindiği üzere, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda hükme esas alınan bilirkişi raporunda yukarıda belirtilen ilke ve esaslar dikkate alınmaksızın soyut belirlemeler ile ecrimisil hesabı yapılmıştır.

Hâl böyle olunca, mahkemece yukarıda değinilen hususlar gözetilerek, bilirkişiden yeniden rapor alınması, ecrimisil istenilen ilk dönem olan 2009 yılında taşınmazın getirebileceği aylık kira gelirinin rayice göre belirlenmesi, sonraki yıllar bakımından ise belirlenen bu miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılarak bulunacak tutarın, (temyiz eden tarafın sıfatı ve aleyhe bozma yasağı da gözetilerek) hüküm altına alınması gerekirken, ÜFE artış oranları uygulanmaksızın belirlenen ecrimisilin hüküm altına alınmış olması doğru değildir.