Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/18569 K.2015/479

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar davacı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla, dosya incelendi, tetkik hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp, düşünüldü;

-KARAR-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkin olup, mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı, kayden maliki olduğu... ada 15 parsel sayılı taşınmazdaki 10, 16, 17, 21 ve 25 nolu bağımsız bölümleri 01.06.2005 ile 31.05.2010 tarihleri arasındaki dönem için sağlık merkezi faaliyetinde kullanılmak üzere davalı K...Sağlık Hizmetleri Gıda Turizm Tic. Ltd.

Şti. ne kiraladığını, şirket adına kira sözleşmesini davalı Nihat’ın imzaladığını, daha sonra davalı Nihat’ın 06.05.2009’da kendilerine 30.04.2009 tarihinden itibaren işyerini kapattığını, bundan sonra kira ödemeyeceklerini bildirdiğini, kira bedeli sözleşmenin ana unsuru olduğundan anılan yazılı beyan nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilmiş olduğunu, buna rağmen taşınmazın teslimi yapılmayarak davalı tarafından şirketin faaliyetlerine konu malların dava konusu yerde bulundurularak taşınmazın haksız işgal edildiğini, kullanım karşılığı bir bedel ödenmediğini,

ancak 26.04.2012 tarihinde tutanakla taşınmazları teslim alabildiklerini ileri sürerek 01.05.2009 ile 26.04.2012 tarihleri arasındaki dönem için 10.000,00 TL ecrimisilin yasal faizi ile tahsiline karar verilmesi isteğiyle eldeki davayı açmıştır.

Davalı Nihat, dava konusu taşınmazları kira sözleşmesi doğrultusunda 4 yıl özel sağlık polikliniği olarak kullandığını ve kira bedelini de ödediğini, 30.04.2009 tarihinde iş yerini kapattığını davacı kuruma yazılı dilekçe ile bildirdiğini, sözlü anlaşmaya dayalı iyi niyet çerçevesinde taşınmazda bir kısım eşyaların kaldığını, başkasına kiralama hâlinde kendisine haber verileceğinin söylendiğini, ecrimisil talebinin haksız olduğunu, tebligat yapılır yapılmaz taşınmazı boşalttığını, haksız işgalin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Diğer davalı, yargılamaya katılmadığı gibi davaya cevap da vermemiştir.

Mahkemece, çekişme konusu taşınmazların davalı şirkete 5 yıl süreyle kiralandığı, şirket adına sözleşmeyi davalı Nihat’ın imzaladığı, 2009 yılında davalı Nihat’ın Belediye Başkanı seçilmesi üzerine sözleşmenin karşılıklı olarak feshedildiği ve taşınmazları davalıların boşalttıkları, birkaç masa ve sandalyenin ise davacı tarafın muvafakati ile taşınmazlarda kaldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu 27 ada 15 parsel sayılı taşınmazdaki 10, 16, 17, 21 ve 25 nolu bağımsız bölümlerin kayden davacı adına kayıtlı olduğu, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere; gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı).

Hemen belirtelim ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK'nın 266 vd. maddelerine uygun olmalıdır.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda ise, kayden davacıya ait olan çekişme konusu taşınmazların davacı kurum tarafından 01.06.2005 tarihli kira sözleşmesi ile davalı şirkete sağlık merkezi olarak kullanılmak üzere 5 yıl süreyle kiraya verildiği, dosya kapsamı ve tarafların beyanı ile davalılarca 4 yıl süreyle sağlık merkezi olarak taşınmazların kullanıldığı, daha sonra anılan sağlık merkezinin 30.04.2009 tarihinde faaliyetine son verdiği, ancak taşınmazların ve anahtarlarının 26.04.2012 tarihli teslim tutanağı ile davacı idareye tesliminin yapıldığı görülmektedir.

Öte yandan; dava konusu taşınmazların başlangıçta kira sözleşmesine dayalı olarak davalılarca tasarruf edilmekte iken ardından anılan kira sözleşmesinin 30.04.2009 tarihinde feshedildiği, buna rağmen bir kısım eşyaların taşınmazlarda kaldığı davalı tarafın da kabulündedir. Öyleyse, ecrimisil istenen dönemlerde davalıların anılan taşınmazları kullanımının haklı ve geçerli bir nedene dayalı olduğu söylenemez.

Diğer taraftan, dava konusu edilmesine rağmen mahkemece, 21 nolu bağımsız bölüm bakımından bir araştırma ve inceleme yapılmadığı gibi, yukarıda açıklanan ilkeleri kapsar şekilde bir ecrimisil hesabı da yapılmamıştır.

Hal böyle olunca; yukarıda açıklanan ilke ve olgular doğrultusunda dava konusu bütün bağımsız bölümler bakımından gerekli araştırma ve incelemenin yapılması, davacının talebine göre taşınmazların durumunun belirlenmesi, taraf delillerinin eksiksiz toplanması, taşınmazların niteliğine uygun ecrimisil hesabının yapılması, hasıl olacak sonuca göre ecrimisil isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken noksan soruşturma ile yetinilerek delillerin hatalı takdiri neticesinde yazılı olduğu üzere hüküm tesisi isabetsizdir.