Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/20018 K.2015/4516

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar taraf vekillerince yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, duruşma isteği değerden reddedilerek gereği görüşülüp düşünüldü;

-K A R A R-

Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.

Mahkemece, İntifadan men şartı gerçekleşmediği gerekçesi ile verilen red kararı, 3.Hukuk Dairesince “ ... taşınmazlar üzerinde davalı tarafından kullanılan (ve yapılan) otel bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu şekilde hukuksal semere getiren ticari amaçlı ortak yerler için ise intifadan men koşulu aranmaz. Davacı M.. B.. bir kamu kurumu olup, maliki bulunduğu taşınmazdan yararlanmaktan serfinazar edemeyeceği için yararlanma isteminin her zaman için var olduğunun kabulü gerekir. “ denilerek bozulmuş, bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye ve özellikle, hükmüne uyulan bozma ilamı doğrultusunda işlem yapılarak ecrimisile karar verilmiş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davalı vekilinin buna ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.

Davacı vekilinin tüm ve davalı vekilinin öteki temyiz itirazlarına gelince;

Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK'nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)

25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay'ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK'nın 266. vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Bu nedenle, özellikle tarım arazilerin haksız kullanımı nedeniyle ürün esasına göre talep varsa, bu konudaki resmi veriler getirtilmeli, taşınmazın bulunduğu bölgede ekilen tarım ürünlerinin neler olduğu tarım il veya ilçe müdürlüğünden sorulmalı, ekildiği bildirilen ürünlerin ecrimisil talep edilen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri, hal müdürlüğünden ilgili dönem için birim fiyatlar getirtilmeli, bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı, taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı tespit edilmelidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, taşınmazın 2007 yılındaki Belediye Emlak vergi değeri (375 m²/YTL) esas alınıp, geriye dönük talep edilen döneme ilişkin olarak hesap yapıldığı, öte yandan, talep dava tarihi olan 10.05.2007 den geriye doğru 5 yıl için fazlaya dair haklar saklı tutulmak kaydıyla 8.000 TL nin dönemlik faiziyle birlikte tahsili olduğu halde, mahkemece hüküm altına alınan toplam ecrimisilden 3.470 TL si için dava tarihinden sonra olacak şekilde faiz yürütüldüğü ve fazlaya dair hakların da saklı tutulmadığı görülmektedir.

Hâl böyle olunca; yukarıdaki ilkeler doğrultusunda mahkemece, yeniden keşif yapılması, taşınmazın ecrimisil istenilen ilk dönem başlangıç tarihi olarak baz alınıp zemin değeri üzerinden hesaplama yaptırılarak ilk dönem ecrimisil miktarının belirlenmesi, sonraki dönemler için belirlenen bu miktara ÜFE oranının tamamının yansıtılması suretiyle sonraki dönem ecrimisil miktarlarının da saptanması, dönem sonları itibariyle faize hükmedilmesi ve fazlaya dair hakların da saklı tutulmasına karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.