Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E.2014/20027 K.2015/5505

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin olarak verilen karar, taraf vekillerince yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-

Dava; ecrimisil isteğine ilişkindir.

Davacı, dava konusu 3920 parsel sayılı taşınmazın Lüleburgaz 1.İcra Müdürlüğü'nün 2009/673 Talimat sayılı dosyasında ihale yolu ile satın alındığını, taşınmazdaki fabrika binasında yer alan makinelerin kaldırılması için davalı Şirkete tahliye emri tebliğ edildiği ve bu hususta ihtar gönderildiği halde makinelerin kaldırılmadığını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000TL ecrimisil bedelinin faizi ile birlikte davalı Şirketten tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı Şirket vekili, davacının satın aldığı taşınmazda bulunan menkullerin Lüleburgaz 1.İcra Müdürlüğü'nün 2009/673 Talimat sayılı dosyası üzerinden 22/07/2013 tarihinde teslim alındığını, ihale alıcısı olan davacı ile menkullerin satışı konusunda haricen görüşmeler nedeniyle menkullerin hemen kaldırılmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, 10.000TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir

Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden. Lüleburgaz 1.İcra Müdürlüğü'nün 2009/673 Talimat sayılı dosyasının alacaklısının ( eldeki davada davalı ) .. Finansal Kiralama A.Ş, borçlusunun ( dava dışı) .. ..

Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi olduğu, alacaklı şirket tarafından İstanbul 10.İcra Müdürlüğü'nün 2009/3378 esas sayılı dosyası üzerinden ipoteğin paraya çevrilmesi suretiyle yapılan takip sonucu, dava konusu 3920 parsel sayılı taşınmazın Lüleburgaz 1.İcra Müdürlüğü'nün 2009/673 Talimat sayılı dosyası üzerinden 30/11/2012 tarihinde davacı şirkete satıldığı, davacı şirket tarafından davalı şirkete 15 günlük süre içeren İİK'nun 135/2. maddesin uyarınca gönderilen tahliye emrinin 01/04/2013 tarihinde tebliğ edildiği,

Mahkemece, 17/04/2013 tarihinden dava tarihine kadar olan süreç için taleple bağlılık ilkesi gereğince 10.000 TL ecrimisile karar verildiği anlaşılmaktadır.

./..

Bilindiği üzere, 4721 sayılı TMK'nin 705.maddesinde “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” denilerek, mülkiyetin kazanılması ve tescil koşulları düzenlenmiştir, İcra İflas Kanunu'nun 134/1 maddesinde ise “İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır.” hükmüyle, cebri ihale sonucu mülkiyetin kazanılması ve ihale kesinleşinceye kadar taşınmazın idare ve korunma şekli belirlenmiştir.

Bu yasal düzenlemelere göre ihale ile taşınmazı satın alan kişi veya kurum taşınmazın mülkiyetini ihalenin kesinleşmesi halinde ihale tarihinde kazanmış olur.

Öte yandan, İİK'nun 135/2. maddesinde ise “Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur” denilmiştir.

Anılan yasa hükmüne göre, ihale yoluyla satılan taşınmazın kayıt maliki dışındaki üçüncü kişiler tarafından işgali halinde uygulanma olanağı bulmaktadır. Alıcıya ihale edilen taşınmaz kayıt maliki dışındaki kişi yada kişiler tarafından işgal edilmekte ise İİK'nun 135/2 maddesindeki açıklamaları içeren ihtarnamenin işgalciye gönderilerek 15 günlük süre tanınması ondan sonra ecrimisil isteğinde bulunulması gereklidir.

Somut uyuşmazlıkta, 30.11.2012 tarihinde yapılan ihalenin feshi için bir dava açılmadığından, dava konusu taşınmazın mülkiyetinin ihale alıcısı davacı şirkete 30.11.2012 tarihinde geçtiği ve ihale tarihinden itibaren mülkiyet sahibi olana davacı şirketin ecrimisil isteyebileceği, ihalenin tarafı olan davalı şirket tarafından dava konusu taşınmazdaki fabrika binası içerisinde bulunan menkuller kaldırılmadığına, bu şekilde kullanıldığı sabit olduğuna göre İİK'nun 135/2. maddesi uyarınca ihtar keşide edilmeksizin ecrimisilden sorumlu tutulması gerektiği açıktır.

Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.

Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.

Açıklanan ilkeler çerçevesinde somut olayda hükme esas alınan bilirkişi raporu irdelendiğinde; yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde ecrisimil hesabı yapılması gerekirken emsal araştırması yapılmaksızın ecrimisil bedelinin belirlendiği görülmektedir.

../...

Hâl böyle olunca, taraflarca bildirilmesi halinde, öncelikle benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki emsal kira sözleşmeleri getirtilerek, emsal araştırması yapılması, ondan sonra mahallinde konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla yeniden keşif yapılarak, çekişmeli taşınmazın büyüklüğü , kullanım şekli bulunuduğu yer, çevre özellikleri ve yukarıda açıklanan ilkeler ve olgular gözetilmek suretiyle, hüküm vermeye elverişli, ayrıntılı, denetlenebilir rapor alınması ve hâsıl olacak sonuca göre çekişmeye konu taşınmazın 30.11.2012 tarihinden dava tarihine kadarki dönem için ecrimisil tutarının belirlenmesi, sonucuna göre, bir karar verilmesi gerekirken; hükme elverişli olmayan rapora itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.